Все о договоре мены особенности сделки образец составления и заверения порядок расторжения

Договор мены жилья

Все о договоре мены особенности сделки образец составления и заверения порядок расторжения
Бесплатная юридическая консультация:

Договор мены квартиры – это сделка обмена жильем. Регулируется она нормами Гражданского кодекса РФ.

Такое соглашение, по сути, идентично договору купли-продажи, за исключением вопроса о стоимости.

Если при покупке или продаже в сделке фигурируют крупные суммы денег, то договор мены предусматривает обмен правами владения на недвижимость, иногда с некоторой доплатой за разницу в цене квартир или домов.

Что представляет из себя договор?

Обмен – древнейший вид сделки, известный очень давно. Обмен недвижимостью (квартирами, домами) также широко используется сегодня.

Договор в данном случае – это письменное соглашение, когда владельцы жилья меняются им, в результате чего оба приобретают имущественные права и получают новые свидетельства на право собственности.

Бесплатная юридическая консультация:

В чистом виде такой договор подразумевает равноценный обмен, однако, возможны исключения:

  • доплата за большую квартиру;
  • обмен автомобиля на квартиру;
  • обмен большей по площади квартиры на несколько меньших.

Все эти нюансы обязательно должны найти отражение в договоре. Кроме того, существует практика заключения предварительного договора, который может обезопасить интересы обоих продавцов.

В предварительном документе прописываются:

  • согласие владельцев на бартер;
  • предварительная дата обмена;
  • порядок передачи жилых помещений;
  • штрафные санкции для владельца недвижимости, который желает расторгнуть договор.

По своей сути договор мены не отличается от сделки купли-продажи. Отличие в одном — в соглашении не участвует денежная сумма или передается лишь небольшое количество денег в виде доплаты.

К договору обязательно прилагаются акты приема-передачи, которые являются своего рода согласием сторон с обнаруженными недостатками жилья, его состоянием и так далее.

Бесплатная юридическая консультация:

Существенные условия сделки мены

Согласно положениям Гражданского кодекса РФ, который и регулирует подобные сделки с жильем, существенными условиями (без них договор считается недействительным) являются:

  1. Предмет договора мены – квартира, дом, помещение. Описываются основные сведения о жилье: этажность, адрес, общая площадь, словом, все технические характеристики объекта недвижимости.
  2. Стоимость жилья с указанием суммы доплаты, если таковая имеется.
  3. Список граждан, которые могут пользоваться на законных основаниях этим помещением. Если таковых нет, это также прописывается в договоре.
  4. Соглашение по всем пунктам. Если продавцы не сходятся в цене, способе или времени передачи, договор не может быть заключен.

Дополнительные условия договора

Установленного образца договора мены квартиры не существует, однако типовые формы содержат существенные условия и сведения о продавцах, их обязанностях.

Кроме обязательных пунктов, в договоре должны присутствовать дополнительные условия:

  1. Наименования сторон. Указывается фамилия, имя и отчество каждой из сторон без сокращений. Физические лица – продавцы могут быть гражданами РФ, апатридами (лицами, не имеющими гражданства как такового), иностранцами.
  2. Если одной из сторон выступает юридическое лицо (а действующее законодательство это не запрещает), указывается его наименование, юридический адрес.
  3. Паспортные данные сторон, реквизиты.
  4. Дата и место заключения сделки.
  5. Срок. Этот пункт хоть и не обязателен, но очень важен. Теоретически стороны должны вступить в имущественные права одновременно, что трудноосуществимо на практике. Если один владелец получает документы на квартиру раньше другого, договор должен иметь срок действия. Если этот срок истек, получить свидетельство на право владения нельзя.
  6. Форс-мажорные обстоятельства, которые могут повлиять на передачу имущественных прав.

Подписи сторон. Для юридических лиц – это печати и подписи руководителей.

https://www.youtube.com/watch?v=pg8OrrctLZg

Сделка по общему правилу заключается в письменной форме.

Бесплатная юридическая консультация:

Устное соглашение возможно в случае, если стоимость договора (доплаты в случае обмены) менее 10 размеров МРОТ или если стороны сразу по заключении договора одновременно вступают в права.

Нотариальное заверение сделки

Обязательной наториальной регистрации договора мены не предусмотрено, поэтому владельцы квартир могут составить типовой договор и предоставить его в Росреестр при получении свидетельств.

По сути, органы государственной регистрации и нотариальные конторы выполняют схожие процедуры: проверяют подлинность и действительность правоустанавливающих документов, справок из реестра недвижимости и так далее.

Несомненным плюсом является тот факт, что нотариусы хранят подобные документы.

В случае утери одной из сторон этого важного документа, будет возможность восстановить его, если сделка заверялась нотариально.

Бесплатная юридическая консультация:

Стоимость заверения сделки устанавливается исходя из цены жилья. То есть, от оценочной стоимости более дорогого помещения взимается процент – от 0,15 до 0,3%, но не менее установленной суммы. К этому плюсуются правовые и прочие услуги.

Большим преимуществом нотариального заверения документа можно считать юридическую чистоту составленного договора. Незнакомые с нормами действующего законодательства продавцы жилья не в силах составить такой документ, который «устроил» бы регистрационные органы.

: Особенности нотариального заверения сделок с недвижимостью

В сюжете разбираются особенности договоров купли-продажи, дарения и мены недвижимости, их существенные условия и различия между ними, условия заключения и расторжения данных сделок.

Рассказывается, как происходит процедура заверения договоров у нотариуса и какие правовые последствия этому грядут.

Условия расторжения

Статья 453 Гражданского кодекса РФ накладывает на стороны определенные обязательства: не требовать возврата жилья или доплаты до расторжения сделки. А расторгнуть ее можно по решению судебной инстанции или соглашению владельцев.

Бесплатная юридическая консультация:

Если это не представляется возможным, необходимо подавать исковое заявление. Но и для этого должны быть веские основания:

  • если документ был подписан одной из сторон под влиянием угроз, насилия или запугивания;
  • если лицо было введено в заблуждение относительно предмета соглашения, если заблуждение признано судом таким, которое не позволило бы провести операцию мены жилья, зная о нем одна из сторон;
  • если допущены намеренные или случайные описки, опечатки, оговорки в тексте, и это влияет на выполнение условий;
  • если обнаружено заблуждение одной из сторон относительно предмета, субъекта, природы сделки.

Срок исковой давности по операциям мены недвижимости составляет один или три года в зависимости от причин, указанных в исковом заявлении.

Рассматриваются подобные дела в судах арбитражных инстанций.

В одностороннем порядке расторгнуть сделку нельзя. Перед подачей искового заявления одна из сторон должна предоставить второй обращение (в письменной форме) для мирного урегулирования. Только после этого можно обращаться в суд.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Бесплатная юридическая консультация:

Рекомендации по покупке квартиры на вторичном рынке

Источник: http://smart33.ru/dogovor-meny-zhilja/

Все о договоре мены: особенности сделки, образец составления и заверения, порядок расторжения

Все о договоре мены особенности сделки образец составления и заверения порядок расторжения

Договор мены квартиры – это сделка обмена жильем. Регулируется она нормами Гражданского кодекса РФ.

Такое соглашение, по сути, идентично договору купли-продажи, за исключением вопроса о стоимости.

Если при покупке или продаже в сделке фигурируют крупные суммы денег, то договор мены предусматривает обмен правами владения на недвижимость, иногда с некоторой доплатой за разницу в цене квартир или домов.

Существенные условия договора мены недвижимости

Все о договоре мены особенности сделки образец составления и заверения порядок расторжения

Существует и другой способ для отчуждения по договору мены объекта незавершенного строительства. Для этого необходимо иметь решение суда, вступившее в законную силу, о признании права собственности на недостроенное недвижимое имущество, само такое решение в данном случае и будет правоустанавливающим документом, и его необходимо предоставить нотариусу для удостоверения договора мены.

Количество имущества (объем работ или услуг), являющегося предметом мены, также должно быть четко определено в договоре. Как правило, при мене недвижимости встречается мена одного объекта на один другой. В то же время встречаются и другие варианты. Например, так называемое расселение (в случае мены жилья).

При этом результатом мены является то, что собственники комнат коммунальной квартиры получают в собственность изолированное жилье, а другая сторона становится единственным собственником этой бывшей коммунальной квартиры.

В таком случае заключается договор мены жилья с несколькими собственниками, а количество объектов жилищного фонда соответственно возрастает. По одному договору мены каждая из сторон имеет право как отчуждать, так и приобретать в собственность один или несколько объектов недвижимости, составляющих предмет договора.

С одной стороны в договоре мены выступает каждый из собственников отдельной комнаты коммунальной квартиры; с другой — собственник нескольких отдельных квартир, приобретающий по мене коммунальную квартиру.

Существенные условия договора мены

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 26.09.2007 N Ф08-6178/2007 по делу N А32-29550/2006-39/758 признал договор мены незаключенным в силу неопределения сторонами в договоре мены условий о предмете договора — перечень, наименование и количество передаваемого организации оборудования, как этого требует ст. 432 ГК РФ.

Договор мены недвижимости: понятие, форма, существенные условия

Упомянув о цене в договоре мены недвижимости, следует заметить, что речь идет о цене каждого из обмениваемых объектов. Цена каждого объекта недвижимости должна быть указана в договоре – это существенное условие.

В случае неравноценности объектов, так же обязательно указание на размер доплаты – платеж при этом производится непосредственно до или после передачи имущества – на это так же необходимо обязательно указать в договоре.

Необходимо заметить, что говоря о договоре мены недвижимого имущества, на первый взгляд может показаться, что речь идет только об обмене одинаковых по сути предметов – квартиры на квартиру, земельного участка на земельный участок.

Но на самом деле, это не так. Например, возможет обмен собственником жилого помещения его как на любое другое жилье, так и на земельный участок.

Так же иногда возможен обмен и на совершенно другое имущество, например, автомобиль (хотя такие сделки очень редки).

Договор продажи недвижимости

Цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости (п. 2 ст. 555). При отсутствии в договоре указания цены недвижимости он считается незаключенным (п. 1 ст. 555).

Государственные или муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной ее уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Интересное:  Возражение или отзыв на исковое заявление

Энциклопедия решений

Законодательство не содержит нормы, обязывающей указывать цены обмениваемых товаров в договоре мены. Ни глава 30, ни глава 31 ГК РФ не называют ее в качестве существенного условия договора (см.

, например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.08.2008 по делу N А82-4112/2007-36). Согласно п. 1 ст.

568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.

Следует учитывать, что к существенным условиям договора мены могут быть отнесены также условия, которые являются существенными для договоров купли-продажи соответствующего вида товара, поскольку на основании п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены.

Следовательно, в части, например, отношений по передаче недвижимого имущества в рамках договора мены должны применяться положения параграфов 7, 8 главы 30 ГК РФ в зависимости от вида недвижимости (см. например, постановление Пятнадцатого ААС от 26.05.2008 N 15АП-2222/2008). Исходя из ст.

555 ГК РФ, существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет сделки и цена имущества.

Все о договоре мены: особенности сделки, образец составления и заверения, порядок расторжения

  1. Предмет договора мены – квартира, дом, помещение. Описываются основные сведения о жилье: этажность, адрес, общая площадь, словом, все технические характеристики объекта недвижимости.
  2. Стоимость жилья с указанием суммы доплаты, если таковая имеется.
  3. Список граждан, которые могут пользоваться на законных основаниях этим помещением. Если таковых нет, это также прописывается в договоре.
  4. Соглашение по всем пунктам.

    Если продавцы не сходятся в цене, способе или времени передачи, договор не может быть заключен.

Большим преимуществом нотариального заверения документа можно считать юридическую чистоту составленного договора.

Незнакомые с нормами действующего законодательства продавцы жилья не в силах составить такой документ, который «устроил» бы регистрационные органы.

Мена недвижимости

Еще одним существенным условием договора мены недвижимости является цена обмениваемого имущества. Обмениваемые жилые помещения могут быть признаны равноценными (обязательно должно быть указано, какая цена установлена сторонами для обмениваемого имущества), или сторонами может быть установлена разная цена. В этом случае исходя из разницы определяется доплата.

Возможны сложные договоры мены, в которых участвуют три и более сторон, а право переходит на три и более объекта недвижимости (так называемый съезд — разъезд). При составлении указанных договоров стоит отметить, чтобы стороны передавали только те жилые помещения, права на которые у них зарегистрированы.

Например, не допускается регистрация договора, в котором одна семья сначала производит раздел квартиры, а потом в этом же договоре члены семьи обменивают комнаты на иное жилье.

Данная сделка неправомерна, сначала надо зарегистрировать права собственников на комнаты, только после этого они могут обменять имущество.

Понятие и существенные условия договора мены

Исторически мена предшествовала купле-продаже. С появлением товарно-денежного обращения значение мены в экономике неизбежно стало снижаться. В современном гражданско-правовом обороте договор мены имеет ограниченное применение (например, бартер) и его правовое регулирование во многом основывается на правовых нормах договора купли – продажи.

Согласно п.2 ст.567 ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 ГК), если это не противоречит правилам о договоре мены и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Каковы существенные условия договора мены, правовые основы соглашения

Юридические последствия для договора мены и сделки по купле-продаже всегда одинаковы. Они обозначены в п. 2 ст. 567 ГК РФ, в соответствии с которым к соглашению мены всегда могут использоваться основные правила для соблюдения сделки купли-продажи. Эти два вида соглашений могут подписываться по отношению к готовым товарам или продукции, изготовление которой еще предстоит.

Если в соглашении будет сказано, что один участник обязуется предоставить имущество другому, под моментом фактического выполнения будет подразумеваться передача предмета договора. Если в соглашении указано, что объект должен предоставляться в пользование по месту его расположения, моментом соблюдения контрактного обязательства считается передача предмета договора.

25 Июл 2018      yslygiur         273      

Источник: http://urist-yslugi.ru/bez-rubriki/sushhestvennye-usloviya-dogovora-meny-nedvizhimosti

Advokatkm
Добавить комментарий