Покупка квартиры через агентство недвижимости. Что нужно знать?

Содержание
  1. Как продавать квартиру через риэлтора
  2. Продажа квартиры через риэлтора: порядок действий, риски
  3. Риски при оформлении продажи квартиры через риэлтора:
  4. Продать квартиру через риэлтора: что надо знать
  5. Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости или частного риэлтора?
  6. Что входит в услуги эксперта при покупке?
  7. Размер комиссионных
  8. Сотрудничество с профессионалом: плюсы и минусы
  9. В чем главный смысл обращения?
  10. Ответственность
  11. Какие навыки необходимы?
  12. Проверка компетентности
  13. Какие вопросы задать об объекте?
  14. Первая консультация
  15. Выплата аванса
  16. Подписание договора
  17. Когда производится расчет?
  18. Необходимые меры при работе с посредником
  19. Имидж
  20. Опыт
  21. Дипломы, сертификаты
  22. Как проверить компанию?
  23. Сопроводительная деятельность на этапах оформления операции
  24. Стоит ли прибегать к посторонней помощи?
  25. Надо ли покупателю нанимать специалиста?
  26. Сделка по ипотеке
  27. Можно ли доверять частникам?
  28. Как принять решение?
  29. Продажа квартиры через риэлтора — что надо знать продавцу
  30. Поиск риэлтора
  31. Как происходит продажа квартиры через риэлтора
  32. Плюсы и минусы продажи жилья через риэлтора
  33. Стоимость продажи квартиры через риэлтора
  34. Покупка квартиры через агентство недвижимости. Что нужно знать?
  35. Вопросы риэлтору
  36. Этапы покупки квартиры через агента недвижимости
  37. Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости
  38. Первичный осмотр при покупке недвижимости
  39. Как узнать, менялась ли планировка квартиры без разрешения
  40. Занижение цены на объект в соглашении
  41. Как выбрать агентство недвижимости
  42. Порядок осуществления платежей
  43. Внесение предоплаты
  44. Заключение

Как продавать квартиру через риэлтора

Покупка квартиры через агентство недвижимости. Что нужно знать?

Как продать квартиру через риэлтора, как происходит процесс продажи, какие риски сопровождают работу продавца с посредником, что надо знать, порядок действий и стоит ли все сделать самому, разберем подробно в статье.

Практика риэлторской деятельности показывает, что собственники гораздо охотнее продают жилье не прибегая к помощи посредников, т.к. считается, что риски на сделке минимальны. Особенно уверенности придает оформление купли-продажи через банк покупателя.

Однако, не у всех есть свободное время заниматься реализацией недвижимости и собственники вынужден нанимать риелтора, который представляет интересы заказчика на сделке. Предлагаю разобраться, как происходит продажа квартиры через риэлтора.

Продажа квартиры через риэлтора: порядок действий, риски

Порядок действий собственника:

  1. Поиск хорошего риэлтора (добросовестного, пунктуального, профессионального и т.д.), чаще всего по рекомендации;
  2. Встреча с посредником на квартире, показ объекта и предоставление полной информации о квартире, причинах продажи, плюсах и минусах жилья, примерных сроках реализации и озвучивание желаемой цены;
  3. Изучение и заключение договора на посреднические услуги;
  4. Предоставление копий документов на жилье посреднику для изучения;
  5. Приемка отчетов от риелтора о ходе подготовки документов и результатов рекламы;
  6. Получение аванса или задатка за квартиру под контролем специалиста по недвижимости;
  7. Проверка правильности составления договора купли-продажи и выход на сделку;
  8. Посещение отделения Росреестра или МФЦ, сдача документов на регистрацию;
  9. Получение второй части денежных средств за продаваемую квартиру;
  10. Оплата комиссии агенту по недвижимости.

Т.к. купля-продажа квартиры осуществляется через риэлтора будьте готовы оплатить специалисту комиссию, размер которой оговорен в договоре на оказание услуг.

Что надо знать о договоре:

  • Обязательно прописывайте реквизиты сторон и контактные данные, чтобы вы в любой момент могли найти не только агента, но и гендиректора агентства недвижимости;
  • Прежде чем ставить подпись в договоре, дайте прочитать его текст нескольким знакомым людям или юристу;
  • Обязательно ограничьте сроки выполнения договора, прописав конечную дату, после которой договор считается расторгнутым;
  • В пункте о досрочном расторжении в связи с тем, что вы сами нашли покупателя (или он вас), не прописывайте штрафы и пени (это незаконно), но оставьте возможность агенту получить компенсацию за фактически доказанные расходы;
  • Четко пропишете обязанности сторон, особенно исполнителя. Например, если он подает рекламу, то в какие площадки, какими еще способами собирает покупателей;
  • В договоре указывайте сроки и содержание отчетности за совершенные действия посредником по продаже жилья. Например, какие источники использовал для поиска покупателей, что конкретно и в цифрах сделал.

Порядок действий риелтора:

  1. Знакомство с собственником и изучение продаваемой квартиры и документов на нее;
  2. Анализ рынка аналогичных квартир (количество, находящихся в продаже в данном районе, стоимость, состояние, спрос и т.д);
  3. Предложение и подписание эксклюзивного договора на продажу квартиры;
  4. Получение копий документов на жилплощадь;
  5. Оценивание преимуществ и недостатков реализуемой жилплощади (квартира, подъезд, дом, соседи, двор, район, инфраструктура и т.д);
  6. Сбор информации для формирования пакета документов;
  7. Формирование пакета документов (обычно документы готовятся перед сделкой, после внесения аванса за квартиру, однако, агент загодя готовит недостающие документы, например, для покупателя-ипотечника);
  8. Реклама при продаже через риэлтора осуществляется по договоренности за счет продавца, так же посредник использует собственные ресурсы, базу агентства, занимая прозвоном покупателей.

Риски при оформлении продажи квартиры через риэлтора:

Некомпетентность посредника, которая может стать причиной либо затягивания сроков выхода на сделку, либо приостановки сделки при регистрации в Росреестре;

Высокая стоимость услуг, к примеру, за реализацию жилья в Москве через риэлтора продавец может потерять от 2 – 6 % от стоимости продаваемого жилья. Например, от суммы в 8 млн рублей, придется отдать от 160 тысяч рублей до 480 тысяч рублей;
Посредник может попытаться понизить стоимость вашей квартиры для ускорения процесса продажи и не сказать вам об этом,

Продать квартиру через риэлтора: что надо знать

Прежде всего некоторые приемы работы релторов, которые ускоряют продажу вашей квартиры. Нет, это не гуру маркетинга, как вы могли подумать, а банальное снижение оговоренной в договоре цены. Если вы думаете, что вам не предложат через месяц ее снизить, то ошибаетесь. Маклер заинтересован в получении комиссии, но не через полгода, а как можно скорее.

Механизм прост, он выставляет второе объявление о реализации вашей квартиры, но по сниженной цене. Приходящие на просмотр покупатели в один голос заявляют, что хотят купить, но сумма вовсе ни та, что вы ожидали!

Расходы на рекламу станут вашими, как если бы вы продавали жилье не через риэлтора, а сами. Часто в эксклюзивном договоре прописывается фиксированная сумма. При этом важно помнить, что она невозвратная и если квартиру не удастся продать — финансы вам не вернут.

Помимо рекламы есть дополнительные расходы, которые вы понесете в процессе оформления сделки: нотариус, составление ДКП у юриста, аренда банковской ячейки и т.д). Сразу зафиксируйте эти суммы до подписания договора и укажите их в нем.

Вы узнали, как правильно продать квартиру через риэлтора, на что обратить внимание, какие действия предпринять и что ожидать от посредника и никто не запрещает сделать это самому.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/kak-prodat-kvartiru-cherez-rieltora.html

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости или частного риэлтора?

Покупка квартиры через агентство недвижимости. Что нужно знать?

Риелтор – это специалист, выступающий в роли посредника при проведении сделок с недвижимостью. Эта деятельность является его основным занятием, поэтому его профессиональные знания и опыт так ценятся на рынке недвижимости.

Обязанности АН и риелторов схожи – найти заинтересованных в сделке лиц и оформить ДКП. Основным отличием, как правило, выступает наработанная клиентская база – у компаний она чаще всего обширнее. Однако, нередки случаи, когда частный маклер, работающий много лет, имеет собственную практику.

Разница есть и в размере комиссионных, взимаемых за услуги. Частные риелторы в этом вопросе однозначно выигрывают, так как для того, чтобы привлечь клиентов они могут занижать устоявшиеся цены, что для крупных агентств невозможно.

Что входит в услуги эксперта при покупке?

  1. Анализ рынка недвижимости и подбор подходящих заказчику вариантов.
  2. Подбор выгодных схем кредитования, если сделка планируется с привлечением средств банка.
  3. Организация показов объектов.
  4. Проведение переговоров с покупателями.
  5. Проведение переговоров с продавцом о стоимости жилья и нюансах сделки.
  6. Анализ документов на предмет обнаружения возможных рисков.
  7. Сбор и подготовка пакета документов.
  8. Подготовка ДКП.
  9. Контроль за взаиморасчетом между сторонами.
  10. Оформление документов для госрегистрации сделки в Росреестре.

Размер комиссионных

Важно! Конечная стоимость услуг агента напрямую зависит от порученного ему объема работ.

Размер комиссионных крупных агентств недвижимости в среднем составляет 3–5% от стоимости объекта недвижимости, частных риэлторов – 50000–150000 тысяч рублей (по данным для Москвы и МО).

Сотрудничество с профессионалом: плюсы и минусы

Плюсы:

  1. Существенная экономия времени. Профессионал берет на себя практически все обязанности по организации и подготовке сделки.
  2. Минимизация возможных рисков.
  3. Быстрая реализация объекта недвижимости.
  4. Соблюдение требований законодательства РФ при оформлении сделки.
  5. Риелтор всегда действует в интересах своего клиента, используя для этого все доступные ему инструменты по организации и сопровождению сделки.

Минусы:

  1. Стоимость услуг.
  2. Отсутствие правовых норм, регулирующих деятельность риелторов и АН.
  3. Деятельность агентов не лицензируется, что открывает доступ на рынок для непрофессионалов.

В чем главный смысл обращения?

Чаще всего, к помощи риэлтерских контор прибегают те люди, которые по каким-либо причинам не хотят или не могут самостоятельно заниматься поиском объектов недвижимости или покупателей.

Внимание! Если владелец квартиры обратился к риелтору – необходимость искать покупателей, вести переговоры и организовывать показы квартиры — все обязанности по продаже недвижимости лягут на плечи профессионала.

Покупатель, если его интересы будет представлять агент, не станет искать варианты жилья самостоятельно, за него это сделает посредник. Также риелтор поможет сторонам установить конкурентоспособную рыночную цену и поможет в сборе и подготовке документов.

Ответственность

Риэлтерская деятельность напрямую не регулируется законодательством РФ. Нет норм, говорящих о том, что деятельность агента должна быть лицензирована. У риелтора также может не быть юридического образования – работать может любой заинтересованный гражданин.

Обязательное лицензирование АН было также отменено в 2002 году. Деятельность регулируется лишь актами Правительства РФ. ФЗ «О риэлтерской деятельности» по-прежнему не принят и остается на стадии законопроекта.

  • Ответственность наступает в том случае, если деятельность риелтора застрахована на предмет возмещения вреда, причиненного риэлтерской деятельностью.
  • В любых других ситуациях агент может отвечать лишь за те услуги, которые зафиксированы в заключенном между ним и заказчиком договоре на предоставление услуг.

Какие навыки необходимы?

При выборе риелтора следует обратить внимание на то, что риелтор должен:

  • Полностью владеть ситуацией на рынке жилья.
  • Понимать, в чем заключаются требования заказчика и в дальнейшем действовать только в его интересах.
  • Обладать высокой коммуникативностью.
  • Использовать в своей деятельности психологические приемы и методы.
  • Уметь вести переговоры.
  • Знать все возможные особенности и нюансы сделок с недвижимостью.
  • Знать об изменениях в законодательстве, затрагивающих сферу рынка недвижимости.
  • Иметь опыт в успешном закрытии подобных сделок.

Проверка компетентности

Достаточно изучить личные документы, а впоследствии – поискать отзывы на специализированных форумах и других информационных площадках. Также нелишним станет звонок в агентство с целью узнать, действительно ли числится в нем такой агент. Профессионализм конкретного специалиста можно оценить только опираясь на отзывы и рекомендации.

Какие вопросы задать об объекте?

Главными вопросами, которые стоит задать перед заключением сделки, являются:

  1. Стоимость объекта.
  2. Является ли продажа прямой или альтернативной сделкой.
  3. Сколько владельцев? Есть ли среди них несовершеннолетние?
  4. Срок владения жильем.
  5. Кто зарегистрирован в квартире.
  6. Была ли перепланировка? Если была – согласована ли она с БТИ.
  7. Готовы ли на сделку с заемными средствами?
  8. Техническое состояние объекта.
  9. Инфраструктура района.
  10. Название компании застройщика, если дом сдан недавно.
  11. Стоимость услуг ЖКХ.

Первая консультация

При покупке в ходе первичной консультации можно выбрать риелтора, наблюдая, как он будет разговаривать с клиентом, какие вопросы ему задавать, чтобы получить максимум информации.

Совет! Если агент немногословен, и его не интересуют ваши требования – лучше обратиться в другое агентство недвижимости для покупки.

Задача клиента на этом этапе – выбрать удобное время. Риелтор обязан организовывать просмотры и показы объектов, а заказчик вправе выбирать до тех пор, пока найденное жилье не удовлетворит его по всем параметрам. Далее риэлтор проверяет квартиру на юридическую чистоту.

Выплата аванса

Если юридическая проверка прошла успешно — составляется документация на оформление сделки. Часто на этом этапе покупатель передает аванс продавцу для подтверждения своих намерений. Деньги должны передаваться в присутствии риелтора, а сам акт – подтверждаться документально.

Подписание договора

После того, как все документы подготовлены – юристы агентства составляют ДКП и передаточный акт с учетом особенностей конкретной сделки. Если требуется заверение сделки нотариусом – участники посещают его, а затем передают документы в Росреестр.

После регистрации договора происходит подписание акта приема-передачи и ключи передаются покупателю.

Когда производится расчет?

Расчеты с агентом производятся после выполнения им всех взятых на себя обязательств.

Необходимые меры при работе с посредником

При работе с риелтором при продаже недвижимости существует ряд особенностей:

  1. Все устные соглашения должны быть закреплены в письменной форме.
  2. В договоре должен быть четко прописан предмет договора и персональные данные сторон.
  3. В соглашении необходимо указать технические сведения о жилье.
  4. Четко определить размер комиссии агента.
  5. Указать срок действия соглашения и условия его расторжения.
  6. Перечислить, что входит в обязанности агента по недвижимости при продаже.

Важно! Заказчик вправе вносить правки и корректировать договор, если это в его интересах.

Если агентство недвижимости успешно – его название будет на слуху, а рекламная кампания обширной и креативной.

Имидж

Имидж формируется в зависимости от множества мелких факторов. В частности, заказчика должно насторожить, если офис компании находится вдалеке, в нем стоит старая техника, а сотрудники неряшливы. Хорошо если компания числится в различных объединениях риелторов и других общественных организациях.

Опыт

Это один из главных критериев выбора. Оценивать стоит не само агентство недвижимости, а того агента, кто с вами будет работать.

Дипломы, сертификаты

Агентство, которое заинтересовано в привлечении и удержании клиентов готово предоставить им имеющиеся сертификаты, дипломы и прочую документацию для анализа. Это подтвердит открытость и прозрачность компании.

Как проверить компанию?

Перед тем, как заключать эксклюзивный договор о покупке или продаже с АН необходимо его проверить. Для этого потребуется:

  1. Изучить документы организации.
  2. Сделать запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и ЕГРН.
  3. Проверить трудовой договор агента на основании которого он работает в агентстве.

Сопроводительная деятельность на этапах оформления операции

Риелтор должен сопровождать своего клиента на каждом из этапов оформления сделки:

  1. АН проверяет юридическую чистоту будущей сделки. Для этого проверяются личности владельцев, выписка из домовой книги, дееспособность продавца и прочие детали.
  2. Агентство должно проверить, не наложены ли на объект обременения, а также отсутствуют ли права на нее у третьих лиц.
  3. Агент составляет ДКП, соблюдая при этом интересы заказчика.
  4. Производятся взаиморасчеты между участниками. Если передаются наличные – агент контролирует правильность составления расписки.

    Справка! Наиболее популярным и надежным способом является передача денег через ячейку в банке.

  5. Завершающий этап – государственная регистрация перехода прав собственности.

Стоит ли прибегать к посторонней помощи?

Участие посредника на каждом из этапов покупки квартиры существенно облегчает жизнь покупателю. Риелтор:

  • Консультирует клиента.
  • Ищет варианты жилья.
  • Ведет переговоры и организовывает встречи с заинтересованными лицами.
  • Проверяет объект недвижимости на юр. чистоту.

Надо ли покупателю нанимать специалиста?

Реализуется ли понравившаяся квартира через агентство недвижимости или продается от собственника – все равно при покупке нужно нанимать своего риелтора.

В первую очередь это необходимо для защиты интересов покупателя – агент продавца не заинтересован в защите покупателя и не будет представлять интересы последнего.

Если покупатель не знает особенности процедуры, специалист подскажет, как общаться с собственником при продаже. В противном случае агент продавца может настоять на заключении сделки при невыгодных для покупателя условиях.

Сделка по ипотеке

Если покупка совершается с использованием заемных средств – присутствие посредника все равно потребуется, так как даже участие банка не является гарантией чистоты сделки. Интересы кредитной организации направлены лишь на защиту своих прав. А грамотный риелтор в силу своих обязанностей сможет защитить интересы клиента при покупке квартиры в ипотеку.

Можно ли доверять частникам?

Любому агенту при покупке можно доверять лишь после того, как вы убедитесь,существует ли у посредника нотариально заверенная доверенность от владельца квартиры, а также после изучения всех правоустанавливающих документов продавца на объект недвижимости. Если вносится аванс – покупатель должен получить все копии этих бумаг и копию паспорта агента.

Как принять решение?

Чтобы знать, как лучше купить квартиру — через агентство недвижимости или у собственника, стоит ли обращаться к посреднику для оформления документов покупки,- в первую очередь нужно ориентироваться на советы знакомых и отзывы о конкретных риелторах.

Внимание! Даже если вы заключите соглашение с АН – непосредственную работу будет осуществлять риелтор, и именно от него будет зависеть успех мероприятия.

  • Риск попасться на уловки мошенников.
  • Оформление права собственности с ошибками и неточностями.
  • Приобретение квартиры с наложенным обременением.
  • Продажа жилья недееспособным гражданином.
  • Дом вносится в план расселения.

Поиск и покупка квартиры своими силами, без услуг агентства и посредника, не является невозможным, но требует при этом существенных временных и финансовых затрат. Для того чтобы гарантировать законность и правильность сделки рекомендуется привлекать специалистов хотя бы для некоторых этапов процедуры.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/cherez-agentstvo-nedvizhimosti.html

Продажа квартиры через риэлтора — что надо знать продавцу

Покупка квартиры через агентство недвижимости. Что нужно знать?

Специалист по недвижимости

Сделки с недвижимостью всегда считались самыми сложными и подверженными множеству рисков, поэтому продавать квартиру без участия посредника сегодня решаются немногие.

В теории всю нужную информацию можно отыскать в нормативно-правовой литературе, но на практике без специальных знаний и опыта разобраться в огромном количестве актов довольно тяжело. Эксперты компании «МИЭЛЬ.

Недвижимость» рассказывают читателям, что нужно знать о продаже квартиры через риэлтора, каковы преимущества и недостатки работы с посредником и с чего следует начинать такое сотрудничество.

Риэлтор — специалист по комплексному решению задач, связанных с рыночным оборотом недвижимости посредством поиска заинтересованного покупателя/продавца, грамотной организации документооборота и обеспечения юридической чистоты сделок.

Поиск риэлтора

Собственники, принявшие решение отказаться от самодеятельности, интересуются в первую очередь тем, с чего начать продажу квартиры через риэлтора.

Прекрасно, если на примете имеется проверенный вариант, а если нет? В таком случае лучше не рисковать, подбирая кандидатуру среди частников.

Высококвалифицированные специалисты предпочитают работать внутри стабильно отлаженной структуры, поэтому надежного риэлтора нужно искать в компаниях, давно представленных на рынке и имеющих достойную репутацию.

На какие нюансы стоит обратить внимание при поиске риэлтора:

  • номер лицензии (если он свежий, то высока вероятность того, что специалист уже ранее был лишен права предоставлять услуги);
  • стаж (посредник с «подмоченной» репутацией долго не задержится на рынке);
  • отзывы в сети, СМИ, интернет-активность;
  • членство в ассоциациях;
  • сфера деятельности (если вы продаете унаследованную «сталинку», вам не потребуются услуги специалиста по новостройкам и коммерческой недвижимости).

Как происходит продажа квартиры через риэлтора

После знакомства с клиентом, предварительной консультации, обсуждения этапов сделки и заключения договора об оказании услуг посредник приступает к работе.

  • Осмотр объекта — опытный агент не просто осматривает квартиру, но и детально изучает инфраструктуру, оценивает район, соседей и прочие детали.
  • Проверка полномочий собственника — специалист проверяет наличие всех необходимых для совершения сделки документов.
  • Поиск покупателей — посредник, представляющий агентство недвижимости, довольно быстро находит несколько подходящих вариантов благодаря наличию собственной обширной базы.
  • Согласование нюансов с потенциальным покупателем, контролирующая роль при передаче аванса или задатка за квартиру от имени клиента.
  • Выход на сделку — оформление договора купли продажи квартиры через риэлтора освобождает собственника от хлопот, сторонам остается лишь поставить свои подписи.

Плюсы и минусы продажи жилья через риэлтора

При оформлении сделки через посредническую компанию продавец получает несколько преимуществ: не потребуется тратить личное время на изучения рынка, поиск покупателей, показ жилплощади и переговоры с заинтересованными лицами, проверку юридической чистоты документов. Кроме того, посредник оказывает комплексные услуги, например, помогает с документами при продаже через ипотеку или покупателям с материнским капиталом.

Есть и недостаток, который на первый взгляд может казаться существенным — необходимость оплачивать услуги маклера. Однако практика стабильно подтверждает тот факт, что опытный риэлтор всегда находит более выгодный вариант, чем непрофессионал.

Стоимость продажи квартиры через риэлтора

Обычно сумма дисконта устанавливается на основании итоговой стоимости жилого объекта, но допустимо указывать в договоре и фиксированный размер вознаграждения. Средняя цена работы агента зависит от региона, объема работ и некоторых нюансов сделки. Так, в Москве и Подмосковье стоимость комплексной услуги по продаже жилого объекта под ключ составляет 2-6%.

Истории из жизни
Изначально мы решили продавать самостоятельно: разместили рекламные объявления в газетах и на форумах, указав, что квартира на вторичном рынке от собственника. Частные риэлторы стали наперебой звонить, предлагая свои услуги. Наняли в итоге женщину, которая реально целых полгода не могла найти покупателя.

Расторгли с ней договор и пошли в агентство, о котором слышали за последние месяцы немало положительных отзывов. Нам пообещали закрыть сделку в кратчайшие сроки, и не обманули.

Через три дня после заключения соглашения нам привели покупателя (у них есть своя внутренняя база недвижимости), а через неделю мы вышли на подписание ДКП! Рекомендуем «МИЭЛЬ — Чистые Пруды»!

Сотрудничество с риэлторами и юристами крупного агентства гарантирует безопасность, это не пустая трата средств, как читают мнимые специалисты.

Помощь профессионалов «МИЭЛЬ» заключается в документальном сопровождении и гарантированной прозрачности при расчетах, а наличие в команде квалифицированных оценщика, юриста, ипотечного брокера — это залог оперативной и выгодной сделки для всех ее сторон.

  Если вы ищете риэлтора для продажи квартиры, покупки дома или аренды коммерческого помещения, обращайтесь к нам!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Источник: https://miel-chistye-prudy.ru/articles/prodazha-kvartir/prodazha-kvartiry-cherez-rieltora-chto-nado-ob-etom-znat-prodavtsu/

Покупка квартиры через агентство недвижимости. Что нужно знать?

Покупка квартиры через агентство недвижимости. Что нужно знать?

Деятельность риэлтора на первом этапе сводится к следующему:

  1. Консультации относительно ситуации, сложившейся на рынке, и примерный обзор цен;
  2. Поиск вариантов жилья, соответствующих бюджету и пожеланиям покупателя;
  3. Поиск подходящих ипотечных или иных кредитных программ, при необходимости, работа с банками;
  4. Организация встречи с продавцом, помощь при осмотре жилья;
  5. Участие в переговорах с продавцом на стороне покупателя, определение цены и условий сделки;
  6. Проверка жилья на предмет «юридической чистоты», выявление возможных рисков.

Для удачного совершения сделки необходимо чёткое соблюдение всех формальностей. В этом отношении помощь в покупке профессионала может оказаться незаменимой. Юридическое сопровождение выражается в следующих действиях риэлтора:

  • Подготовка необходимых документов (агент определяет их перечень и оценивает их достоверность);
  • Составление и заключение договора (следит за его формой, содержанием, договаривается с продавцом о конкретных условиях и т.д.);
  • Совершение регистрации сделки (взаимодействие с органами ФРС, устранение возможных нарушений и препятствий).

Также при участии агента заключается авансовое соглашение, нотариальное удостоверение сделки. В обязанности риелтора входит выяснение количества зарегистрированных жильцов, помощь в осуществлении взаиморасчётов, оформлении страховки, составлении акта о приёме-передачи жилья и т.д.

Закона, который регулировал бы непосредственно деятельность риэлторов, пока не существует. Поэтому в данной сфере применяется законодательство о правах потребителей. Согласно его нормам, клиент может рассчитывать на полноразмерное возмещение агентством убытков в случае, если соглашение будет расторгнуто.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Услуги риэлтерского агентства могут существенно упростить процедуру покупки жилья.

  1. Экономия времени, нервов, а в некоторых случаях – денег. Поиск подходящих вариантов, их просмотр, ведение переговоров с владельцем, сбор документов, посещение различных госучреждений может занять несколько месяцев. Не у каждого есть время для этого.
    В итоге покупатели, устав от длительных поисков, нередко выбирают далеко не оптимальные варианты жилья — квартира может оказаться не только не совсем удобной, но и не самой дешёвой.
  2. Некоторые этапы покупки жилья представляют для неподготовленного человека определённые затруднения. Это, в частности, относится к проверке документов и «юридической чистоты», организации взаиморасчётов, регистрации сделки, работы с госучреждениями и т. д.

Сотрудничество с агентством недвижимости может повлечь и некоторые неприятные последствия.

  1. Сотрудничество с риэлтором не даёт полную гарантию надёжности сделки. При этом ответственность агента практически отсутствует, а отстаивать свои права в судебном процессе, в случае предъявления третьими лицами претензий на приобретённую жилплощадь, покупателю придётся самостоятельно.
  2. Есть вероятность нарваться на недобросовестного агента, который не станет искать самую подходящую квартиру, а постарается убедить клиента купить объект, наиболее выгодный для самого риэлтора.
  3. Услуги агентств стоят достаточно дорого. Минимальный размер комиссии риелтора составляет порядка 3-4% от стоимости квартиры, однако он вполне может достигать и 8%.
    Таким образом, за сделку с однокомнатной квартирой, которая стоит 5 млн. руб., риэлтор получит не менее 150 тыс. рублей. При этом некоторые услуги, без которых не обойтись при приобретении жилья, могут предоставляться только за дополнительную оплату. Поэтому всегда необходимо интересоваться, какие именно действия агентов входят в оплаченный «пакет».

Комиссия риелтора в среднем составляет 3-4 процента от сделки.

Вопросы риэлтору

Для успешного совершения сделки нужно правильно выбрать риэлтора. Прежде всего, необходимо оценить агентство, в котором он работает. Однако это не является определяющим фактором: плохой сотрудник может работать и в хорошей компании.

Основное внимание следует уделить личности самого риэлтора. Рекомендуется выяснить у него следующие обстоятельства:

  • его стаж;
  • количество совершённых сделок;
  • типы сделок, с которыми работал агент;
  • имеются ли рекомендации.

Эти сведения позволят составить определённое мнение о его профессионализме.

Поиск квартиры собственными силами, а также последующее оформление покупки не является чем-то невыполнимым.

Однако этот процесс требует значительного количества времени (которое необходимо, в том числе, для ознакомления со всеми деталями, без которых не получится совершить успешную покупку).

Поэтому совершение хотя бы некоторых этапов рекомендуется доверять проверенным профессионалам – юристам или риэлторам.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Продажа квартир Продажа комнат Обмен квартир
от 70 000 рублей от 80 000 рублей от 110 000 рублей

Никак не можете найти покупателя?

Заключение сделки Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения. В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Недобросовестному посреднику не получится надолго задержаться на рынке недвижимости. Дурная слава пойдет о нем быстро, и с ним никто не захочет работать.

  • Отзывы. Здесь на помощь придет интернет. На многочисленных сайтах люди оставляют позитивные или негативные отзывы о работе риэлторов. Если вы видите исключительно хвалебные отзывы в стиле «Все супер, спасибо», это должно насторожить. Для частных маклеров рекомендации по принципу «из рук в руки» даже более важны, чем для больших агентств недвижимости. В США, например, принято запрашивать у самого маклера отзывы людей, с которыми он работал.
  • Офис. Красивый чистый офис в хорошем районе – признак солидности, хотя и здесь есть исключения. Бывает, что риэлтор снимает прокуренную комнатку где-то на окраине, куда сложно даже добраться.

Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала. Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке.

И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку.

Важно помнить, что при заключении договора необходимо обязательно оговорить пункт, касающийся погашению долгов по коммунальным платежам.При не выполнении, таких обязательств, остаток долга за квартиру не должен быть возвращен.

Что лучше: покупать квартиру через агентство или через нотариуса? Лучше всего заключать договора по покупке или продаже недвижимости через нотариальную контору – это позволит совершить сделку на законных основаниях и без каких-либо подводных камней.

Процедура оформления сделки через нотариуса:

  1. Во время оформления договора купли-продажи у нотариуса ни в коем случае не передавайте деньги третьим лицам.
  • Домовая книга.
  • Процесс регистрации Регистрационный отдел (по месту приобретения жилплощади) в первую очередь проверяет подлинность предоставленных документов. После того как эта контора даст добро, можно уже переходить непосредственно к юридическому оформлению сделки. Регистрационный отдел довольно часто отказывает в оформлении документов, и причин этого немало. Здесь главный фактор – это безответственный подход как продавца, так и покупателя. Если обе стороны воспользовались услугами агентств недвижимости или какими-то риэлторами-одиночками, то отказы сводятся к минимуму. Риелтерские конторы уже протоптали хорошую дорожку в регистрационный отдел и знают обо всех подводных камнях. Если же вы самостоятельно оформляете сделку и делаете это в первый раз, то будьте готовы получать отказ за отказом, пока не приведёте все документы в порядок.

Предлагаем ознакомиться:  Налог с продажи квартиры в 2019 году — новый закон

Этапы покупки квартиры через агента недвижимости

Разложим «по полочкам» процедуру покупки без посредников.

  1. Поиск подходящего жилья. В российских городах не ведётся единых баз недвижимости, выставленной на продажу, поэтому поиск обычно оказывается делом достаточно хлопотным.
    Среди основных источников информации можно выделить печатные СМИ и интернет-сайты. Правда, важно иметь в виду, что значительная часть объявлений в этих источниках окажутся недостоверными (устаревшими либо размещёнными агентствами недвижимости с информацией, не соответствующей действительности).
  2. Анализ рынка. Чтобы избежать переплаты при покупке квартиры, следует провести тщательный анализ рынка недвижимости. Особенно сложно правильно определить цену при покупке квартиры на вторичном рынке.
    В сфере новостроек нужно уделить пристальное внимание надёжности заёмщика и возможным рискам, вытекающим из договора. Во всех случаях рекомендуется консультация со специалистом.
  3. Осмотр квартир. Необходимо внимательно осмотреть приглянувшиеся объекты. Следует оценить множество различных факторов:
    • материалы, используемые для строительства здания;
    • его местоположение;
    • ориентацию жилья по сторонам света;
    • доступность объектов инфраструктуры;
    • состояние квартиры;
    • основания возникновения прав продавца на это жильё;
    • полный список собственников и т.д.
  4. Предварительный договор. Следующим этапом после выбора квартиры являются переговоры с собственником. Задачей покупателя при этом является аргументированное снижение цены, а также конкретизация условий договора.
    На этой же стадии может потребоваться внесение залога, который может выражаться в одной из двух форм предоплаты: оформление задатка или аванса. Различие между этими понятиями состоит в том, что если сделка будет отменена по инициативе покупателя, в первом случае, деньги возвращаются обратно, во втором – остаются у продавца.
    Если купля-продажа сорвётся по вине собственника квартиры, то задаток возвращается покупателю в двукратном размере, а аванс – в одинарном. При покупке недвижимости без риелтора важно самостоятельно следить за надлежащим документальным оформлением передачи средств.
  5. «Юридическая чистота» жилья. После заключения предварительной договорённости о покупке жилья непременно должна быть произведена проверка его «юридической чистоты». Данный этап является наиболее сложным. Пройти его самостоятельно можно только обладая специальными знаниями и опытом. В частности, производится проверка:
    • оснований, по которым у продавца квартиры возникло право собственности;
    • информации о тех, кто имеет регистрацию в квартире;
    • характеристик квартиры;
    • возможности появления претендентов на квартиру;
    • отсутствия обременений;
    • отсутствия задолженности по «коммуналке»;
    • дееспособности продавца;
    • сохранение первоначальной планировки и т.д.

Источник: https://active-body.info/pokupka-kvartiry-cherez-agentstvo-nedvizhimosti/

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Покупка квартиры через агентство недвижимости. Что нужно знать?

Что нужно знать для покупки квартиры через агентство недвижимости для заключения юридически чистой сделки, расскажем в этой статье. Риэлтеры предлагают для покупки несколько вариантов. Обратите внимание на документы продавца прежде, чем соглашаться купить жилье.

Первичный осмотр при покупке недвижимости

Не торопитесь принимать решение, уделите внимание осмотру дома в целом и понравившейся вам квартиры.

7 факторов, на которые нужно обратить внимание при покупке жилья:

  1. В каком состоянии находится сам дом.
  2. Состояние дома зависит от года постройки и ремонта. Проверьте состояние подъездов, лифтом, подвала и чердака. В некоторых домах имеются дефекты, которые сложно заметить с первого раза. Например, работу лифта слышно в квартире. Такой дефект может доставить массу неудобств.
  3. Обратите внимание, есть ли в квартире грибок или плесень.
  4. Убирают ли придомовую территорию
  5. Как располагается квартира относительно света, какой вид открывается из окон дома.
  6. Материал, из которого построен дом.
  7. Планировка квартиры.

Совет. Обратите внимание, делал ли собственник перепланировку, и получали ли разрешение. Например, объединение лоджии с комнатой или санузла является перепланировкой.

Незаконную перепланировку владелец устраняет за свой счет. Поскольку, новым владельцем станет вы, то и будут нести ответственность за изменение планировки без необходимых разрешений.

Обратите внимание на соседей. Комфортнее будет жить рядом с людьми, которые близки вам по социальному статусу.

Как узнать, менялась ли планировка квартиры без разрешения

Перепланировка – это частое явление в домах на вторичном рынке. Владельцы недвижимости стараются сделать свое жилье более комфортным, меняют планировку. Не все собственники задумываются о получении разрешений. Штрафные санкции будут применены к новому владельцу в случае, если компетентные органы узнают о незаконном изменении планировки.

Чтобы выяснить, производились ли изменения, рекомендуем попросить продавца ознакомить вас с выпиской БТИ или техническим планом. Если вы обнаружите, что планировка изменялась, попросите владельца устранить нарушения.

Пока собственник будет устранять нарушения, вы точно определитесь, хотите ли вы купить именно эту квартиру, или будете подбирать другой вариант.

При покупке через агентство недвижимости, риэлтеры будут предлагать варианты, как оформить сделку. Прежде, чем соглашаться на предложения, подумайте, походят ли вам такие варианты.

Занижение цены на объект в соглашении

Указание в соглашении цены объекта намного ниже рыночной выгодно продавцу. Таким образом, уменьшается размер налога с продажи. А вот для покупателя занижение цены на объект не подходит.

2 причины не занижать стоимость недвижимости в договоре:

  • Получить налоговый вычет в полном объеме. Снижается стоимость сделки, значит, и налоговый вычет уменьшается (статья 220 Налогового кодекса). Налоговые инспекторы делают вычет только из суммы, прописанной в соглашении.
  • Вернуть свои деньги в случае, если купля-продажа жилья будет оспорена. В судебном порядке можно вернуть только ту сумму, которую стороны обговорили в соглашении.

Как выбрать агентство недвижимости

Важно правильно выбрать агентство. Сделка с недвижимостью требует значительных трат. Поэтому доверяйте услугам проверенных риэлтеров. Соберите информацию об агентствах. Уточните сведения у знакомых родственников, которые делали приобретение. Прочитайте отзывы на форумах.

5 советов, как проверить агентство недвижимости

  • Обратить внимание на срок работы на рынке. Выбирайте агентство, которое оказывает услуги на рынке несколько лет. Специалисты организации, которые работают несколько лет, проводят сделки по хорошо отработанным схемам.
  • Ознакомиться с перечнем услуг, которые представляются по договору.
  • Уточнить, какую ответственность несут агенты за невыполнение обязательств, в том числе за наступление форс-мажорных обстоятельств.
  • Уточните цену на услуги и порядок проведения платежей.
  • Зайдите на сайт агентства, и ознакомьтесь с работой.

Важно! Не советуем заказывать услуги в нескольких риэлтерских агентствах. Нет гарантий, что вы ускорите заключение сделки, а вот платить точно придется больше.

Покупка квартиры через агентство начинается с проверки регистрационной документации. Если вам отказали в ознакомлении с документацией, имеет смысл отказаться от подписания договора с агентством.

Проверьте, застраховала ли риэлтерское агентство свою ответственность на рынке. Страховка дает безопасность клиентам в случае проведения рискованных сделок.

5 важных нюансов о риэлтерских услугах

  • В соглашении должно указываться, что агенты осуществляют продажу или покупку объекта.
  • Неправильно указывать предметом соглашение оказание риэлтерских услуг. Оказание услуг не гарантирует достижение результата поэтому настаивайте, чтобы в соглашении пояснил, какие именно услуги получает клиент.
  • Обратите внимание, чтоб агенты представили вам полный пакет услуг. Они включают: подбор вариантов, консультирование по этапам заключения сделки, контроль над вступлением покупателя в права владения.
  • Уточните порядок оплаты. Есть два варианты: клиент вносит фиксированный платеж либо сумму, которая зависит от цены сделки. Для покупателя выгоднее внести фиксированный платеж, чем вносить сумму, которая зависит от цены объекта.
  • Срок оказания услуг. Организация должно установить в течение какого срока агенты подберут для клиента жилье. В основном на подбор квартиры уходит несколько месяцев.

Порядок осуществления платежей

  • Оплата по безналичному расчету

Если вы оплачиваете покупку по безналичному расчету, попробуйте оплату по аккредитиву. Владелец жилья открывает на свое имя счет в кредитной организации. Вы на этот счет производите оплату. Продавец получит доступ к денежной сумме после того, как вы представите договор, зарегистрированный в территориальном подразделении Росреестра.

Арендуйте ячейку в банке для проведения платежей. Вы закладываете деньги в ячейку в присутствии продавца. Банковский работник пересчитывает сумму и проверяет подлинность банкнот. Стороны решают, при каких условиях доступ к денежным средствам открывается для продавца. Пример. Продавец представляет в банк соглашение купли-продажи, заверенное нотариально.

[smartcontrol__shortcode key=”Что нужно знать при покупке квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Стороны имеют возможность обговорить условия оплаты, и прописать в соглашении с кредитной организацией.

Внесение предоплаты

Существует два варианта, как оформить предоплату. Денежную сумму можно назвать авансом или задатком. В зависимости от названия, предварительная оплата будет иметь различные юридические последствия.

  • Аванс. Если сделка не состоялась, денежная сумма возвращается покупателю.
  • Задаток. Если сделку сорвал покупатель, продавец оставляет деньги себе. Когда владелец квартиры отменяет сделку, он обязан возвратить деньги покупателю в двойном размере.
[smartcontrol__shortcode key=”Покупка квартиры через агентство недвижимости что нужно знать” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Заключение

Покупка жилья – это ответственное мероприятие. Важно правильно подготовиться. Нужно выбрать надежное агентство недвижимости. Ознакомиться с договором, уточнить нюансы сделки, проверить регистрационную документацию риэлтерской организации.

Будьте внимательны при осмотре жилья. В покупке качественной квартиры заинтересован именно покупатель, а не агент. Поэтому постарайтесь собраться максимум информации об объекте: год постройки, серия дома, наличие перепланировок. Попросите хозяина представить документы на квартиру, а также справку о том, что долги по коммунальным услугам отсутствуют. Желаем удачной покупки!

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-cherez-agentstvo-nedvizhimosti.html

Advokatkm
Добавить комментарий