Покупка или продажа нежилого помещения без лишних проблем

Содержание
  1. Покупка здания или помещения без земли « Сделки с недвижимостью — юридическая помощь
  2. Варианты оформления прав на землю под объектом недвижимости
  3. Формулировка пункта договора купли-продажи о неоформленной земле
  4. Как продать коммерческую недвижимость
  5. Вариант второй: продажа за наличные через ячейку
  6. Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО
  7. Вариант четвертый: продажа нескольких ИП
  8. Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ
  9. 8 секретов для быстрой продажи коммерческой недвижимости
  10. Секрет 2: Установить адекватную цену
  11. Секрет 3: Правильно подать объявление
  12. Секрет 4: Оформить документы в соответствии с законом
  13. Секрет 5: Грамотно провести юридическое сопровождение сделки
  14. Проверенные способы для быстрой продажи
  15. Как продать недвижимость самостоятельно
  16. Профессиональный подход к продаже
  17. Самая быстрая продажа по наиболее выгодной цене
  18. ЧИТАТЬ ЕЩЕ
  19. Покупка нежилого помещения — нюансы, возможные проблемы и обман
  20. Как проверить продавца нежилого помещения? Как проверить нет ли на помещении обременений /или арестов?
  21. Краткое описание процесса покупки недвижимости
  22. Выбор коммерческой недвижимости
  23. Правила покупки недвижимости через посредника
  24. Заключение договора купли-продажи
  25. Правила проведения сделки на покупку недвижимости
  26. Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию
  27. Риски при сделках с нежилой недвижимостью
  28. Структура договора купли-продажи нежилого помещения
  29. Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение
  30. Как продать нежилое помещение без налогов
  31. Как продать нежилое помещение с землей
  32. Продажа нежилого помещения по частям
  33. Налог с физических лиц на продажу нежилого помещения: платить или нет
  34. Кто здесь НЕ живет?
  35. Размер налога
  36. Когда налог не выплачивается?
  37. Имущество, приобретённое до 2016 года
  38. Имущество, приобретённое позднее 1 января 2016
  39. Банкротство
  40. Налоговые вычеты
  41. Сроки отчетности
  42. Возможные проблемы

Покупка здания или помещения без земли « Сделки с недвижимостью — юридическая помощь

Покупка или продажа нежилого помещения без лишних проблем

Не всегда собственник здания или помещений является собственником земли, на которой расположен его объект недвижимости.

Однако, правом пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания своего помещения, обладает каждый собственник. И это право закрепил  за собственниками объектов недвижимости Гражданский Кодекс Российской Федерации в ст. 552.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.2.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.3.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

То есть, вместе со строением покупатель здания или другого объекта коммерческой недвижимости, жилого дома (частного дома), гаража, сарая и других подобных объектов, приобретает те же права на участок, которыми обладал предыдущий хозяин.

Варианты оформления прав на землю под объектом недвижимости

Если продавец был собственником земли под принадлежащим ему строением, он обязан продать покупателю одновременно и строение, и землю. Земельный участок следует судьбе здания, он неразрывно с ним  связан.

В противоречие с этим вступает только юридическая ситуация, где помещение принадлежит продавцу целиком, а участок находится в долевой собственности и для продажи необходимо обязательно получить отказ сособственников.

Если продавец был арендатором — владел и пользовался землей по праву аренды, необходимо передать эти права новому собственнику. Например, по договору перенайма (что это такое и чем перенаем отличается от договора цессии), либо — нужно расторгнуть договор аренды и дать возможность следующему собственнику заключить свой договор аренды с собственником земли.

Если продавец обладает правом пожизненного наследуемого владения на землю, перед заключением договора купли-продажи он должен зарегистрировать свое право собственности на данный участок. А потом уже продать его вам вместе с объектом недвижимости, который построен на этом земельном участке.

Но часто бывает  и так, что  права на земельный участок под коммерческой недвижимостью не оформлены вовсе.

 То есть, земля государственная и находится в ведении соответствующего департамента региона, куда, в перспективе, можно будет обратиться за заключением договора аренды земельного участка под зданием или его части. И, впоследствии  — выкупить.

Но, даже в этом случае, покупатель будет иметь право пользоваться участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания принадлежащих ему помещений.

Возникает вопрос — как отразить существующее положение в договоре купли-продажи помещения коммерческого назначения?

Формулировка пункта договора купли-продажи о неоформленной земле

В начале договора, в пункте, где описывается предмет договора — строение, здание, необходимо упомянуть, что:

Права Продавца на земельный участок не оформлялись.

А потом где-нибудь в конце договора, например —  после пункта о передаче объекта недвижимости, добавить пункт следующего содержания:

В соответствие со статьей 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации Покупатель приобретает право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации и обслуживания …. (объекта недвижимости, являющегося предметом договора).

То есть, ничего страшного в этом нет, договор купли-продажи помещений без земельного участка (при отсутствии оформленных на него прав продавца) заключать можно. Главное, правильно прописать этот момент в договоре.

____________________

Если вам была полезна эта информация, нажмите «Мне нравится» ))) Вам не трудно, а нам — приятно.

Источник: http://argumenta.ru/pokupka-zdaniya-ili-pomeshheniya-bez-zeml/

Как продать коммерческую недвижимость

Покупка или продажа нежилого помещения без лишних проблем

Конечно, с точки зрения законопослушного налогоплательщика самым оптимальным способом продажи объекта коммерческой недвижимости является прямая сделка купли-продажи с уплатой всех причитающихся налогов.

Скажем, если объект продает физическое лицо, ему следует заплатить в бюджет 13% от стоимости здания или помещения в том случае, если этот человек владел недвижимостью менее пяти лет. Однако, как правило, в российской практике недорогими объектами стоимостью до 100 млн руб. владеют ИП.

Если ИП не использовал объект для своей коммерческой деятельности, то обязан заплатить те же 13%.

В случае если объект использовался для бизнеса ИП, заплатить нужно 6% от стоимости или 15% от разницы между доходами и расходами. В случае если владельцем объекта является ООО на упрощенной схеме налогообложения, можно не уплачивать НДС.

Однако используют такую форму лишь небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год.

Крупные объекты коммерческой недвижимости предполагают больший оборот, при их продаже возникает необходимость уплачивать НДС, налог на прибыль и 13% с остатка на дивиденды собственнику от дохода с продажи.

Как правило, собственники объектов коммерческой недвижимости предпочитают минимизировать свои расходы, поэтому для совершения сделки используется компания, имеющая накопленный убыток.

Объект переводится на баланс убыточной структуры, и уже она продает объект. Таким способом можно сэкономить 20% налога на прибыль.

Минус схемы в том, что подобная убыточная структура есть не у каждого предпринимателя, при этом все остальные налоги платить все-таки придется.

Вариант второй: продажа за наличные через ячейку

Одним из самых распространенных вариантов структурирования сделок по купле-продаже недвижимости до сих пор остается весьма рискованный способ, предполагающий передачу наличных от покупателя к продавцу.

Делается это следующим образом: продавец официально продает недвижимость по заниженной цене (например, по цене, которую заплатил он сам при покупке, к ней может прибавляться добавочный капитал из-за улучшений на объекте), остальная сумма выплачивается наличными с помощью банковской ячейки. Продавец и покупатель кладут деньги в банковскую ячейку, и продавец получает их, как только у покупателя возникает право собственности на объект продавца.

Такая схема в общем-то незаконна и таит в себе большие риски при проведении сделки. Известны случаи, когда мошенник-покупатель получал в собственность объект и при этом забирал из ячейки деньги.

В свою очередь, добропорядочный покупатель, в случае обнаружения проблем на объекте, не сможет рассчитывать на возврат всей суммы через суд.

В то же время такая схема выгодна покупателю, у которого на руках большая сумма в наличных, доказать законное происхождение которых он не может.

Вариант третий: структурирование сделки через продажу ООО

Разновидностью предыдущего варианта «серой сделки» является продажа объекта путем передачи долей ООО. При такой схеме не нужно платить НДС (а если часть денег передается через ячейку, на налогах можно сэкономить еще больше).

Вариант продажи через ООО заключается в том, что продается не сам объект недвижимости, а компания, на балансе которой он числится. Такая схема популярна при продаже небольших объектов коммерческой недвижимости стоимостью примерно до 100 млн руб.

, но предполагает значительные риски, которые берет на себя покупатель. В случае возникновения проблем и обмана со стороны продавца, суд не сможет рассматривать его в качестве добросовестного покупателя. Ведь приобретал он не объект, а доли в ООО.

Вариант четвертый: продажа нескольких ИП

Достаточно часто в российской практике мы сталкиваемся с ситуацией, когда с целью оптимизации налогообложения крупным объектом коммерческой недвижимости владеют несколько ИП (два или даже пять). Все ИП работают по «упрощенке», в результате после продажи объекта каждый из продавцов платит в налоговую небольшие суммы.

Такая схема таит в себе следующие риски: покупатель не всегда хочет иметь дело с несколькими собственниками сразу, ведь каждый из них так или иначе может повлиять на ход сделки.

Вариант пятый: перевод объекта в ЗПИФ

Для продажи объекта недвижимости продавец может сформировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ), на баланс которого и переводится здание или помещение. Покупатель приобретает в этом случае не объект, а паи фонда. Таким образом, сделка не влечет за собой необходимость уплаты НДС.

Такой вариант не очень выгоден покупателю, целью которого является спекуляция, то есть быстрая перепродажа объекта с использованием иной схемы структурирования сделки.

Все дело в том, что с баланса ЗПИФа объект может перейти напрямую к собственнику или попасть на баланс ИП (ООО) лишь путем купли-продажи. В этом случае платить НДС все-таки придется. Такой вариант структурирования сделок встречается пока довольно редко.

Однако он выгоден при продаже здания или помещения пулу инвесторов (каждый из которых может стать собственником паев фонда) и практикуется нашей краудфандинговой площадкой AKTIVO.

Артур Устимов, операционный директор краудфандинговой площадки AKTIVO

Источник: https://kontur.ru/articles/4712

8 секретов для быстрой продажи коммерческой недвижимости

Покупка или продажа нежилого помещения без лишних проблем

Коммерческая недвижимость даже в условиях экономического кризиса является выгодным приобретением. Поэтому на фоне общего спада количества совершаемых сделок купли-продажи, такие помещения пользуются спросом. Быстрота продажи зависит от многих факторов, которые заинтересованный продавец должен внимательно изучить.

Существует четкий и проверенный алгоритм для того, чтобы продать коммерческое помещение в максимально быстрые сроки. Следует отметить, что наибольшим вниманием со стороны покупателей пользуются небольшие офисы и помещения для коммерческой продажи.

Если собственник ищет покупателя на недавно построенное помещение, то ремонт, скорее всего, еще достаточно свежий и привлекающий внимание. В таком варианте нет необходимости в предпродажной подготовке. Однако зачастую на продажу выставляют коммерческие помещения, которые ранее неоднократно сдавались арендодателям.

Каждая организация, арендующая коммерческое помещение, устанавливает свою офисную мебель, технику, компьютеры, проводит в удобные места средства связи. Все это может негативно влиять на общее состояние ремонта и поверхности стен. Перед началом показов помещения потенциальным покупателям, лучше освежить ремонт, убрать вывески и расклейки прежних арендаторов.

Также заранее целесообразно продумать моменты, которые заинтересуют клиента: прилежащая парковка, торговые центры, остановки, государственные структуры, которые располагаются вблизи объекта недвижимости.

Секрет 2: Установить адекватную цену

Если коммерческое помещение долго продается, то, вероятно, стоимость на него слишком завышена. Практика показывает, что если стоимость соответствует реальной, то продажа состоится быстро.

Если цена немного занижена, то потенциальный клиент может появиться в течение одной — двух недель.

Как определиться с ценой на коммерческую недвижимость? Изучить аналогичные предложения на рынке недвижимости, учитывая схожие характеристики в ремонте, площади, месте расположения, транспортной доступности, наличии парковки.

Секрет 3: Правильно подать объявление

При подаче объявлений в интернет-ресурсах или печатных СМИ важна правильная подача информации и красочные фотографии. Для этой цели необязательно приглашать профессиональных фотографов, можно сделать снимки самостоятельно, но со всех ракурсов.

При продаже коммерческой недвижимости необходимо прилагать план помещений, фотографии прилегающей территории, входа, общего здания. В тексте объявления нужно указать основную характеристику, содержащую площадь помещения, размер, наличие средств связи.

Если на продажу выставляется здание, то важной информацией будет размер строения, этажность, материал стен, перекрытий.

Таким образом, обязательно должна быть следующая информация:

  • чем недвижимость удобна и интересна;
  • имеются ли парковочные места и насколько комфортна транспортная развязка;
  • площадь, ремонт и прочая техническая характеристика.

Каждый ресурс охватывает лишь часть клиентов, поэтому важно распространить объявление на максимальном количестве площадок – как российских, так и местных. Нельзя забывать, что помимо интернета люди читают печатные СМИ, смотрят телевидение и ездят на машине. Поэтому разместите свое предложение в местных газетах, закажите бегущие строки или ролик на телевидении, а также снимите в аренду уличные билборды на месяц — два.

Секрет 4: Оформить документы в соответствии с законом

Будущих покупателей может отпугнуть отсутствие права собственности на продаваемый объект недвижимости, неузаконенные перепланировки, старый кадастровый паспорт. Также коммерческие помещения должны быть обязательно переведены в нежилой фонд.

Перевод жилого помещения в нежилое занимает длительное время и требует вложения немалых средств, поэтому далеко не все покупатели согласятся приобрести такую недвижимость.

У продавца должны быть все документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи.

Секрет 5: Грамотно провести юридическое сопровождение сделки

После того как продавец найдет потенциального покупателя, важно заключить договор купли-продажи с полным соответствием действующему законодательству. Что должен знать продавец:

  1. Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме.
  2. Не требуется нотариальное удостоверение договора.
  3. Договор должен содержать полные сведения о продавце, покупателе, объекте недвижимости.
  4. Важно прописать способ расчета.
  5. Договор обязательно регистрируется в Росреестре.
  6. До момента выдачи документов в Росреестре на покупателя, продавец обязан нести все затраты по объекту недвижимости, выраженные в коммунальных услугах, налогах и сборах.
  7. До момента регистрации права покупатель может начать пользоваться имуществом только с разрешения продавца.

    А если не разрешил – то ждать получения документов.

  8. После подписания договора купли-продажи продавец не может совершать никаких аналогичных действий с другими покупателями.

Проверенные способы для быстрой продажи

Практика показала, что собственники крупных коммерческих помещений не занимаются лично продажей, а поручают это дело профессионалам. Однако в любом способе продажи, какой бы ни выбрал владелец, есть свои плюсы и минусы.

Как продать недвижимость самостоятельно

Если собственник обладает большим количеством свободного времени, высокой степенью общительности и вторым телефоном, то можно заняться продажей лично. Существенными недостатками в таком подходе будут:

  • Личное размещение объявления в интернете, газетах, телевидении. Главный минус кроется в том, что вновь созданное предложение быстро теряет свою уникальность и один раз в несколько дней рекомендуется поднимать объявление за свой счет. Выбор наиболее востребованных ресурсов будет основан на собственной оценке собственника.
  • Большое количество звонков. Причем далеко не каждый звонок будет от потенциального покупателя. В основном беспокоить будут риэлтера.
  • Звонки не закончатся долгое время после продажи объекта недвижимости. Именно по этой причине лучше пользоваться другим номером, который и оставлять во всех объявлениях. Сразу после продажи его можно выкинуть.
  • Личное участие во всех осмотрах. Клиенты вряд ли будут подстраиваться под собственника. Скорее – наоборот. Чтобы быстрее продать помещение придется его показывать в любое удобное для клиента время. Именно поэтому на время продажи лучше взять отпуск, чтобы освободить себя от работы.
  • Слабое юридическое сопровождение. Специалисты настоятельно не рекомендуют использовать для заключения шаблоны договоров, взятых в интернете. Даже если вы лично нашли клиента, который готов приобрести коммерческое помещение, то лучше за дополнительную оплату поручить оформление договора агентству недвижимости.

Единственным достоинством личной продажи будет отсутствие комиссионных, которые пришлось бы заплатить агентству недвижимости за то, что они возьмут на себя всю работу.

Профессиональный подход к продаже

Те люди, которые дорожат своим временем и не привыкли тратить его впустую, понимают целесообразность обращения за помощью в продаже к агентам по недвижимости. Самый удобный вариант и для продавца и для риэлтерской фирмы – заключение эксклюзивного договора.

По его условиям всей работой по размещению объявлений, поиску клиентов, осуществлению показов, переговорам по телефонам занимается сотрудник агентства. Причем он будет использовать только проверенные методы и ресурсы, которые привлекают наибольшее количество покупателей.

Единственной обязанностью продавца по договору будет продажа недвижимости только через фирму, с которой заключен эксклюзивный договор.

Однако, если в указанный срок фирма не продала коммерческую недвижимость, то собственник будет иметь право на обращение к любому другому агенту.

Самая быстрая продажа по наиболее выгодной цене

Многие фирмы специализируются на срочном выкупе коммерческой недвижимости. В таком варианте для продавца есть только неоспоримые плюсы. Он получает деньги за считанные дни, а оформление на себя берет фирма.

Однако для такой процедуры лучше выбирать организации, имеющие серьезную репутацию и профессиональный подход .

Следуя советам, представленным в статье, можно быть уверенным, что коммерческая недвижимость продастся максимально быстро и по выгодной стоимости.

(11 средняя: 1.73 из 5)

ЧИТАТЬ ЕЩЕ

Как выкупить квартиру у родственников Как выкупить квартиру у банка Как выкупить земельный участок в собственность: советы профессионала

Источник: http://srochnyjj-vykup.ru/stati/8-sekretov-dlya-bystroy-prodazhi-kommercheskoy-nedvizhimosti/

Покупка нежилого помещения — нюансы, возможные проблемы и обман

Покупка или продажа нежилого помещения без лишних проблем

Как отыскать удачный вариант для вашего бизнеса? Будь то офис, склад, торговая точка или же любое производственное помещение, оно должно соответствовать вашим возможностям и потребностям. Что является ключевым в договоре купли-продажи при приобретении коммерческой недвижимости? На что стоит обратить внимание? Как проверить продавца?

Как проверить продавца нежилого помещения? Как проверить нет ли на помещении обременений /или арестов?

Для того, чтобы сразу проверить является ли продавец настоящим хозяином данного помещения существует несколько способов:

1) заказ бумажной выписки ЕГРП на помещение — самостоятельно или через юридическую фирму. Достоинства — полная официальность выписки (заверяется печатью и подписью регистратора, выдается в официальном органе, принимается в Банках, судах, иных гос.органах. Недостатки — долгий срок изготовления (от 5 дней). Такие выписки делаем и мы — подробнее по указанной выше ссылке.

2) заказ электронной выписки ЕГРП — у нас Вы можете заказать ОНЛАЙН выписку ЕГРП на интересующее Вас нежилое помещение (ответ приходит в большинстве случаев в течение часа),  — аналог печатной, позволяет оперативно узнать будут указаны настоящий владелец, существующие аресты и обременения. Но не пойдет в официальные органы. Правда, некоторые Банки принимают xml-версию. При необходимости, вместе с doc-файлом прикрепим и xml. Пишите н e-mail — info@yskorim.ru или звоните по тел. (812) 648-88-97.

3) иные органы — информацией о собственниках помещения, характере собственности и пр. могут поделится с Вами органы милиции, ЖЭК, Управляющей компании…официально/неофициально, платно/бесплатно, верить информации или нет — все индивидуально.

Краткое описание процесса покупки недвижимости

Пошагово покупка нежилого помещения не отличается от покупки любого другого Объекта недвижимости:

  • определяемся, какое именно помещение нужно для Вашего бизнеса;
  • находим интересующий вас объект самостоятельно или с помощью посредников;
  • подготавливаем все документы для осуществления договора купли-продажи;
  • оформляем соглашение о покупке недвижимости.

Выбор коммерческой недвижимости

Самое главное – определится, для чего приобретается недвижимость. Если склад, точка или офис ищется для продвижения собственного бизнеса, тогда учитывается ваши потребности и приоритеты. Если недвижимость нужна для дальнейшей сдачи в аренду, то ваши личностные факторы на это уже не влияют.

Выбор помещения так же зависит от способа оплаты. Если в ваших планах есть пользование ипотекой или лизингом, то нужно будет учесть основные требования компании или банка.

После того, как вы определились с целью приобретения, перед вами будет огромный выбор. Невероятное количество сайтов и агентств предлагают покупку недвижимости.

Объявления в электронных и печатных каталогах не гарантируют отличные условия и размещение. Нужно вложить в это дело немало сил и времени, чтобы осмотреть все интересующие варианты.

Особенно, если помещение выбирается для себя, оно должно быть максимально комфортным.

При заключении сделки о покупке следует быть максимально осторожным. Иногда, все нюансы соглашения может объяснить и рассмотреть только юридическое лицо.

Помощником в заключении договора может стать риэлтерская или брокерская компания, которая является посредником между продавцом и покупателем недвижимости.

Компании можно доверить проверку документов, заверение их нотариусом, подсчет расходов и оформление контракта и регистрации прав собственности на недвижимость.

Правила покупки недвижимости через посредника

Сотрудничество с посредником предполагает следующие действия со стороны покупателя:

1. Оформление заявки на поиск недвижимости. Здесь нужно указать все пожелания в мельчайших подробностях по поводу нежилого помещения.

Так как посредник хорошо разбирается в современном рынке недвижимости, он быстро выберет наилучшие варианты. Платить сразу ничего не нужно. Даже аванс никто не вправе от вас требовать.

Только после заключения сделки производится оплата услуг. Поэтому, заявку можно подать даже в несколькие компании и выбрать наилучшие предложения.

2. Согласно вашим требованиям и предпочтениям, работники компаний выберут самые удачные варианты и распишут их плюсы и минусы.

3. Специалисты посреднической компании смогут даже провести переговоры с теми, кто продает недвижимость, если того желает покупатель, дабы убедится в их заинтересованности и правдивости.

Заключение договора купли-продажи

В договоре обязательной информацией является описание недвижимости, способ расчеты и сроки на их проведение. Прилагается список документов, который объясняет права владения продавца этим объектом недвижимости.

Если помещение подлегало перепланировки или расширению, то это должно быть отображено в соответствующих документах.

Если объект расположен не при каком-то строении или здании, а отдельно, то нужно потребовать у продавца подтверждающие документы о праве собственности на этот кусочек земли.

Прежде чем оформить договор купли-продажи нужно внимательно изучить законность всех документов продавца, в чем хорошим помощником станет риэлтор.

Правила проведения сделки на покупку недвижимости

Перед заключением договора, желательно подписать соглашение о том, что обе стороны обязуются соблюдать условия договора купли-продажи. При этом проводится проверка всех предыдущих сделок продавца на счет этого помещения на законность.

Если объект покупки зафиксирован арендой площади, то смена собственника не требует заключения нового договора. Покупатель и продавец обсуждают передачу арендных платежей и гарантийного депозита. Если недвижимость заложенная, то на продажу требуется соглашение залогодержателя.

Оформление договора купли-продажи:

  • в письменной форме;
  • подпись обеих сторон;
  • прилагается передаточный акт, который подтверждает передачу имущества от владельца покупателю;
  • государственная регистрация документа и прав нового собственника;
  • выдача покупателю свидетельства о регистрации в Федеральной службе государственной регистрации.

С момента заключения договора и передачи оплаты покупатель обретает право собственности на недвижимость.

Источник: https://yskorim.ru/poleznoe/onlajn-egrp/pokupka-nezhdilogo-pomeshheniya.html

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

Покупка или продажа нежилого помещения без лишних проблем
Г. Алексеев Автор статьи

В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 – Москва

+7 (812) 309-76-98 – Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 – Круглосуточная бесплатная линия по все России

Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

Риски при сделках с нежилой недвижимостью

При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

  • возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
  • вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
  • риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
  • риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
  • возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

  • информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
  • данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
  • цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
  • процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
  • указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
  • определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
  • ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
  • договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
  • справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
  • кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
  • справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
  • согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
  • разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
  • оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

  • оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
  • подтверждение полномочий директора предприятия;
  • протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием.

В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли.

Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

Как продать нежилое помещение без налогов

Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода.

Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи.

Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

  • продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
  • хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

Как продать нежилое помещение с землей

При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

  • продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
  • строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

Продажа нежилого помещения по частям

Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца.

Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов.

При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Источник: https://pravometr.ru/kak-prodat-nezhiloe-pomeschenie-detal-noe-rukovodstvo-k-deystviyu.html

Покупка или продажа нежилого помещения без лишних проблем

Все существующие сейчас сборы, в том числе и налог при продаже нежилого помещения физическим лицом, должны уплачиваться вовремя и в полном размере. Но простым людям бывает непросто разобраться во всех сложностях и особенностях современного законодательства.

Да и тем, кто уже знаком с данным вопросом, стоит освежить свои знания: ведь в начале 2016 года вступили в законную силу несколько важных изменений, затронувших и продажу нежилой недвижимости. Давайте подробно со всем разбираться.

Кто здесь НЕ живет?

Для начала определимся, что же относится к понятию «жилое и нежилое помещение». Как это ни странно, но в законодательстве нет четкого определения этого понятия.

Чаще всего, при определении статуса объекта используют такие основные характеристики: помещение должно быть недвижимым и иметь отдельный вход.

При этом оно может располагаться в жилом доме, но само при этом имеет статус нежилого.

Примерами нежилых объектов недвижимости могут служить различные здания коммерческого назначения: магазины, ангары, склады, кафе, гостиницы. А также сюда относятся дачные домики, гаражи и новый тип помещений: апартаменты.

Размер налога

Налог на прибыль, полученный при продаже недвижимости, является частью НДФЛ и составляет 13 процентов. Иногда сумма выплат может быть уменьшена за счёт вычетов (или налоговых льгот). А в некоторых случаях платить налог при продаже вовсе не требуются.

Отдельного рассмотрения требуют случаи, когда стоимость продажи помещения оказалась ниже его кадастровой оценки. В подобных ситуациях облагается налогом не сама полученная сумма, а кадастровая стоимость недвижимости, умноженная на понижающий коэффициент. Сейчас он составляет 0,7, но его размер может быть уменьшен региональными властями.

Например, кадастровая стоимость помещения составляет 500 тысяч рублей, а продано оно было за 300 000 руб. В этом случае подсчитывать объём налоговых выплат придётся по следующей схеме: 500 т. * 0.7 х 13% = 45 500 руб.

Получается, что общая сумма составит 45 с половиной тысяч, а не 39 000 = (300 тыс. * 13%), которые выплачивались бы в обычной ситуации.

Когда налог не выплачивается?

Как упоминалось выше, законом предусмотрены случаи, когда продажа нежилого помещения не облагается налоговыми сборами. Почти все они тесно связаны со временем владения недвижимостью. При этом тем, кто приобрёл имущество после 2016 года, придётся ориентироваться на новые нормы, а все остальные могут полагаться на предыдущую версию кодекса.

Имущество, приобретённое до 2016 года

Если Вы успели стать владельцем объекта до 2016 года, то в этом случае избежать лишних трат можно будет, если были собственником помещений более 3 лет. В этом случае, при продаже нежилого помещения налог платить не придется.

Правда, в налоговом кодексе сделана оговорка, касающаяся предпринимателей. Если ИП продает нежилое помещение, налоги, которые ему придётся выплатить, будут считаться по правилам и нормам, предусмотренным для юридических лиц.

В этом случае их объём будет полностью зависеть от той формы налогообложения, которой пользовался предприниматель.

Имущество, приобретённое позднее 1 января 2016

По новым нормам, вступившим в силу в 2016 году, налог с физических лиц на продажу нежилого помещения смогут не выплачивать те люди, которые были его собственниками не менее 5 лет.

Правда, допускаются случаи, когда достаточно владеть недвижимостью и 3 года. Все они связаны со способом получения имущества:

  1. в результате наследования или дарения близким родственником;
  2. при приватизации.

Банкротство

Ещё одним случаем, когда государство допускает продажу недвижимых объектов без налоговых сборов, является банкротство. Распроданное имущество граждан-банкротов не подлежит обложению, поскольку это нанесёт ущерб кредиторам.

Налоговые вычеты

В случаях, когда граждане владеют имуществом менее 3 лет (менее 5 по новым законам после 2016 года), они могут немного уменьшить размер выплат, воспользовавшись налоговыми вычетами. Все они связаны с возможностью законно уменьшить размер получаемых от продажи доходов.

Вы можете посмотреть видео, где об этом подробно рассказано на примере продаже жилой недвижимости.

Всего существует 2 способа сократить выплаты. При этом можно воспользоваться лишь одним из них, и тут каждый должен сам решать, какой вид налогообложения ему наиболее выгоден.

1. Первый из них связан с тем, что законодательство позволяет вычесть из полученной от продажи помещений прибыли 250 тысяч рублей. То есть, если недвижимость была продана за 700 тысяч, облагаться налогом будут лишь 450 тысяч. А в тех ситуациях, когда доход оказался меньше 250 тысяч, весь его объём будет покрыт имущественным вычетом, и НДФЛ платить не придется.

2. Второй способ сократить налоги, так же связан со снижением полученной прибыли. Но в этом случае из доходов потребуется вычитать деньги, которые ранее были потрачены на приобретение продаваемого имущества.

Следовательно, если помещение было приобретено за 300 тысяч, а продано за 400, налогом облагается лишь разница доходов и расходов.

В приведённом примере она составляет 100 тысяч = 400 000 — 300 000, а значит сам налог будет равняться 13 000 руб. = 100 т. * 13%.

Важно помнить, что все заявления на вычет должны быть обоснованы. На них могут претендовать только те люди, которые способны документально подтвердить все понесённые ранее расходы. Сделать это можно, например, договором купли-продажи.

Сроки отчетности

Коме того, следует вовремя подавать декларацию 3-НДФЛ, в которой указаны все Ваши доходы, а также Ваши права на налоговые вычеты. Все подтверждающие документы необходимо отнести в налоговую одновременно с декларацией.

Сроки подготовки отчетности ограничены: необходимо сдать все документы в налоговую инспекцию до 30 апреля того года, который следует за годом продажи. А налог (если он начислен) необходимо оплатить до 15 июля в том же году, когда сдана отчетность.

Пример. Жигулев В.А продал свой гараж, который достался ему в наследство от отца, в 2019 году по цене 6000 000 руб. Владел он им 1 год. В этом случае Жигулев может применить налоговую льготу к нежилому объекту в 250 000 руб. В результате ему придется заплатить налог 45 500 руб. = (600 000 — 250 000) * 13%.

Все расчетные данные он заносит в форму 3-НДФЛ и до 30 апреля 2020 года должен сдать ее вместе со всеми подтверждающими документами. А до 15 июля 2020 года ему предстоит уплатить рассчитанный НДФЛ.

Возможные проблемы

Обычно, налог с продажи нежилого помещения не вызывает проблем и сложностей. Чтобы избежать их, достаточно правильно заполнять декларацию и не допускать глупых ошибок.

Если Вам нужна помощь в заполнении декларации 3-НДФЛ, то смело оставляйте заявку на нашем сайте. Мы сделаем это быстро и с гарантией. Подтверждением тому служат отзывы наших любимых клиентов.

С затруднениями могут столкнуться лишь те люди, которые решили продать имущество после закрытия ИП.

В таких случаях сотрудники налоговой могут усомниться в честности налогоплательщиков и проверить верность указанных данных. Их будет интересовать, использовалась ли недвижимость, которую продает физ. лицо, в коммерческих целях.

Ведь, как упоминалось ранее, продажа имущества предпринимателей, которое приносило им прибыль, облагается по нормам юридических лиц.

Но само закрытие ИП и реализация недвижимости физическим лицом не является незаконным. Вопросы будет вызывать цель, с которой был закрыт бизнес. Ведь возможно, что это было сделано специально для продажи помещения.

Но тем, кто не нарушает законов, волноваться не стоит. Им точно ничего не грозит. Самое главное вовремя отчитаться о своих доходах.

Источник: https://nalog-prosto.ru/nalog-pri-prodazhe-nezhilogo-pomeshheniya-fizicheskim-litsom/

Advokatkm
Добавить комментарий