Подробная пошаговая инструкция по покупке и продаже в ипотеку квартиры на рынке вторички

Содержание
  1. Покупка квартиры в ипотеку, вторичка: пошаговая инструкция
  2. Основные плюсы и минусы покупки
  3. Причины отказа в банках
  4. Начинаем
  5. Пошаговая инструкция: действуем без промедлений
  6. Выбираем банк-кредитор
  7. Оцениваем недвижимость
  8. Собираем необходимые документы
  9. Заключаем кредитный договор
  10. Оформляем договор купли-продажи
  11. Регистрируем сделку, передаём деньги и получаем квартиру
  12. Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке: как избежать обмана
  13. Отличия первичного и вторичного жилья
  14. Обман мошенников при покупке квартиры на вторичном рынке
  15. Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция
  16. Шаг №1. Предоставление банку первичного пакета документов
  17. Шаг №2. Получение одобрения и поиск недвижимости
  18. Шаг №3. Оценка недвижимости, сбор документов
  19. Шаг №4. Страхование жилья и регистрация сделки
  20. Как продавец получит деньги
  21. Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку
  22. Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке
  23. На что придется потратиться при оформлении сделки
  24. Лучшие предложения по ипотеке в 2018 году
  25. Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку
  26. Процедура ипотечного кредита
  27. Процедуры проверки и оценки
  28. Проверка состояния
  29. Оценка стоимости
  30. Застрахован, значит подготовлен
  31. Передача квартиры в залог
  32. Перечисление денег
  33. Специфика Росвоенипотеки
  34. Банковские требования
  35. Дополнительные процедуры
  36. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку: вторичка и новостройка
  37. Как купить у застройщика?
  38. Ипотечный кредит на вторичном рынке
  39. Какие документы предоставить?
  40. Как проверить продавца?
  41. Как получить деньги от банка?
  42. Запомнить

Покупка квартиры в ипотеку, вторичка: пошаговая инструкция

Подробная пошаговая инструкция по покупке и продаже в ипотеку квартиры на рынке вторички

Приобретение квартиры – это всегда праздник. Даже, если Вы покупаете её в ипотечный кредит. С первичным рынком всё более чем понятно. Там множество рисков. Например, застройщик может прервать строительство и пропасть со всеми деньгами от дольщиков.

На вторичном рынке Вы уже точно знаете, что приобретаете. Но шанс наткнуться на нечестного человека всё также имеется, как и свои сложности. Поэтому лучше обратить внимание на нашу пошаговую инструкцию, где описан весь процесс покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке.

Изучайте внимательнее, чтобы не попасть впросак.

pixabay.com

Основные плюсы и минусы покупки

Начнём с положительных аспектов:

  • Вы – собственник. Притом, для этого вовсе не нужна полная стоимость квартиры. Многие семьи так и поступают, чтобы решить вопрос с жилищем поскорее и жить не в съёмной квартире, а в собственной. Где и ремонт можно сделать по душе, и мебель купить наиболее подходящую, а не ту, которая осталась от прошлых хозяев;
  • При возникновении проблем с оплатой ежемесячных взносов по кредиту Вы всегда можете сдавать жильё, получать деньги за аренду и оплачивать с них взносы по ипотеке. Также имеется возможность перепродажи (но только при согласии банковской организации);
  • Не нужно ждать годами, как если бы Вы покупали первичку. Купил – заехали – живёшь.

По сути, недостаток здесь один единственный. В зависимости от того, на какой срок Вы берёте ипотечный кредит, переплатить придётся от 35 до 300 процентов от начальной стоимости недвижимого имущества. Также могут быть другие платежи:

  • Расходы на страхование;
  • Комиссии;
  • И многое другое.

К тому же, стоимость квартиры за это время может упасть. Хотя за последние двадцать лет такое происходило лишь однажды, да и то, ценник быстро вернулся на место, после чего продолжил медленно, но уверенно расти.

Причины отказа в банках

Если Вы уже пытались ранее брать кредит или оформляли ипотеку, то могли столкнуться с отказом. Чтобы этого не повторилось мы хотим рассказать Вам об основных требованиях к заёмщику:

  • Возраст 21+ лет;
  • Регистрация, а лучше гражданство РФ;
  • Наличие официального рабочего места;
  • Стаж свыше одного года (чем он больше, тем выше вероятность получить ипотеку);
  • Наличие положительной кредитной истории или, как минимум, никакой – всяко лучше, чем отрицательная;
  • Потребуется и достаточный доход. Он нивелируется в зависимости от региона Вашего проживания;
  • Наличие дополнительного залогового имущества либо представителей может стать плюсом.

pixabay.com

Начинаем

Первый этап – поиск. Здесь важно задействовать самые различные ресурсы. Это могут быть:

  1. Риэлтерские агентства.
  2. Доски с бесплатными и не только объявлениями. По типу тех же Авито или Юлы.
  3. Социальные сети (например, в ВКонтакте часто можно встретить группы по недвижимости в Вашем городе или даже требуемом районе).
  4. Специализированные сайты. Региональные и всероссийские.

Также важно одновременно с этим подать документы в банковские организации, чтобы Ваши действия не прошли впустую – возможно, и смысла с поиском заморачиваться не будет, так как ипотеку попросту не одобрят.

Вы должны чётко понимать:

  • Срок кредитования;
  • Размер первого взноса, который у Вас уже есть на руках;
  • Расходы на оформление договора, закладную, страховку;
  • Схему выплаты кредита (их существует несколько и у каждой свои особенности, на досуге обязательно изучите);
  • Разницу между желаемой и реальной переплатой на условиях ипотечного кредитования.

Как только заявка будет одобрена, можно начинать встречи с людьми, продающими квартиры. Как правило, при выборе одного из вариантов, оставляется задаток в размере 5-10 процентов от всей суммы.

Это гарантия того, что Вы «не соскочите». Его необходимо нотариально заверить, чтобы и продавец не пропал. В случае отказа со второй стороны также прописываются свои условия.

Например, возврат задатка в двойном размере.

Пошаговая инструкция: действуем без промедлений

Начинается самое интересное – приобретение. Как правило, данный процесс занимает порядка двух-трёх недель. Изредка затягивается до месяца. Но это только в том случае, если Вы уже успели:

  1. Найти жильё.
  2. Договориться с собственником.
  3. Получили согласие от банка.

Вы уже сейчас должны чётко понимать то, сколько и когда придётся платить банку. Отнеситесь к этому максимально серьезно и подумайте над всевозможными вариантами развития событий.

Выбираем банк-кредитор

Ипотечные кредиты выдаются множеством российских банков от Сбербанка до Альфа Банка и других. При выборе следует ориентироваться на следующие факторы:

  • Процентная ставка;
  • Срок кредитования;
  • Размер первоначального взноса;
  • Дополнительные платежи (если имеются);
  • Репутация организации (если это Сбер или Альфа, то можно об этом пункте и вовсе забыть).

В большинстве своём людям приходится сталкиваться со следующими условиями:

  1. Ставка от 9,5 до 13 процентов годовых.
  2. Первоначальный взнос от 10-ти процентов (чаще всего – больше).
  3. Срок кредитования до 15-30 лет. В порядке исключения можно встретить банки и с 30-тилетним сроком кредитования.

Обязательно изучите сайты банков либо сходите в филиал и поговорите о наличии программ для молодых семей. Они существуют, но о них редко говорят, потому что банку выгоднее «впарить» Вам обычную ипотеку с повышенной ставкой.

Оцениваем недвижимость

Сразу отметим, здесь без профессионального оценщика не обойтись. «На глаз», сравнения аналогичных предложений по сайтам самостоятельно и другие подобные варианты – мимо. Тем более, от суммы, указанной в отчёте зависит размер окончательного кредита.

В зависимости от того, в каком городе Вы проживаете, услуги оценщика могут обойтись от 6 до 40 тыс. руб.

Собираем необходимые документы

Их достаточно мало, поэтому данный процесс много времени не отнимет. Вам потребуются:

  • Копия трудовой книжки;
  • Справка с места работы, где будет указан Ваш заработок за последние 6-12 месяцев;
  • Отчёт от оценщика;
  • Подтверждение наличию доп. доходов (если таковые имеются);
  • Расширенная выписка из ЕГРН;
  • Технических план квартиры из БТИ с экспликацией;
  • Копия Вашего паспорта;
  • Копия паспорта продающей стороны;
  • Копия документов на недвижимость.

Если квартира продаётся человеком, состоящим в законном браке, в обязательном порядке будет запрошена согласие второй стороны (важно, чтобы оно было заверенным нотариально).

pixabay.com

Заключаем кредитный договор

Здесь как таковая инструкция не нужна – в банке Вам всё более чем подробно объяснят. Однако, на определённые пункты кредитного договора внимание обратить всё же следует. И это:

  1. Адрес квартиры.
  2. Чисто комнат.
  3. Общая площадь.
  4. Реквизиты обеих сторон.
  5. Наличие иных обязанностей с Вашей стороны.
  6. Условия, при которых кредитную ставку могут повысить.
  7. Пени, штрафы и прочее на тот случай, если платежи будут поступать не вовремя.

Так что, будьте внимательнее. Одна единственная ошибка может стоимость Вам немало денег. Даже, если она была допущена неумышленно.

Оформляем договор купли-продажи

Вот мы и приступили к самому основному, совсем скора квартира станет Вашей собственностью. Как только все нюансы были согласованы, Вы можете приступить к данному этапу. В договоре должно содержаться следующее:

  • Данные всех сторон;
  • Чёткое описание квартиры, а также документы, подтверждающие право на собственность (пока что речь о продавце);
  • Стоимость сделки;
  • Обязанности сторон;
  • Права сторон;
  • В каком порядке будет производиться расчёт (необходимо сослаться на договор по ипотечному кредитованию);
  • Ответственность обоих сторон.

Вы можете составить договор как в обычной письменной форме, так и нотариуса, попутно заверив его. В последнем случае будут дополнительные траты – безвозмездно никто такого делать не будет.

Регистрируем сделку, передаём деньги и получаем квартиру

Схема следующая:

  • Регистрируем договор в Росреестре, для этого придётся оплатить государственную пошлину в размере двух тысяч руб.;
  • Оформляем выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что квартира перешла в Вашу собственность;
  • Переводим кредит, отдаём его лично в руки и так далее – на Ваше усмотрение.

Как видите, покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке с нашей пошаговой инструкцией не представляет совсем ничего сложного. Более того, этот процесс может отнять значительно меньше времени, если Вы будете делать всё в темпе, без лени со своей стороны.

Источник: https://b2bmaster.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-v-ipoteku-vtorichka-poshagovaya-instruktsiya/

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке: как избежать обмана

Подробная пошаговая инструкция по покупке и продаже в ипотеку квартиры на рынке вторички

Оформление ипотеки на объект вторичного рынка — классическая кредитная программа, предлагаемая многими банками. По итогу оформления вы покупаете жилой объект недвижимости, который ранее был в чьей-то собственности.

Такая сделка характеризуется определенными особенностями, с которыми важно ознакомиться потенциальному покупателю и заемщику.

Обязательно изучите, как оформляется покупка квартиры на вторичном рынке, и проанализируйте возможные риски.

Отличия первичного и вторичного жилья

Первичный рынок — это новостройки: отдельные дома или жилые комплексы, квартиры в которых реализует сам застройщик. При покупке квартиры на первичном рынке перечень возможных банков ограничен. Оформить кредит можно только в том банке, который аккредитовал новостройку, обычно это 1-3 банка. Продавцом выступает застройщик, покупатель будет первым собственником.

Большую часть рынка недвижимости составляют вторичные объекты. Это квартиры и дома, которые на данный момент находятся в чьей-то собственности.

То есть вы можете быть хоть вторым, хоть десятым собственником выбранного объекта. Это накладывает отпечаток на процесс оформления, банки уделяют пристальное внимание юридической чистоте продавца и самого объекта.

К сожалению, на рынке вторичного жилья часто орудуют мошенники.

Обман мошенников при покупке квартиры на вторичном рынке

Ипотека на вторичном рынке — более рискованный кредитный продукт. В случае с первичным рынком продавцом выступает проверенный со всех сторон застройщик, а продавцом вторичного объекта может быть кто угодно. Кроме мошеннических афер можно столкнуться и с другими юридическими рисками.

Возможные риски покупателя:

  • вскоре после совершения сделки объявятся граждане, которые тоже имеют права на объект, и эти права при совершении сделки были ущемлены. Это может быть супруг или супруга продавца, внезапно «опомнившиеся» наследники, несовершеннолетние граждане и пр. При таких обстоятельствах сделка признается недействительной, заемщик лишается квартиры, но остается должен банку;
  • покупка квартиры у недееспособного лица. Если продавец был признан ранее таковым, сделка будет признана недействительной;
  • внезапно могут объявиться временно выписанные граждане, которые после пропишутся обратно. Например, ушедшие в армию или отбывающие наказание в тюрьме.

Мошенничество при покупке квартиры на вторичном рынке встречается часто, при этом не исключаются и банальные юридические ошибки. Но банки тщательно проверяют объект и одобряют сделку только в том случае, если не будет никаких явных рисков.

Важно! При оформлении ипотеки на объект вторичного рынка вы можете подключиться к титульному страхованию. В случае потери прав собственности на объект после совершения сделки страховая компания компенсирует риски. Стандартно полис оформляется на три года — таков срок исковой давности по имущественным делам.

Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция

Изначально вам нужно выбрать банк. В целом, кредитные программы банков практически идентичны, вам нужно смотреть на процентные ставки, на требования к заемщику и к приобретаемому объекту. Если подходящий банк найдет, можно приступать к оформлению.

Особенности покупки готового жилья в ипотеку:

  • потребуется внесение первоначального взноса, его размер — минимум 10-20% от цены приобретаемой недвижимости;
  • одобрение возможно только в том случае, если клиент достаточно платежеспособен;
  • при заключении сделки обязательно совершается страхование недвижимости;
  • на недвижимость накладывается обременение, они снимается только после выплаты ипотеки;
  • требуется обязательная экспертная оценка объекта;
  • если заемщик состоит в браке, вторая половина оформляется как созаемщик с идентичными правами и обязанностями.

Шаг №1. Предоставление банку первичного пакета документов

На этом этапе банк определяет, возможна ли вообще выдача жилищного кредита. Первое, с чего нужно начать покупку квартиры в ипотеку вторичного жилья — собрать документы, которые позволят банку определить платежеспособность заявителя. Перечень документации получите в банке, обычно он выглядит так:

  • справка 2НДФЛ;
  • заверенная работодателем копия трудовой книжки;
  • документы о дополнительных источниках дохода;
  • все свидетельства о семейном положении;
  • документы об образовании и другие по требованию банка.

Заявитель передает эти документы в банк и ожидает решение. Анализ занимает 3-5 дней, в процессе банк может запросить дополнительные документы.

Шаг №2. Получение одобрения и поиск недвижимости

Банк выносит решение, при одобрении указывает на возможную сумму кредита. В рамках этой суммы заемщик выбирает квартиру. Кредитор указывает требования к объекту, которые важно соблюдать. Обычно требования сводятся к следующим моментам:

  • год постройки дома, он не должен быть старым;
  • не допускается наличие деревянных перекрытий;
  • к квартире подведены все необходимые коммуникации;
  • есть кухня и санузел;
  • недопустимы незаконные перепланировки;
  • квартира должна быть полностью пригодной для проживания.

Шаг №3. Оценка недвижимости, сбор документов

Если подходящий объект найден, банк должен убедиться в безопасности сделки, в ее юридической чистоте. На этом этапе обязательно проводится выезд эксперта-оценщика на объект.

Он определяет рыночную стоимость жилья, изучает его особенности и составляет оценочный акт, который нужно передать банку.

Услуги оценщика оплачивает заемщик, банк может только помочь с выбором аккредитованной компании.

Параллельно оценке заемщик собирает документы для ипотеки на вторичное жилье, которые касаются продавца и самой недвижимости. Точный перечень укажет банк, в него входят следующие документы:

  • свидетельство о собственности;
  • документ, который стал основанием появления у продавца права собственности (например, дарственная или договор купли-продажи);
  • выписка из домовой книги о прописанных лицах;
  • выписка из ЕГРП;
  • копия лицевого счета;
  • если продавец состоит в браке, согласие его второй половины на сделку;
  • справка из БТИ;
  • кадастровый и технические паспорта;
  • другие по требованию банка.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке не обходится без сбора обширного пакета документов на приобретаемый объект. На основании предоставленной документации юристы кредитной организации проведут анализ объекта и убедятся в его юридической чистоте — это важно и для самого заемщика. Если нареканий к квартире нет, сделка подходит к завершению.

Шаг №4. Страхование жилья и регистрация сделки

Так как приобретаемый объект оформляется как залог, заемщик обязан его застраховать за свой счет. Пока страхование не оформлено, сделка не будет совершена. Услуги страховой компании оплачивает заемщик, банк может только помочь в выборе организации.

Важно! Страховой полис оформляется на год. Ежегодно, пока действует ипотечный кредит, заемщик обязан его продлевать. Стоимость страховки зависит от остаточной суммы ипотечного кредита, поэтому ежегодно цена услуги будет уменьшаться.

После страхования и подписания кредитного договора заемщик, продавец и представитель банка посещают Росреестр для завершения сделки. Здесь регистрируется договор купли-продажи, параллельно происходит наложение обременения на недвижимость.

Как продавец получит деньги

Чаще всего для передачи первоначального взноса продавцу среди других способов используется банковская ячейка. Доступ к деньгам продавец получит только после совершения сделки. Остальные средства, то есть сумма кредита, переводятся банком на расчетный счет продавца, реквизиты он предварительно предоставляет.

Также может использоваться аккредитив при покупке квартиры в ипотеку вторичное жилье. В этом случае покупатель кладет сумму первого взноса на специальный счет-аккредитив. Продавец сможет получить эти деньги только в случае выполнения определенного условия, например при предъявлении выписки из ЕГРП, в которой будет отражен переход прав собственности покупателю.

Преимущества и недостатки приобретения жилья на вторичном рынке в ипотеку

К недостаткам можно отнести повышенные риски мошенничества или потери прав собственности после совершения сделки. К сожалению, даже тщательная юридическая проверка банка не может выявить все возможные риски. Но ситуацию спасет оформление титульного страхования.

К преимуществам можно отнести следующие моменты:

  • большой ассортимент жилья, возможность покупки квартиры в центре;
  • вторичные объекты, как правило, находятся в районах с давно сложившейся инфраструктурой, чего не сказать о новостройках;
  • покупка готового жилья, возможность сразу в него въехать;
  • никаких вечных ремонтов у соседей — серьезная проблема покупателей новостроек;чистый, благоустроенный двор. Новостройки часто окружают другие строящиеся объекты, а это шум, мусор, разбитые дороги и пр.;
  • отсутствие рисков, которые несет долевое строительство.

Почему банк может отказать в ипотеке при покупке квартиры на вторичном рынке

Банк может отказать еще на первоначальном этапе в процессе оценки платежеспособности заемщика. Если он видит, что гражданин не сможет справиться с долговыми обязательствами, он откажет в выдаче средств. Кроме того, причиной отказа часто бывает плохая кредитная история и другие долговые обязательства заявителя: алименты, кредиты, долги по судебным решениям и пр.

На втором этапе можно получить отказ, если объект не соответствует требованиям банка или не прошел проверку на юридическую чистоту. В этом случае отказ не так страшен, он несет только потерю времени. Заемщик просто начинает поиск другого объекта и сбор документов на него.

На что придется потратиться при оформлении сделки

Оформление ипотечного кредита на объект вторичного рынка предполагает определенные затраты заемщика, а именно:

  • внесение первого взноса, размер которого — не менее 10-20% от цены покупаемой недвижимости;
  • проведение экспертной оценки недвижимости. Стоимость услуги зависит от региона и города оформления кредита, обычно это 4000-6000 рублей;
  • обязательное страхование недвижимости, за полис нужно будет отдать около 1% от суммы кредита. Например, если в кредит уходит 2 млн. руб., первый год страхования обойдется заемщику примерно в 20000 рублей;
  • если сделка предполагает привлечение нотариуса, дополнительно оплачиваются его услуги. Например, если заемщик не состоит в браке, банк может потребовать нотариально заверить этот факт. Предполагаемые затраты — 1000-2000 рублей.
  • уплата госпошлины за регистрацию прав на собственности, ее размер — 2000 рублей.

Лучшие предложения по ипотеке в 2018 году

По ипотеке на вторичное жилье проценты банков могут существенно отличаться. Самое важное при выборе банка — смотреть именно на ставку, разница даже в 0,5 пункта может серьезно отразиться на итоговой переплате. Если вы получаете зарплату через какой-то банк, первоначально изучите именно его предложение. Участникам зарплатных проектов ипотека часто предоставляется на льготных условиях.

В каком банке лучше взять ипотеку на вторичное жилье:

  • Сбербанк;
  • ВТБ24;
  • Газпромбанк;
  • Россельхозбанк;
  • ДельтаКредит.

Это банки, которые первыми реагируют на изменение рынка и предлагают наиболее низкие процентные ставки.

В последнее время Центральный Банк постоянно снижает размер ключевой ставки, параллельно ей и банки снижают ставки по своим кредитным программам.

Снижение ключевой ставки отражается на рынке постепенно, банки уменьшают проценты примерно через 2 месяца, и вышеуказанные организации делают это первыми.

Кроме того, это крупные и стабильные компании, которые могут позволить себя выдавать жилищные кредиты на выгодных для заемщиков условиях. Они предлагают действительно лучшие предложения по ипотеке на вторичное жилье.

Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/pokupka/kak-kupit-kvartiru-na-vtorichnom-rynke-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Подробная пошаговая инструкция по покупке и продаже в ипотеку квартиры на рынке вторички

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.

Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.

Процедура ипотечного кредита

Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:

  1. Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
  2. Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
  3. Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
  4. Транзакция полной суммы по договору кредитования.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

  • всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
  • имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
  • дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
  • открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора.

При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир.

При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Специфика Росвоенипотеки

Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.

Банковские требования

Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:

  • акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
  • проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
  • отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
  • проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.

Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.

Дополнительные процедуры

Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:

  • проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
  • перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.

В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки.

Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2019 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:

  • невозможность завышения стоимости жилья;
  • затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
  • запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
  • недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.

Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.

Источник: http://ipoteka-expert.com/prodazha-kvartiry-v-ipoteku-riski-prodavca/

Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку: вторичка и новостройка

Подробная пошаговая инструкция по покупке и продаже в ипотеку квартиры на рынке вторички

Ипотечное кредитование позволяет покупать квартиры и в новостройках, и на вторичном рынке. У каждого из вариантов есть свои плюсы и минусы.

К плюсам новостроек относятся:

  • абсолютная юридическая чистота сделки с точки зрения прав третьих лиц на недвижимость;
  • экономия средств при покупке;
  • серьезная защита дольщиков законом;
  • наличие гарантийного срока на квартиру;
  • новые инженерные коммуникации и строительные решения.

К минусам можно отнести:

  • если застройщик ненадежный, можно потерять деньги и время;
  • долгий срок строительства жилья по ДДУ;
  • длительная процедура оформления документов после окончания строительства и до перехода права собственности покупателю.

Преимущества вторичного жилья:

  • после оформления права собственности квартира готова к проживанию в ней;
  • обжитый район и развитая инфраструктура;
  • есть в любом районе города;
  • можно поторговаться с хозяевами и снизить цену;
  • не нужно ждать окончания строительства или оформления документов.

Недостатки вторичного жилья:

  • всегда есть риск отмены сделки – нужно внимательно проверять историю квартиры;
  • коммуникации в доме могут быть старыми;
  • квартира может требовать серьезного ремонта после предыдущих хозяев;
  • в квартире может быть неузаконенная перепланировка.

Выбирать квартиру нужно с учетом всех этих обстоятельств. Если время терпит и переезжать срочно не нужно, то лучше остановиться на новостройке. Если же переезд нужен «уже вчера», то однозначно – вторичное жилье.

Как купить у застройщика?

Помните, что взять ипотеку получится не у каждого застройщика. При каждом банке, выдающем кредиты, имеется список аккредитованных фирм. Приобрести квартиру в новостройке под ипотеку у другого строителя зачастую невозможно, банк просто не дает ему «зеленый счет».

Поэтому, подбирая квартиру, выясните непосредственно в офисе застройщика, какой банк выдаст кредит под жилье. Дом тоже должен быть аккредитован в банке. С оценкой в таком случае тоже проблем не будет.

Процедура оформления зависит от стадии строительства.

Если это котлован, схема следующая:

  1. Покупатель заключает с застройщиком договор о бронировании жилья. В нем подробно указывается описание будущего объекта недвижимости.
  2. Затем покупатель подает в банк заявку на выдачу кредита.
  3. После одобрения заявки подписывается ипотечный договор.
  4. Далее с застройщиком заключается договор долевого участия в строительстве, который регистрируется в Росреестре.
  5. После регистрации происходит оплата цены ДДУ из ипотечных денег.

Затем покупатель начинает погашать ипотеку, а после окончания строительства – принимает квартиру у застройщика и регистрирует право собственности на себя.

Если дом построен, подписываете договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки. Как правило, если застройщики объект аккредитованы в банке, вся процедура проходит быстро, а от покупателя требуется минимальный пакет документов.

Ипотечный кредит на вторичном рынке

Пошаговая инструкция для покупателя квартиры в ипотеку на вторичном рынке выглядит так:

  1. Изучите предложения банков по ипотечным кредитам. Подайте предварительную заявку на кредит в несколько учреждений. Сравните условия, выберите наиболее подходящие.
  2. Если квартира уже подобрана и основные условия продажи согласованы с продавцом, заключите предварительный договор купли-продажи квартиру. Договор вместе с документами на квартиру предоставьте банку.
  3. Проведите оценку квартиры для банка.
  4. После получения окончательного одобрения подпишите с банком ипотечный кредит.
  5. Подпишите основной договор купли-продажи квартиры с указанием на расчет из ипотечных средств. Примите квартиру по передаточному акту.
  6. Подайте документы на регистрацию в Росреестр.
  7. После регистрации получите документы и произведите с продавцом окончательный расчет.

В соответствии с правилами конкретного банка последовательность этих шагов может меняться. Например, ипотечный договор может быть подписан в момент подписания основного договора купли-продажи. В любом случае в договоре следует прописать конкретный способ передачи денег продавцу: банковский перевод, ячейка или другой способ.

Какие документы предоставить?

Если покупатель собирается рассчитываться за квартиру ипотечными деньгами, продавец попросит некоторые документы и проверит факты:

  1. Официальное одобрение кредита. Такое одобрение не должно быть просроченным.
  2. банка. Банк должен быть платежеспособным на момент проведения сделки, особенно в период, когда документы на регистрацию права сданы, а деньги еще не переданы продавцу.
  3. Согласие супруга на покупку жилья, чтобы избежать отмены сделки в будущем.
  4. Подтверждение дееспособности и совершеннолетия. В этих вопросах помогает банк, ведь кредит не выдадут гражданину, не отвечающему этим условиям.
  5. В договоре купли-продажи обязательно подробным образом пропишите способ передачи расчета за квартиру, чтобы в случае проблем с банком продавец смог получить деньги с покупателя.

Безопасность сделки для продавца заключается не только в том, чтобы получить деньги от банка своевременно, но и в том, чтобы договор впоследствии не был отменен судом. Проверив обстоятельства, перечисленные выше, вы убеждаете продавца в отсутствии негативных последствий.

Смотрите видео, как выбрать жильё на вторичном рынке:

Как проверить продавца?

Добросовестный покупатель тоже заинтересован в том, чтобы договор не был оспорен в суде. В случае с ипотекой проверку юридической чистоты квартиры возьмет на себя банк, который проверит:

  • состоит ли продавец в браке;
  • дееспособен ли продавец, достиг ли он 18 лет;
  • есть ли прописанные в квартире несовершеннолетние;
  • нет ли на квартире обременений и арестов;
  • не нарушаются ли права третьих лиц (сособственники, наследники и другие).

В случае, если у банка возникнут сомнения, он попросту откажется кредитовать сделку. Но в любом случае проведите проверку и самостоятельно – закажите выписку из ЕГРН на квартиру.

Как получить деньги от банка?

Схема выдачи ипотеки достаточно простая:

  1. Заемщик подает заявку на выдачу кредита.
  2. Банк рассматривает заявку и принимает решение выдать кредит или отказать в выдаче.
  3. Если заявку одобрили, заключается основной договор купли-продажи.
  4. После регистрации права собственности на покупателя и залога банка производится окончательный расчет с продавцом кредитными средствами. На этом отношения с продавцом заканчиваются.
  5. Остается лишь погасить ипотеку и снять залог.

Условия выдачи кредита каждый банк формирует самостоятельно. В целом любое учреждение предъявляет достаточно серьезные требования к заемщику и недвижимости.

Требования к заемщику зависят от конкретного банка и программы кредитования, чаще всего список примерно следующий:

  1. Российское гражданство.
  2. Постоянная или временная регистрация по месту выдачи кредита.
  3. Возраст от 21 до 75 лет.
  4. Стаж работы не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет.
  5. Дохода в зависимости от суммы кредита.

Требования к квартире приблизительно такие:

  1. Дом не должен быть аварийным.
  2. Квартира не обременена правами третьих лиц, не арестована, не заложена. В квартире не должно быть арендаторов.
  3. Квартира находится в регионе выдачи кредита.
  4. Исправно должны работать электричество, горячая и холодная вода, водоотведение.
  5. По площади: однокомнатная не менее 32 кв.м, двухкомнатная – 41 кв. м, трехкомнатная – 55 кв. м.

Заявку на кредит лучше подавать сразу в несколько кредитных учреждений, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант. Если кредит одобрили, подписать ипотечный договор нужно в течение 2-4 месяцев, иначе одобрение будет аннулировано.

При подготовке к оформлению ипотеки нужно собрать следующие документы:

  • паспорт заемщика;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
  • копия трудовой книжки;
  • СНИЛС;
  • если подобрана определенная квартира – документы на жилье (выписка ЕГРН, свидетельство о праве собственности, технический план).

Банк может потребовать дополнительную информацию, например, свидетельства о рождении детей, военный билет.

Запомнить

  1. Покупка квартиры у серьезного застройщика – наиболее безопасная сделка с точки зрения юридической чистоты квартиры.
  2. Покупая квартиру на вторичном рынке, проверьте историю квартиры, чтобы избежать судебной отмены сделки в будущем.
  3. Подайте заявки на ипотеку в несколько банков сразу, чтобы выбрать самые выгодные условия.
  4. Обращайтесь только в те банки, которые имеют высокий кредитный рейтинг и положительную репутацию.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/ipoteka/vtorichka-novostrojka.html

Advokatkm
Добавить комментарий