Перепланировка квартиры при ипотеке

Содержание
  1. Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире
  2. Законодательство
  3. Как относятся к перепланировке банки
  4. Что можно менять, а что нельзя
  5. Как оформить перепланировку квартиры в ипотеке по шагам
  6. Шаг 1: изучение договора
  7. Шаг 2: согласование с соседями и жильцами
  8. Шаг 3: оформление эскиза или проекта
  9. Шаг 4: согласование с банком и страховой компанией
  10. Шаг 5: обращение в жилищную инспекцию
  11. Шаг 6: обращение в БТИ
  12. Сроки и стоимость
  13. Причины отказа
  14. Последствия нарушения закона
  15. Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке?
  16. Понятие и особенности перепланировки
  17. Виды перепланировок
  18. Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?
  19. Как узаконить перепланировку квартиры пошагово?
  20. Согласование перепланировки с соседями
  21. Оформление проекта
  22. Процедура согласования с банком
  23. Обращение в жилищную инспекцию и БТИ
  24. Причины отказа в перепланировке
  25. : Необходимые документы для банка, чтобы согласовать перепланировку ипотечной квартиры

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Перепланировка квартиры при ипотеке

Для большого количества граждан перепланировка является единственным выходом превращения жилья в более удобную и комфортабельную недвижимость, при чем неважно находится ли квартира под обременением или нет.

Принятие такого решения должно происходить только в рамках законодательства, тем более в случае с жильем, находящимся в залоге, так как на практике только банковская организация решает можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире или нет.

Законодательство

Регламентация работ по перепланировке квартир происходит в рамках действующего Жилищного кодекса. Так, ст. 25 ЖК РФ устанавливает, что под перепланировкой квартиры следует понимать внесенные изменения в конфигурацию жилого помещения, которые необходимо зафиксировать в техпаспорте помещения, выдаваемого в БТИ.

Для жителей Москвы и Московской области необходимо сверяться с Постановлением Правительства Москвы №508-ПП, так как помимо жилищного законодательства москвичам необходимо следовать и вышеуказанному нормативному акту.

Согласно Постановлению №508-ПП, ремонтные работы в жилой недвижимости делятся на несколько групп:

  • Изменения, требующие получения разрешения в рамках федерального законодательства. К ним относится изменение размеров комнат за счет других помещений и т.д.
  • Изменения, которые не требуют получения каких-либо разрешительных документов. Например, произведение косметического ремонта.
  • Изменения упрощенного характера, которые требуют внесения изменений в технический паспорт, но не являются сложными. В частности, изменение размеров ванной комнаты или ее объединение с сантехническим узлом.
  • Изменения, вносимые в рамках разработки типового проекта с заменой техпаспорта жилища.

Ярким нововведением в перепланировки является возможность осуществить ремонтные работы в недвижимости, которая не зарегистрирована в Росреестре.

Перепланировка в ипотечной квартире требует соблюдения норм не только жилищного законодательства, но и ФЗ «Об ипотеке», который регламентирует всевозможные положения, касающиеся залогового жилья.

Таким образом ФЗ «Об ипотеке» устанавливает:

  • Обязательства заемщика по осуществлению планового косметического и капитального ремонта жилого помещения, если того требуют обстоятельства;
  • Положения, закрепляющие право кредитора осуществлять проверку жилого помещения в любой период действия ипотеки, иными словами, если была осуществлена незаконная перепланировка, займодавец может расторгнуть договор и потребовать немедленного возмещения кредита;
  • Права и обязанности каждой стороны по соблюдению условий договора вне зависимости от существующих обстоятельств и т.д.

Как относятся к перепланировке банки

У банковских организаций существует множество позиций, касающихся перепланировки жилых помещений, в том числе полный запрет на осуществление подобной ремонтной деятельности и лояльное отношение к осуществленным изменениям.

Основные позиции можно выразить следующим образом:

  1. Полный запрет на внесение любых изменений в существующий план БТИ под угрозой расторжения контракта и обязательств по полному возмещению кредита вне зависимости от условий договора и срока действия займа.
  2. Частичный запрет, который позволяет изменять какие-либо небольшие детали. В частности, изменение размеров ванных комнат, отсечение лоджий или балконов и т.д., но только после удостоверения всех требующихся изменений в уполномоченных органах.
  3. Полное разрешение на осуществление любой деятельности, связанной с изменением внешнего вида жилого помещения.

Как показывает практика, перепланировка квартиры в ипотеке весьма сложное и длительное действие так как большинство банков не согласны на внесение серьезных изменений в план жилища. Связано это с тем, что, выдав заемщику кредит, организация сталкивается с большими рисками, а осуществляемая перепланировка делает риски еще более серьезными.

Благодаря нелегальному внесению изменений в конструкции жилых многоэтажных домов, несущие стены и перегородки нередко обваливаются и дом признается аварийным. Для банка это означает потерю денежных средств, которые нередко невозможно взыскать с должника.

Обычно разрешение на перепланировку выдается после полного исследования плана изменений в БТИ. Данная организация делает заключение, позволяющее реально оценить риски ведения каких-либо монтажных работ по предоставленному плану.

Что можно менять, а что нельзя

Без уведомления банковских организаций или уполномоченных органов, владелец недвижимости может вносить ограниченное число изменений, которые не требуют создания проекта ремонтных работ.

Таким образом граждане могут сделать следующие виды отделочных работ самостоятельно:

  1. Любые работы, связанные с внешним видом жилого помещения – покраска стен, побелка, поклейка обоев, любые штукатурные работы.
  2. Работы, связанные с заменой изделий, которые пришли в негодность, — окна, межкомнатные и входные двери, платяные шкафы, встроенная бытовая техника и мебель.
  3. Сантехнические работы – замена раковин, унитазов, ванн.
  4. Электротехнические работы – изменение местоположения розеток, проводов и т.д.

Важной особенностью является то, что гражданам не потребуется разрешение на замену каких-либо изделий, если заменяются только материалы. Данное положение касается окон, дверей, напольного покрытия и прочих атрибутов жизни в квартире, которые со временем требуют замены.

Ни в коем случае нельзя изменять общедомовые электрические, газовые и водопроводные системы.

При перепланировке строго запрещается производить ремонт следующих систем и сооружений:

  • Любым образом увеличивать подсобные и иные нежилые помещения за счет других комнат, если такое увеличение вызовет уменьшение жилой комнаты более чем на 25%;
  • Совмещать кухню и жилую комнату, если в квартире установлено газовое оснащение;
  • Производить демонтаж, снос или перепланировку несущих конструкций, так как от такого ремонта может произойти обвал дома;
  • Осуществлять демонтаж или перенос оборудования общедомовых коммуникаций – водо- и газопровод;
  • Переносить ванную комнату и санузел в другое помещение;
  • Осуществлять ремонт полового покрытия на балконах, если такой ремонт несет в себе установку водяного пола.

Данные положения являются общепринятыми, однако ввиду особенности конструкции некоторых домов, список может быть расширен.

Как оформить перепланировку квартиры в ипотеке по шагам

Перепланировка ипотечной квартиры требует четкого соблюдения рекомендаций уполномоченных органов, так как пропуск каких-либо шагов может обернуться не самым благоприятным образом.

Шаг 1: изучение договора

Как правило в типовом договоре по ипотеке пункт о перепланировке не указывается, однако каждому собственнику квартиры стоит внимательно изучить все положения соглашения, так как от этого зависит получение разрешения от банковской организации.

Часть банков прописывает запрет на внесение любых некосметических изменений в заключаемый с заемщиком договор.

В пункте «Права и обязанности сторон» обозначается данное положение и его действие распространяется до момента прекращения выплат по ипотеке. Изменить условия действующего договора нельзя, если этого не требуют серьезные основания.

Желание переделать недвижимость не признается и не является серьезным основанием для внесения каких-либо новых пунктов в залоговое соглашение.

Шаг 2: согласование с соседями и жильцами

Сделать перепланировку как в ипотечной, так и в любой другой квартире стоит немалых усилий и средств, поэтому желающему придется договориться еще и с соседями. Данное положение не является обязательным для исполнения, однако нотариально заверенное согласие на перепланировку, при возникновении каких-либо проблем, сможет доказать законность проводимых действий.

Обязательным получение согласие является только в двух случаях:

  1. Проведение ремонта в коммунальной квартире.
  2. Осуществление ремонтной деятельности, затрагивающей места общего пользования.

В других ситуациях спрашивать разрешение и получать согласие не требуется по закону, однако важно соблюдение ряда условий:

  • Ремонт не должен ущемлять права других жильцов многоэтажного дома, то есть не должен быть закрыт доступ к мусоропроводу, лестничным клеткам, инженерным сооружениям и входным дверям.
  • Эвакуационный выход, при его наличии, должен быть всегда открыт.
  • Не допускается проведение ремонта в ущерб общедомовым сооружениям и конструкциям.

Шаг 3: оформление эскиза или проекта

Перепланировка и переустройство ипотечного и любого другого жилья может осуществляться в нескольких видах:

  1. По эскизу, который применяется в случае, если ремонт не затрагивает несущие стены, половое покрытие и общедомовое имущество.
  2. По проекту, который в свою очередь может затрагивать общедомовое имущество и ремонт несущих конструкций.

Лучше всего составление эскиза или проекта доверить специалистам.

Шаг 4: согласование с банком и страховой компанией

Обращение заемщиков в банк и страховую организацию для согласования дальнейших действий является важнейшим этапом, так как от этого зависит будущее ремонта. Запрос подается после утверждения эскиза или проекта перепланировки. Обычно ответ приходит в течение полутора месяцев.

Если решение положительное, то банк выдает несколько распоряжений, которые необходимо предоставить в четко установленный срок:

  • Предъявление документации на переустройство, обычно период устанавливается в несколько месяцев;
  • Выполнение перепланировки в четкий срок, т.е. не более чем за полгода с момента получения согласия;
  • Оформление перерегистрации технического паспорта;
  • Получение нового свидетельства из ЕГРН.

Шаг 5: обращение в жилищную инспекцию

После получения разрешения от кредитора, заемщик должен в кратчайшие сроки обратиться в Жилищную инспекцию с полным пакетом документов.

В случае с ремонтом по эскизу, получить разрешение гораздо проще, так как проверка и выдача заключения жилищной инспекцией происходит только по факту проводимых изменений и осуществляется в течение нескольких месяцев. Разрешение по проекту получить практически невозможно ввиду угрозы нарушения целостности конструкции и обрушения здания.

В Жилищную инспекцию предоставляются следующие документы:

  • Эскиз или проект ремонтных работ;
  • Заявление гражданина;
  • Документы на жилище;
  • Техпаспорт;
  • Согласие совершеннолетних граждан, проживающих на территории жилого помещения, на осуществление ремонтной деятельности;
  • Согласие банка на осуществление перепланировки.

Разрешение или отказ в перепланировке приходит в течение полутора месяцев со дня подачи документов.

Шаг 6: обращение в БТИ

После осуществления перепланировки, гражданин должен обратиться в БТИ для оформления нового техпаспорта здания. Сотрудникам учреждения необходимо предоставить ранее использующиеся документы.

Новый техпаспорт изготовляется в течение одной-двух недель. Также заявителю необходимо оплатить госпошлину за замену документа.

Сроки и стоимость

Обычно весь срок перепланировки занимает от шести до девяти месяцев в зависимости от расторопности уполномоченных органов.

В среднем продолжительность и длительность каждого вида перепланировки составляет:

  • Около 2-6 недель за изготовление эскиза или проекта, общей стоимостью до нескольких десятков тысяч рублей;
  • Около 2-5 месяцев за согласование эскиза или проекта, общей стоимостью около 10-40 тысяч рублей;
  • Около полугода будет длиться согласование проекта с заменой расположения дверных проемов и окон, стоимость услуги варьируется в пределах 35-70 тысяч рублей.

Причины отказа

Причин для отказа в регистрации и выдаче разрешения на перепланировку может быть множество, основными считаются:

  • Осуществление неузаконенной перепланировки ранее, без уведомления уполномоченных органов и получения разрешений, в данном случае пострадать может квартира, перепланированная при ипотеке, не только в период действия займа, но и до его оформления;
  • Нарушение целостности или устойчивости зданий ввиду проведения ремонтных работ;
  • Нарушение установленного законодательства;
  • Протест соседей, если перепланировка была сделана в обход закона и т.д.

В каждом конкретном случае необходимо устанавливать свою причинно-следственную связь. Также отказ может быть выдан при выдаче запрета на осуществление ремонтной деятельности от банка.

Последствия нарушения закона

При осуществлении неузаконенной перепланировки гражданам грозит административная ответственность в виде штрафа от 1000 рублей, если дом не является многоквартирным, до 2500 рублей, если дом рассчитан на большое количество проживающих.

Наряду с этим банковской организацией помимо штрафных санкций за несоблюдение условий договора могут быть наложены следующие обязательства:

  • Восстановление квартиры в первоначальное состояние в течение короткого промежутка времени;
  • Принудительное узаконивание перепланировки;
  • Досрочное погашение кредитных обязательств вне зависимости от возможностей, иными словами одностороннее расторжение договора.

Последствия могут быть катастрофичными, особенно в случае, если банк потребует возмещения средств кредита в досрочном порядке.

Несмотря на то, что банк решает можно ли делать перепланировку в ипотечном жилье, многие граждане самовольно изменяют планировку комнат. Рассчитывать на то, что никто не узнает нельзя, так как работники банковской организации имеют полное право на проведение инспекции до момента полного погашения ипотеки.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire.html

Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Перепланировка квартиры при ипотеке

При покупке жилья в ипотеку не всегда заемщики оформляют сделку именно на ту недвижимость, которая их устраивает по всем параметрам. Причинами могут быть привлекательность цены, аккредитация застройщика или иные обстоятельства.

В процессе владения и распоряжения недвижимостью у них может появиться желание ее изменить. Но при этом многие не знают, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире.

Заемщики опасаются того, что на срок действия ипотечного договора квартира находится в обременении у банка, который имеет больше прав на нее, чем сам владелец.

Неизвестна заемщикам и процедура согласования перепланировки с кредитным учреждением. О том, как это сделать законным методом, расскажем в данной статье.

Понятие и особенности перепланировки

Перепланировка – это изменения квартиры, которые связаны с ее техническими характеристиками. Проведение обычного ремонта без изменения площадей комнат не будет признаваться перепланировкой. Данное понятие зафиксировано в ст. 25 ЖК РФ.

Изменения в перепланировке квартир фиксируются в техническом паспорте.

В связи с тем, что оформление перепланировки требует временных и финансовых затрат, многие граждане начинают самовольно изменять свое жилье. Такие действия чреваты привлечением их к административной ответственности в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. Нарушителям придется уплатить штраф.

Обязательное разрешение требуется на следующие виды изменений в квартире:

  • Снос или перенос перегородок;
  • Перенос дверных проемов;
  • Установка дополнительных санузлов;
  • Разделение или объединение комнат.

В отношении всех подобных перепланировок действуют специальные правила. Их несоблюдение не только может повлечь привлечение граждан жилищной инспекцией к административной ответственности, но и поставить под угрозу жизни соседей.

Самовольные изменения конструкций комнат далеко не безопасны и могут привести к серьезным последствиям.

Виды перепланировок

Все выше обозначенные изменения жилплощади должны быть оформлены по определенным правилам. Прежде всего, осуществляться они должны на основании проектной документации. Проекты в дальнейшем утверждаются в уполномоченных инстанциях.

Запрещено делать следующие действия в перепланировке:

  • Размещение санузлов над жилыми комнатами или кухнями в многоквартирных домах за исключением тех случаев, когда нижний этаж тоже принадлежит Вам;
  • Увеличение площади кухни или санузла за счет территории других комнат;
  • Перенос отопительных радиаторов на лоджии;
  • Переносить или прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации.

Разрешается же свободно делить и объединять жилые комнаты, делать совмещенный санузел, увеличивать площади гардеробных и прихожих за счет жилых территорий, а также размещать санузел на нежилыми помещениями или прихожими.

При разделении жилых комнат новое жилое помещение должно иметь окно площадью от 9 кв. метров и шириной минимум 2 метра.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Даже делая перепланировку в собственной квартире, граждане обязаны ее правильно оформить. А при изменении жилья, которое не принадлежит им полностью, тем более требуется соблюдение строгой формализованной процедуры оформления изменений.

Так как жилье до момента полного погашения ипотеки находится в залоге у банка, перепланировка требует одобрения кредитного учреждения. Поэтому до получения собственности на жилье в полном объеме заемщику нужно будет считаться с мнением банка.

Делать перепланировки без согласования с банком не целесообразно. Если руководство банка узнает, оно сможет потребовать от заемщика вернуть все в первоначальный вид или даже заплатить ему компенсацию.

Банки, как правило, негативно относятся к каким-либо изменения недвижимости до момента полного погашения займа. Изменение расположения перегородок может привести к признанию дома аварийным, а, следовательно, и неликвидным. Для банка это серьезные риски потери финансовых ресурсов.

Разрешение на перепланировку квартиры выдается после исследования плана изменений в БТИ.

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не должна приводить к удешевлению рыночной стоимости имущества. Если банк в ипотечном договоре заранее указывает запрет на изменение жилья, то такие новшества чреваты разрывом кредитного соглашения.

Поэтому можно ли узаконить перепланировку, если квартира в ипотеке, ответят заемщику менеджеры банка. При отсутствии такого права для заемщика в политике банка получить одобрение на изменение просто не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры пошагово?

Итак, что нужно для перепланировки квартиры в ипотеке? Прежде всего нужно внимательно изучить свой ипотечный договор.

Обычно такой пункт в договорах вовсе отсутствует, но бывают и исключения. Некоторые банки намеренно указывают в разделе «Права и обязанности» запрет на любые некосметические изменения квартиры.

Внести в ипотечный договор изменения этого пункта невозможно, так как желание перепланировать жилье не является основанием для изменения существенных условий договора.

Согласование перепланировки с соседями

Соседи и другие жильцы квартиры имеют право голоса, но только в определенных законом ситуациях.

По общему правилу оформление их согласия не требуется. Однако, если Вы оформите такой документ и заверите его у нотариуса, у Вас будет больше шансов получить согласие банка.

Обязательно требуется оформление согласия соседей при проведении ремонта в коммуналке или в местах общего пользования.

С учетом интересов окружающих людей в отношении перепланировок действуют следующие правила:

  • Ремонтом не должен быть закрыт доступ к мусоропроводу, инженерным сооружениям и лестницам;
  • Эвакуационный выход должен оставаться открытым.

Перепланировка в Вашей квартире не должна застрагивать интересы других жильцов многоквартирного дома, сотрудников управляющих компаний и прочих лиц.

Оформление проекта

Будущие планы заемщика по изменению ипотечной квартиры должны быть в обязательном порядке документально зафиксированы. Именно этот документы будет далее предоставлен банку для получения одобрения.

Изменения по правилам могут быть зафиксированы в двух видах:

  • Эскиз, если не предполагается изменение несущих конструкций, пола и общедомового имущества;
  • Проекта, если допускаются выше обозначенные изменения.

Оформление эскизов и проектов стоит доверить профессионалам специальных компаний. За такие рисунки заемщику придется заплатить.

Процедура согласования с банком

Заемщику нужно будет для получения одобрения перепланировки обратиться в банк и страховую компанию. Представить он должен на обозрение сотрудникам проект будущей перепланировки. После этого приходится ждать около полутора месяцев ответ от банка.

Страховая компания требует от заемщиков личного уведомления по одной простой причине. В договоре страхования указано точная площадь жилого помещения, которая в процессе перепланировки может изменяться. Ее обязательно нужно зафиксировать в новом договоре или дополнительном соглашении.

В случае одобрения перепланировки банк выставляет заемщику ряд строгих условий, без соблюдения которых согласование не удастся:

  • Предоставление документов на переустройство;
  • Проведение перепланировки в течение полугода с момента получения разрешения;
  • Перерегистрация техпаспорта;
  • Получение новой выписки на недвижимость.

Проверяет ли банк ту документацию, которую ему приносит заемщик? Да, проверяет, чтобы удостовериться в том, что риски потери стоимости жилья для него незначительны или вовсе отсутствуют.

Обращение в жилищную инспекцию и БТИ

Как можно быстрее после получения банковского одобрения требуется посетить жилищную инспекцию.

По эскизам инспекция выносит обычно положительные решения в течение месяца, по проектам – вообще редко выносит. Это обусловлено высокими рисками разрушения строительных конструкций здания.

В инспекцию заемщик должен представить пакет документов, состоящий из:

  • Эскиз или проект;
  • Заявление гражданина на перепланировку;
  • Технический паспорт и документы на квартиру;
  • Согласие банка.

Если в квартире проживают иные совершеннолетние граждане, требуется предъявление их согласия на перепланировку.

После того, как перепланировка будет осуществлена, заемщик обращается в БТИ для регистрации нового технического паспорта. Для этого также требуется предъявление всей ранее использованной документации. За замену документа потребуется оплатить государственную пошлину.

Новый технический паспорт выдается спустя 1-2 недели. В целом, вся процедура оформления и проведения перепланировки занимает до 9 месяцев.

Причины отказа в перепланировке

Получить отказ от банка или жилищной инспекции вполне реально. Это распространенная практика. Обычно основаниями такого отказа в изменениях становятся:

  • Бурные протесты соседей;
  • Нарушение установленных норм законодательства;
  • Нарушение в целостности здания из-за проведения ремонтных работ;
  • Осуществление перепланировки ранее уведомления уполномоченных органов и банка.

Заемщик может пропустить какой-либо этап процедуры оформления перепланировки, не уложиться в установленные сроки ремонтные работ или совершить иные действия, нарушающие порядок проведения данного действия. Все это может расцениваться как нарушение норм законодательства, и служить основанием для вынесения отказа.

Несанкционированная перепланировка грозит в 2019 году для жильцов частных домов штрафом в 1000 рублей, для жильцов многоквартирных домов – 2500 рублей.

Если незаконная перепланировка все же будет выявлена банком кроме административного штрафа возникнут и ряд других последствий, в частности:

  • Необходимость восстановления квартиры в первоначальный вид в сжатые сроки;
  • Принудительная обязанность осуществления законного оформления перепланировки;
  • Полное погашение ипотечного займа в случае одностороннего расторжения сделки со стороны банка.

В итоге, заемщик в лучшем случае может лишиться дополнительных денежных средств, в худшем – своей квартиры. Не стоит забывать о том, что даже законная процедура оформления сделки будет стоить заемщику порядка 50 тысяч рублей без учета проведения самих ремонтных работ.

Перепланировка – это отличный вариант изменения технических характеристик квартиры, требующий специальной процедуры оформления.

И если для полноправных собственников жилья такие изменения являются их личных волеизъявлением и решением, то для ипотечных заемщиков они представляют собой лишь идею, которая требует дополнительного одобрения банка. Их квартиры находятся в залоге у кредитного учреждения в качестве гарантии невыплаты ипотечных обязательств.

Любые перепланировки жилья банком расцениваются как новые риски утраты его стоимости. Поэтому без разрешения банка сделать перепланировку законным способом абсолютно невозможно.

: Необходимые документы для банка, чтобы согласовать перепланировку ипотечной квартиры

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-delat-pereplanirovku-v-ipotechnoj-kvartire/

Advokatkm
Добавить комментарий