Проверка юридической чистоты квартиры самостоятельно

Содержание
  1. Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке?
  2. Пункт №1 проверки юридической чистоты квартиры
  3. Важно!
  4. Пункт №2 проверки истории квартиры перед покупкой
  5. Пункт №3 юридической проверки квартиры при покупке
  6. Пункт №4 проверки квартиры перед покупкой
  7. Послесловие…
  8. Как проверить квартиру на чистоту при покупке
  9. Пошаговая инструкция по проверке квартиры:
  10. Заканчивая способы проверки квартиры на чистоту при покупке, хочу добавить следующее:
  11. На что обратить внимание при самостоятельной проверке юридической чистоты квартиры
  12. Правила самостоятельной проверки
  13. Какие проверяются документы
  14. Какими правомочиями обладает продавец
  15. Что нужно узнать о прописанных лицах
  16. Сведения о притязаниях третьих лиц
  17. Как узнать ограничения
  18. Проверка долгов по услугам ЖКХ
  19. Изучение планировки
  20. Заключение
  21. Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту
  22. Самостоятельно или с юристом: плюсы и минусы выбора
  23. Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры
  24. Как покупателю самому проверить квартиру
  25. Паспорта продавцов
  26. Право собственности
  27. Арест и обременение
  28. Кадастровый паспорт
  29. Согласие супруга
  30. Прописанные лица
  31. Долги по коммуналке
  32. Риски по квартире, доставшейся в наследство
  33. Риски со сделками с несовершеннолетними
  34. Проверка адекватности продавца
  35. Как правильно проверить квартиру в Росреестре через интернет: пошаговая инструкция
  36. ТОП-5 видов мошенничества с квартирами на вторичном рынке
  37. Продажа по липовому паспорту
  38. Продажа квартиры, приобретенной у лица, не отдающего отчет своим действиям
  39. Сокрытие лиц, имеющих право на наследство
  40. Продажа недвижимости по ложной доверенности
  41. Получение аванса

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке?

Проверка юридической чистоты квартиры самостоятельно

В Вашей жизни вот-вот случится радостное событие? Собираетесь приобретать квартиру? Наши искренние поздравления! Однако в нынешнее не слишком спокойное время каждый разумный человек желает при покупке квартиры проверить её юридическую чистоту, ведь вкладывая столь крупную сумму денег, совсем не хочется оказаться у разбитого корыта.

Как мы уже сказали, почти каждого покупателя интересует история квартиры и как её проверить, поэтому мы и решили поделится с Вами полезной информацией и на понятном языке расписали Вам, как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту.

Давайте разберемся так что же нужно сделать и как проверить историю квартиры самостоятельно, чтобы избежать обмана и прочих неприятностей при покупке квартиры на вторичном рынке.

Пункт №1 проверки юридической чистоты квартиры

Перед заключением договора необходимо попросить собственника ознакомить Вас с правоустанавливающими документами на недвижимость. В большинстве случаев к таким документам относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство.

Обязательно ознакомьтесь с подлинником правоустанавливающего документа, чтобы убедиться, что в документе нет следов подчисток и иных фальсификаций. Если в нём будут какие-либо исправления, они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор.

В том случае, если при этом участвовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью. Также следует проверить факт надлежащей государственной регистрации договора, если он подлежал такой регистрации. Обязательно посмотрите на дату вступления договора в действие.

Например, вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.

Важно!

В ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (то есть там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок и т.д.).

Обязательно затребуйте у собственника выписку из ЕГРН, содержащую всю историю квартиры начиная с первого зарегистрированного собственника, с тем, чтобы убедиться, что за последние годы с квартирой все было в порядке и отсутствуют риски того, что кто-то в будущем сможет оспорить Вашу сделку – это важный пункт проверки юридической чистоты квартиры при покупке.

Обратите внимание, что если данная жилплощадь часто переходила из рук в руки, и в ней никто не жил достаточно долго, то вполне возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и Вас просто пытаются обмануть.

Так как в выписке из ЕГРН будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и так далее, то, обратив внимание на дату этих событий, вы можете сделать для себя определенные выводы.

Согласно гражданскому законодательству Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года.

При этом течение срока исковой давности по указанным требованиям для лиц, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения. При этом срок исковой давности для такого лица во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (статья 181 ГК РФ).

Следовательно, если в период, предшествующий Вашей сделке по покупке квартиры, имелись обстоятельства, которые могут явиться причиной оспаривания как Вашей сделки, так и предшествующей, в течение 10 лет будет сохраняться риск того, что кто-то сможет отсудить у Вас квартиру. Именно поэтому очень важно отнестись серьёзно к проверке истории (юридической чистоты) приобретаемой Вами квартиры.

Пункт №2 проверки истории квартиры перед покупкой

Встречается и такое, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРН – как правило, это касается достаточно старых квартир.

Однако отсутствие подобного объекта недвижимости в реестре означает ее практически полную юридическую чистоту, то есть с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось.

Хотя и в этом случае может всплыть документ, на основании которого кто-то сможет заявить свои права на квартиру.

Также в обязательном порядке следует запросить у собственника документы из бюро технической инвентаризации (БТИ), благодаря которым можно убедиться, что в квартире не производились незаконные перепланировки или переустройство.

Дело в том, что, согласно российскому законодательству, практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировки являются незаконными и за них придется нести ответственность.

Стоит знать и о том, что квартиру, которая содержит в себе неузаконенные перепланировки, нельзя будет заложить банку при получении кредита.

Обязательно нужно посмотреть паспорт продавца и сверить данные указанные в паспорте с данными в документах. Если паспортные данные продавца изменились, удостоверьтесь в том, что продавец и лицо, указанное в свидетельстве, являются одним и тем же человеком.

Пункт №3 юридической проверки квартиры при покупке

Обычно вопросы возникают также в тех случаях, когда от имени продавца действует его представитель. Если Вы оказались в подобной ситуации, необходимо тщательно проверить доверенность и убедиться в том, что она заверена нотариусом.

Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий. Доверенность должна быть составлена на специальном бланке, который имеет серию и номер.

Не будет лишним проверить факт выдачи этой доверенности, позвонить в нотариальную контору и удостовериться в этом, поскольку бывали случаи подделки нотариальных доверенностей.

Необходимо ознакомиться и с содержанием самой доверенности, чтобы определить объём полномочий представителя, в том числе выяснить вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора.

Пункт №4 проверки квартиры перед покупкой

Один из дополнительных рисков – это оспаривание прав на квартиру. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь.

Попросите продавца предоставить выписку из домовой книги – в этом документе указано, кто зарегистрирован в квартире по постоянному месту жительства, есть ли несовершеннолетние (по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки) и не возникнет ли проблем при снятии их с регистрационного учета. Если одним из собственников является несовершеннолетний ребёнок, то необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на заключение такого договора (ст. 28, ст.37 ГК РФ).

Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги. При этом недостаточно сравнить дату в свидетельстве о государственной регистрации права и дату регистрации брака в паспорте, иногда стоит сходить с продавцом в ЗАГС и уточнить информацию о возможных предыдущих браках.

Послесловие…

Как Вы уже поняли, проверка юридической чистоты квартиры перед ее покупкой – это важный, но вполне решаемый процесс. Самое главное при его осуществлении знать свои права, требовать получения всех необходимых для Вас данных.

Необоснованный отказ в предоставлении информации должен Вас насторожить и послужить тревожным сигналом, что может быть стоит отказаться от покупки данной квартиры.

Чтобы правильно проверить историю квартиры, важно внимательно собирать документы, тщательно их проверять и не пропускать ни одной мелочи.

Однако во избежание разных проволочек покупку квартиры лучше осуществлять через профессиональных юристов (таких как эти юристы в Чебоксарах), они точно знают, как при покупке квартиры проверить юридическую чистоту и которые помогут тщательно её проверить, при этом гарантируя ряд преимуществ, таких как правовая экспертиза и безопасность сделки с недвижимостью.

Задать вопрос юристу в 1 клик

Источник: http://xn--80aeahfbug6bhlsn.xn--p1ai/%D0%B1%D0%BB%D0%BE%D0%B3/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%B8-%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B5-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D1%8E%D1%80%D0%B8%D0%B4%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D1%83%D1%8E-%D1%87%D0%B8%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%82%D1%83

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Проверка юридической чистоты квартиры самостоятельно

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку.  И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние.

К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей.

С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ.

Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а  так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является.

Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом.

В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2.

Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность.

И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником. В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру.

Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы.

Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем!!! присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним.

Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный. А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку.

Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры.

У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры.

Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт.

Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца.

Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере.

Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога).

Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

  • Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
  • В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
  • Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника.

В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту. Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство.

Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов.

В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры.

Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место.  И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны.

В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

  • Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
  • Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
  • Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости.

Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа.

С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Заканчивая способы проверки квартиры на чистоту при покупке, хочу добавить следующее:

  • На сегодняшний день «максимально возможно» проверить чистоту квартиры перед покупкой могут только риэлторы в «связке» со специализированными юристами. На возмущенные возгласы от юридических компаний, занимающихся проверками квартир без риэлторов, могу ответить: «Юристы проверяют только документы попавшие к ним на стол». А как и какие документы попадут на стол юристу, зависит от нас.
  • Финансово гарантировать возмещение рисков могут только страховые компании, при условии оплаты ежегодных страховых взносов. Все остальные разговоры про гарантии с чьей либо стороны, являются пустословием и профанацией.

25.05.2018 Андрей Шароваров

Источник: https://realword.ru/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%BD%D0%B0-%D1%87%D0%B8%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%82%D1%83-%D0%BF%D1%80%D0%B8/

На что обратить внимание при самостоятельной проверке юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры самостоятельно

Перед покупкой любой квартиры, находящейся на вторичном рынке, важно тщательно проверить, насколько юридически чистой будет данная сделка. От этого зависит, не будут ли в будущем начаты разные судебные разбирательства, основной целью которых выступает отчуждение купленной недвижимости в пользу третьих лиц.

Процесс проверки может выполняться риелторами, нотариусами, работниками банка и Росреестра, но предварительно можно самостоятельно заняться процедурой.

Правила самостоятельной проверки

Если тщательно разобраться в том, что именно надо изучать для получения достоверной информации, то не возникает сложностей с самостоятельной проверкой.

Чтобы быть уверенным в оптимальной покупке, проверяются следующие моменты:

  • подлинность документов, переданных продавцом, которые подтверждают его право на продаваемый объект;
  • наличие полномочий продавца заниматься продажей квартиры;
  • изучается правовая репутация гражданина или компании;
  • учитывается, имеются ли в квартире прописанные лица, причем особенно много внимания уделяется временно прописанным гражданам, среди которых могут быть несовершеннолетние дети, причем выписать их до совершеннолетия практически невозможно;
  • проверяется, не открыты ли в отношении выбранной недвижимости разные судебные разбирательства лицами, обладающими определенными правами на объект;
  • учитывается наличие разных обременений, представленных арендой, ипотекой, рентой или арестом;
  • в ЖЭКе изучается информация относительно долгов по услугам ЖКХ;
  • сравнивается помещение с теми данными, которые имеются в техпаспорте и техническом плане, чтобы убедиться в отсутствии незаконной планировки.

Как точно узнать, что с документами на квартиру все нормально? Советы в видео:

Какие проверяются документы

Особенно много внимания в процессе проверке уделяется изучению многочисленной документации, имеющей отношение к выбранной квартире.

К основным правилам исследования относится:

  • у продавца должны иметься многочисленные бумаги, подтверждающие его право продавать объект, причем к ним относится св-во о собственности, выписка из ЕГРН, договор на покупку жилья или другая правоутверждающая документация, например, св-во о наследстве или дарственная, техпаспорт и техплан;
  • все бумаги должны быть оригиналами;
  • покупатель может потребовать копию всех бумаг;
  • на документах должны иметься многочисленные штампы, печати и подписи должностных лиц регистрационных служб;
  • не допускается наличие разных исправлений, подчисток или правок;
  • св-ва с 2015 года не выдаются, поэтому надо потребовать от продавца, чтобы он получил в Росреестре выписку из ЕГРН, содержащую сведения обо всех совладельцах, прописанных лицах и обременениях.

Пошаговая инструкция проверки квартиры на юридическую чистоту, представлена тут.

Осторожно надо относиться к квартире, если она была получена продавцом по решению суда, так как оно может оспариваться другими лицами, не согласными с таким решением.

Если продавец отказывается получать и предъявлять какие-либо документы, то это говорит о том, что он желает скрыть определенную информацию, поэтому желательно отказаться от такой покупки.

Какими правомочиями обладает продавец

Продажей объекта может заниматься непосредственный собственник, но он может доверить данный процесс представителю, если при этом будет правильно составлена и заверена у нотариуса доверенность.

Квартира может принадлежать нескольким лицам, причем заниматься продажей может один из владельцев, но у него должно быть разрешение от других граждан на проведение процесса.

К основным правилам общения с продавцом относится:

  • если продажей занимается представитель, надо все равно попытаться встретиться с собственником и спросить, согласны ли все совладельцы с продажей объекта;
  • технические вопросы решаются с представителем;
  • доверенность должна быть действительной, поэтому желательно вовсе посетить нотариуса, выдавшего этот документ, чтобы убедиться в этом;
  • если одним из собственников является ребенок, которому еще нет 14 лет, то сделка за него выполняется родителями или представителями;
  • на продажу при наличии ребенка должно иметься разрешение от опеки;
  • если продавец состоит в официальном браке, то важно получить разрешение на продажу от супруги.

Способы проверки квартиры самостоятельно.

Что нужно узнать о прописанных лицах

Перед подписанием контракта надо убедиться, что все граждане, которые ранее проживали в квартире, выписались из этой недвижимости.

Важно! Иногда в соглашении прописывается определенный период времени, в течение которого продавец и члены его семьи могут проживать в квартире, пока не найдут новую жилплощадь, но покупатели редко идут на такой шаг.

Зачем нужны правоустанавливающие документы на квартиру? Читайте здесь.

Если после заключения сделки выявляется, что по-прежнему в объекте проживают посторонние лица, то придется новому собственнику заняться их принудительным выселением через суд. Поэтому надо сразу попросить продавца, чтобы он получил справку о том, что в недвижимости отсутствуют посторонние лица.

Оформляется она в паспортном столе. Но учитывается, что в этом документе будут отсутствовать сведения о временно прописанных гражданах. Поэтому актуально запросить расширенную выписку из домовой книги.

Получать ее желательно непосредственно с продавцом. У работника паспортной службы желательно спросить, имеются ли другие лица, которые могут претендовать на жилье в будущем.

Сведения о притязаниях третьих лиц

Нередко на квартиру претендуют третьи лица, которые могут быть наследниками или просто людьми, которые имеют право на объект. Рассматриваются все такие притязания в судебном порядке. Можно даже самостоятельно получить данные об открытых судебных разбирательствах.

Для этого выполняются действия:

  • надо первоначально найти районный суд по месту расположения квартиры;
  • далее следует обратиться в канцелярию суда, чтобы попросить информацию об открытых делах;
  • если будет получен отказ в предоставлении данных, то можно обратиться к приставам, чтобы узнать, не открыты ли производства по отношению к объекту;
  • рекомендуется вовсе просто пообщаться с соседями или работниками УК и ЖЭУ, так как они часто могут предоставить нужные данные.

Документы для проверкки юридической частоты квартиры. forumuploads.ru

Если продавец получил квартиру по наследству, то желательно обратиться к нотариусу, занимавшемуся данным делом, чтобы проверить, не претендуют ли на наследство третьи лица.

Как узнать ограничения

Часто покупателям приходится сталкиваться с арестами или обременениями на квартире.

Чтобы получить сведения заранее, учитываются рекомендации:

  • выписка из ЕГРН содержит сведения обо всех обременениях, зафиксированных официально, поэтому можно получить этот документ самостоятельно в электронном или бумажном виде;
  • если имеются какие-либо записи в разделе об ограничения, то не надо слушать оправдания продавца, поэтому следует отказаться от такого приобретения;
  • если продавец утверждает, что уже была погашена ипотека, но не зафиксировано снятие обременения, то надо требовать оперативной реализации этого процесса.

Проверка долгов по услугам ЖКХ

Нередко продают граждане квартиры без предварительного погашения долгов за коммунальные услуги. Задолженность должна погашаться прошлыми владельцами, но вот иски из суда будут приходить на нового собственника.

Долги могут приводить не только к необходимости уплачивать за других граждан значительные средства, но и коммунальные службы могут отключать коммуникации. Долги по капремонту вовсе являются правопреемственными, поэтому переходят покупателям.

Как правильно оформить квартиру в собственность в новостройке? Подробнее по ссылке.

Перед подписанием контракта надо убедиться в отсутствии таких значимых долгов. Для этого можно запросить у продавца справки из УК или ЖЭУ. Также можно просто проверить квитанции за последние несколько месяцев.

Изучение планировки

Многие люди в процессе проживания в квартире предпочитают вносить в нее определенные корректировки. Они могут разрушать стены или переносить с одного места на другое специальное оборудование для коммуникаций. Все эти действия должны выполняться с разрешения администрации.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту самостоятельно? Смотрите видео:

Если планировка не была согласована, то она считается незаконной, причем после покупки такой квартиры именно собственник несет ответственность за такие изменения в квартире.

Поэтому при осмотре жилплощади надо убедиться, что ее состояние соответствует тем сведениям, которые имеются в техплане и техпаспорте.

Желательно вовсе не пожалеть денег и попросить помощи у работников БТИ. В техпаспорте вовсе уже может иметься отметка о наличии несогласованной перепланировки. Нового владельца может суд заставить устранять все изменения, если они являются опасными.

Заключение

Таким образом, покупка любой квартиры – это специфический процесс, требующий предварительной проверки юридической чистоты данного жилого помещения.

Процесс может выполняться самостоятельно, но для этого важно разобраться, какие документы следует изучить, а также на какие моменты надо обращать внимание. Это позволит купить квартиру без обременений, прописанных посторонних лиц и других проблем.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://NaRuki.ru/nedvizhimost-v-nasledstve/oformlenie-nedvizhimosti/samostoyatelnaya-proverka-chistoty-kvartiry.html

Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту

Проверка юридической чистоты квартиры самостоятельно

Купля-продажа – распространенная сделка, позволяющая продавать и приобретать имущество за определенную плату. Часто предметом договора выступает недвижимость.

При заключении договора требуется особая бдительность, так как можно нарваться на мошенников. Поэтому очень важно знать, как проверить квартиру перед покупкой.

Сегодня мы расскажем об этом более детально, и вы сможете самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту.

Самостоятельно или с юристом: плюсы и минусы выбора

Когда встает вопрос о проверке квартиры перед покупкой, покупатели думают, как это лучше сделать – самостоятельно или через юриста и сколько стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры? Безусловно самым оптимальным вариантом будет привлечь специалиста, но только опытного.

Он на отлично подкован юридически, не раз проводил сделки и сразу же заподозрит, если сделка будет совершаться мошенниками. Но за услуги проверки квартиры перед покупкой через юриста нужно платить. Это является минусом для многих покупателей.

Самостоятельно провести проверку тоже можно. Но перед этим необходимо тщательно подготовиться, изучить законодательство. Зато не нужно тратиться дополнительно на юридические услуги, что и привлекает большинство покупателей.

Однако, полностью обезопасить себя от недобросовестных продавцов и быть уверенным, что квартира чистая, самостоятельно удается далеко не каждому человеку. Поэтому лучше заплатить юристу и спать спокойно.

Сколько же стоит сопровождение сделки купли-продажи квартиры? Стоимость юридической проверки разнится в зависимости от конкретной фирмы или частного лица, а также от региона, где находится юрист. К примеру, в Москве полное сопровождение стоит примерно 50 тысяч рублей.

Какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры

Перед тем, как подписывать договор купли-продажи недвижимого объекта, стоит запросить у собственника определенный перечень бумаг. Если продавцу нечего скрывать, то он не будет возражать против этой идеи. Если же гражданин, продающий имущество, будет против, то заключать с ним сделку не следует.

Перечень того, что необходимо проверить из документов, следующий:

  • Свидетельство, подтверждающее наличие право собственности продавца на предмет сделки.
  • Документы на квартиру, ставшие основанием для перехода права владения к продавцу. Это может быть соглашение о дарении, завещание, свидетельство о приватизации и прочее.
  • Выписка из ЕГРН. Она позволяет узнать о всех передвижениях объекта недвижимости.
  • Сведения из домовой книги. В ней указывается, имеются ли в квартире прописанные лица.
  • Документ, подтверждающий отсутствие у продавца долгов перед коммунальной службой.
  • Медицинская справка, удостоверяющая дееспособность собственника жилья. Выдают ее в нарко-психоневрологическом диспансере.

Из указанных бумаг самой важной является выписка из ЕГРН. Именно она позволяет точно убедиться, что продавец действительно полноправный владелец жилого помещения. Данный документ выдается в двух формах: простой и расширенной.

В первом варианте указывается только личная информация о собственнике квартиры, а во втором прописывается вся история недвижимости, начиная с ее первой регистрации в Росреестре. То есть по ней можно узнать обо всех прошлых владельцах жилья.

Как покупателю самому проверить квартиру

Проверку документов при покупке квартиры провести самостоятельно достаточно просто.

Паспорта продавцов

При составлении договора купли-продажи необходимо попросить у второй стороны паспорт и внимательно сверить данные, вписанные в соглашение, с оригиналом. При смене документа, удостоверяющего личность, действующая ранее информация прописывается в самом конце.

При возможности следует перед подписанием договора сделать копию паспорта продавца, отправить в миграционный орган для проверки подлинности документа. Это позволит быть точно уверенным в действии паспорта.

Право собственности

Узнать, точно ли вторая сторона – это собственник покупаемой квартиры, поможет свидетельство о регистрации права собственности. Нужно его внимательно изучить на предмет подделки. Настоящий документ обязательно изготавливается на гербовой бумаге, обладает своим номером, не имеет ни малейших дефектов: исправлений, опечаток, подчисток.

Если есть сомнения по поводу действительности свидетельства, можно обратиться к сотрудникам органа Росреестра для проверки подлинности.

Арест и обременение

Обременение представляет собой ограничение права собственности владельца недвижимости. Вряд ли кто-то захочет приобретать квартиру, зная, что не сможет ей распоряжаться в полной мере. Обремененным считается жилье, находящееся под арестом, в залоге или сдаваемое в аренду другим лицам.

Проверять при покупке квартиры наличие обременения можно исключительно с помощью выписки из ЕГРН. Для ее получения требуется посетить орган Росреестра или Многофункциональный центр.

Кадастровый паспорт

Кадастровый паспорт необходим при заключении купли-продажи обязательно. Поэтому продавец обязан его предоставить. При получении документа нужно сверить данные в нем с тем, что написано в соглашении.

Если выполнялась перепланировка, а записей в паспорте нет, следует потребовать от второй стороны переоформить его. Подробнее о том, что такое кадастровый паспорт и зачем он нужен читайте в специальном посте.

Согласие супруга

Если продаваемая квартира является совместно нажитым имуществом супругов, состоящих в официальном браке, то продать ее можно только при получении согласия мужа/жены на совершение сделки. Поэтому следует проверить, состоит ли продавец в брачных отношениях, и является ли он полноправным собственником жилого помещения.

Прописанные лица

Если в квартире есть люди, которые имеют в ней прописку, они имеют полное прав в ней проживать. Поэтому стоит проверить перед договором купли-продажи, чтобы третьих лиц не было. Для этого необходимо запросить выписку из домовой книги. В ней указываются все прописанные лица.

Отсутствие в квартире жильцов еще не значит, что в ней никто не прописан. Некоторые категории граждан могут появиться внезапно и заявить о своем намерении жить по адресу прописки.

К ним относятся следующие лица:

  1. Осужденные, отбывающие наказание в виде лишения свободы.
  2. Больные, проходящие лечение в психоневрологическом диспансере.
  3. Военнослужащие по призыву.
  4. Несовершеннолетние граждане, проживающие в воспитательных учреждениях.
  5. Люди, проживающие в домах для престарелых.

Сведения о прописанных лицах должны обязательно указываться в соглашении о купле-продаже.

Долги по коммуналке

Для проверки отсутствия задолженности перед жилищно-коммунальной службой следует попросить собственника предоставить справку из ЖЭК, удостоверяющую данный факт.

Внимание! При предъявлении продавцом документа необходимо обратить внимание на дату. Оплата коммуналки должна быть выполнена вплоть до последнего месяца, иначе долги перейдут к новому владельцу.

Риски по квартире, доставшейся в наследство

Если жилое помещение досталось продавцу в порядке наследования, то есть риск наличия иных наследников. Проверить данный факт можно через нотариальную контору, в которой велось наследственное дело.

Нотариус предоставит справку, подтверждающую отсутствие иных лиц, имеющих право на наследство. Но документ юрист выдаст только в присутствии продавца.

Риски со сделками с несовершеннолетними

Если в продаваемой квартире прописан ребенок, не достигший возраста 18 лет, продать ее без разрешения органа опеки и попечительства будет невозможно. Поэтому важно проверить, если ли у второй стороны несовершеннолетние дети. Если да, то запросить письменное одобрение госоргана. В противном случае орган Росреестра не примет заявление о регистрации права собственности.

Подробнее о том, как купить или продать квартиру с несовершеннолетними, читайте в специальном посте.

Проверка адекватности продавца

Гражданское законодательство закрепляет, что сделки могут совершаться при обязательном наличии полной дееспособности лица. При ограничении или отсутствии дееспособности должны выполняться определенные условия, чтобы договор считался законным.

Поэтому необходимо проверить, может ли продавец в полной мере руководить своими действиями. Для этого необходимо попросить вторую сторону предоставить справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья.

Обычно данная справка требуется, если один из собственников глубоко пожилой человек.

Как правильно проверить квартиру в Росреестре через интернет: пошаговая инструкция

Для быстрой проверки объекта недвижимости через интернет необходимо выполнить следующие действия:

  1. Зайти на официальный сайт органа Росреестра, прокрутить немного вниз и кликнуть на надпись: «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».
  2. На открывшейся странице поставить галочку, выбрав вариант, по которому требуется найти информацию. Поиск ведется по кадастровому или условному номеру, адресу квартиры или номеру права. Нажать кнопку «Сформировать запрос».

После этого сразу же выйдет информация о недвижимости.

ТОП-5 видов мошенничества с квартирами на вторичном рынке

Чаще всего квартиры приобретаются на вторичном рынке. Если при покупке новостроек есть определенная гарантия добросовестности застройщика, то при на вторичном рынке не знаешь, с кем придется связаться. Сейчас нередко покупатели попадают в руки мошенников, приобретая вместе с недвижимостью кучу проблем.

Существуют следующие виды мошеннических действий при осуществлении сделки купли-продажи квартиры. Юристы уверяют, что нужно их знать, чтобы не попасться.

Продажа по липовому паспорту

Схема в этом случае следующая: правонарушители снимают жилое помещение, выбрав владельца, проживающего в другом населенном пункте или находящегося в длительном отъезде. При оформлении соглашения об аренде они просят собственника дать им паспорт для снятия копии.

Затем вклеивают поверх его фотографии фото одного из злоумышленников, делают копию и возвращают паспорт владельцу. Впоследствии мошенники, используя ксерокопию, получают дубликаты правоустанавливающих документов и приступают к продаже. После получения денежных средств продавцы пропадают без следа.

В результате такой схемы гражданин, решивший приобрести квартиру, остается и без нее, и без денег. Ведь даже если признать сделку недействительной, взимать пропавшие средства будет не у кого. Собственник же недвижимости не пострадает, его имущество вернется обратно.

Продажа квартиры, приобретенной у лица, не отдающего отчет своим действиям

Нередко мошенники выбирают жертву из одиноких пенсионеров, граждан, страдающих расстройствами психики, принимающих наркотические вещества или имеющих алкогольную зависимость. Обычно с такими лицами заключают договор купли-продажи с минимальной платой или вовсе оформляют соглашение о дарении недвижимости.

Но эти сделки впоследствии могут быть признаны недействительными. Поэтому злоумышленники начинают замывать следы. Делают они это посредством нескольких перепродаж имущества. Сделки совершаются с перерывами не более года. Поэтому следует насторожиться, если продавец только недавно купил квартиру и уже продает ее.

Сокрытие лиц, имеющих право на наследство

Приобретение недвижимого объекта, которое перешло к продавцу посредством наследования, — это самая рискованная сделка. Злоумышленники способны заставить гражданина написать завещание, указав только их имена на определенное имущество.

Далее они вступают в наследство, продают квартиру и исчезают. Тем временем родственники оспаривают сделку в суде и возвращают имущество себе. В результате покупатель остается без жилья и денег.

Продажа недвижимости по ложной доверенности

Согласиться на совершение купли-продажи по доверенности – это огромный риск. Ведь мошенники имеют возможность подделать документ или использовать доверенность, которая была отозвана собственником недвижимого объекта. Итог этой схемы обычный: нарушители получают деньги, покупатель остается без квартиры и без средств.

Получение аванса

Передача аванса – гарантия того, что покупатель точно приобретет недвижимость. Но только не в случае с мошенниками. Схема следующая: правонарушитель показывает жилье покупателю, после чего заключается предварительное соглашение о купле-продаже, передается аванс.

После получения денежных средств лжесобственник пропадает вместе с деньгами. Для такого обмана злоумышленнику требуется только подделать правоустанавливающие документы.

Таким образом, проверять квартиру перед покупкой следует обязательно. Есть большой риск остаться без денег и без жилья. Если нет уверенности в том, что самостоятельная проверка прошла успешно, стоит обратиться к опытному юристу.

Подробнее о том, как купить квартиру без риелтора, читайте далее.

Если вам требуется помощь проверенного юриста или нужна ипотека, то просьба записаться на бесплатную консультацию через нашего онлайн консультанта. Мы вам перезвоним, проверим документы на юридическую чистоту и отсутствие мошеннических схем.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/kak-proverit-kvartiry.html

Advokatkm
Добавить комментарий