Как заставить застройщика устранить дефекты в квартире?

Содержание
  1. Гарантия застройщика на дом: на что распространяется и как предъявить претензию
  2. Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?
  3. На какие гарантии может рассчитывать дольщик
  4. На что застройщик не дает гарантию
  5. Сроки исполнения гарантийных обязательств
  6. Как правильно предъявить претензию?
  7. Как заставить строителей устранить недостатки?
  8. Строительные дефекты и недоделки в новостройках, приёмка и ремонт квартиры в новостройке.. Статьи компании «АСК Триан»
  9. Строительные недоделки в новостройках
  10. Приемка квартиры в новостройке
  11. Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками
  12. Осмотр квартиры
  13. Отказ от подписания акта приема-передачи
  14. В какие сроки застройщик обязан устранять недостатки квартиры?
  15. Что делать, когда застройщик не составляет акт о несоответствии,дефекты устранять не собирается и настойчиво требует подписать акт приема-передачи квартиры?
  16. Вариант 1. Устранение недостатков силами и за счет застройщика.
  17. Вариант 2. Соразмерное уменьшение цены квартиры на стоимость устранения недостатков.
  18. Вариант 3. Возмещение ваших расходов на устранение недостатков квартиры.
  19. Сроки предъявления претензий.
  20. О неустойке
  21. Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий.
  22. Как заставить застройщиков устранить недоделки в квартирах
  23. “Готов ответить лично”
  24. Вошло в привычку?
  25. Как заставить застройщика устранять дефекты в новостройке
  26. На что можно рассчитывать 
  27. Новая судебная история 
  28. Как дейстовать 

Гарантия застройщика на дом: на что распространяется и как предъявить претензию

Как заставить застройщика устранить дефекты в квартире?

Гарантия застройщика в случае покупки квартиры в новостройке обязательна. В этом тексте мы рассмотрим основные законы, которыми регулируется эта обязанность, уточним сроки и расскажем, что делать, если появилась ситуация, когда придется составлять претензию застройщику об устранении недостатков по гарантии.

В современном законодательстве любая покупка квартиры в строящемся доме (а точнее – долевое участие в строительстве) регулируется положениями ФЗ-214 – закон о участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Дополнительно нужно учитывать нормы гражданского законодательства – ст. 469 – 478 ГК РФ. Также в защите прав дольщика помогает закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.

Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.

Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите 756 статью ГК РФ. И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.

На какие гарантии может рассчитывать дольщик

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

  • вентиляционных шахт и оборудования;
  • лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
  • отопительная общедомовая система;
  • системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

  • Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
  • Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
  • Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
  • Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

В ст. 8 ФЗ-214 явно указано, что дольщик должен потребовать от застройщика подписать акт о несоответствии сдаваемого объекта строительным требованиям ч.1 и ч.7 ФЗ-214.

Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта.

Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь.

Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.

На что застройщик не дает гарантию

Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

После того, как дом сдан, ответственность за его внутреннее состояние несет управляющая организация. Есть перечень требований к их работе. Итак, УК несут ответственность за:

  • текущий износ и сокращение эксплуатационных характеристик различного внутридомового оборудования и систем;
  • за правильное использование помещений общего назначения и имущества в общедомовой собственности;
  • за сломанное оборудование и конструкции, которые приняты без претензий у застройщика с помощью акта приема-передачи домового имущества;
  • за соблюдение рекомендаций инструкций по установке бытовых приборов и сантехники;
  • за прекращение аварийных ситуаций с отопительными и канализационными системами, за верную работу вентиляции и водостоков.

Итого – если выявленный недостаток не входит в вышеперечисленные пункты, то можно изучать документацию и пытаться предъявлять застройщику претензию.

Сроки исполнения гарантийных обязательств

Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.

Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

Как правильно предъявить претензию?

Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).

Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.

Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования.

Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого.

На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.

Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».

Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:

1. Устранения всех недостатков девелопером.
2.  Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик.
3. Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. 15 и 28 закона о защите прав потребителей.
4. Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 ст.1101 ГК РФ.

Как заставить строителей устранить недостатки?

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день.

А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.

В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Что происходит, если застройщик банкрот? В такой ситуации все зависит от момента, когда рассматривается претензия.

Если дом уже передали в собственность, то, возможно, получится начать общение с компенсационным фондом СРО.

Если еще нет – то возможно дольщикам придется принимать объект в собственность со всей землей, организовывать ЖСК или идти иным путем, чтобы попытаться завершить строительство.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: //viplawyer.ru/garantiya-zastrojshhika/

Строительные дефекты и недоделки в новостройках, приёмка и ремонт квартиры в новостройке.. Статьи компании «АСК Триан»

Как заставить застройщика устранить дефекты в квартире?

На сегодняшний день сложилась такая ситуация, что многочисленные скандалы с обманутыми дольщиками и ставшие уже традицией задержки на 2-3 года сроков сдачи новостроек привели к тому, что потребитель, когда ему квартиру все-таки «отдают», предпочитает «не смотреть коню в зубы», а спешит подписать акт приемки-передачи, получить ключи и приступить к ремонту квартиры в новостройке. Хотя «конь» -то в данном случае явно не дареный — за него заплачено своими кровными.

Какими бывают строительные недоделки и как с ними можно бороться?

Строительные недоделки в новостройках

Не знаем, насколько это может утешить покупателей «недоделанных» квартир, но «косяки» в строительстве существовали всегда. Наиболее известный пример — Пизанская башня. Этот случай, вероятно, единственный в истории, когда из строительного брака удалось извлечь пользу. Стояла бы прямо — никто бы о ней и не знал. А тут превратилась в достопримечательность мирового масштаба.

Можно найти и более древние прецеденты.

Например, исследования показали, что проблемы возникали и при строительстве знаменитой пирамиды Хеопса в Египте. Ее центральную часть — «Камеру царя» — поддерживают гранитные балки.

Специалисты обнаружили на них трещины, но долгое время полагали, что они появились в позднейшее время — все-таки, 4500 лет домику.

Однако компьютерное моделирование показало, что балки просели в момент, когда высота пирамиды была только 120 м (ее окончательная высота — 146,6 м).

К месту аварии прибыл главный архитектор (история даже сохранила его имя — Хемиун). Не скупясь на пинки и зуботычины, он распорядился залить трещины специальным раствором. Сработало.

Сегодня строят лучше? Ситуацию лучше всего охарактеризовать фразой, что строят сегодня, по меньшей мере, добротно. Другое дело — всевозможные мелкие недоработки, недоделки.

Чаще всего это некачественно выведенные стены и перегородки (там, где они должны быть), довольно часто бывают некачественными окна, остекление балконов и лоджий, витражные группы и прочие элементы «светопрозрачной системы».

Есть и официальные данные столичного Стройкомплекса. Согласно им, основные жалобы новоселов приходятся на неудовлетворительное состояние узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам (22%), качество самих оконных и балконных блоков (16%), отделочных работ (18%).

Также жители недовольны состоянием фасадов, балконов и лоджий (12%), сантехники (9%), герметизации швов (4%), столярных изделий (5%), теплоизоляции и звукоизоляции стен, перегородок и перекрытий (2%).

Но все же, за последние 20 лет строить стали несомненно качественнее — застройщики стараются держать определенный уровень даже в эконом-классе.

В панельных домах новых серий квартиры стали более просторными, сейчас нет огромных швов на потолках, лоджии стеклят сами строители, что не только избавляет жильцов от лишних проблем, но и делают внешний вид зданий более эстетичным. Правда, позитивные изменения происходят еще достаточно медленно.

Бывают ли «законные недоделки»?

Как и во многих других вопросах, законы, регламентирующие эту сферу жизни, у нас замечательные.

«Законных» недоделок быть не может: все, что положено по нормативным актам — должно быть выполнено; все, что отсутствует или не доделано — должно устраняться строителями.

В Договоре, который подписывает покупатель новостройки, должно быть обязательно оговорено, в каком состоянии будет сдаваться квартира и вы имеете право требовать все, что было обещано вам при покупке.

Более того, если Договор идет вразрез с существующими нормативными актами, строители все равно обязаны сдавать жилье в соответствии с существующими нормами.

Что же это за нормативы?

Различные ГОСТы и СНиПы (Строительные нормы и правила). Они детальнейшим образом прописывают практически все. Например, перепад высоты между двумя точками пола, отстоящими друг от друга на 2 м, не может превышать 2 мм. Неровности стен должны быть не более 1 мм на 1 м длины.

Никаких щелей между оконным блоком и стеной не допускается вовсе, да и герметизация панельных швов, оказывается, вовсе не дополнительная услуга, а обязанность строителей…

В целом, СНиПы — это увесистый том, и разобраться в них может только хорошо подготовленный человек.

Приемка квартиры в новостройке

Если покупатель квартиры в новостройке видит, что построенный объект, мягко скажем, не соответствует нормативам, вступает в силу ст. 29 закона «О защите прав потребителей», называемая «Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги)».

В соответствии с ней покупатель, может требовать:

  • безвозмездного устранения недостатков выполненной работы
  • соответствующего уменьшения цены
  • возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы

Также потребитель имеет право отказаться от исполнения Договора, если в указанный срок недостатки не устранены исполнителем. К этому же он может потребовать полного возмещения убытков.

Для объектов, которые строились по правилам, определяемыми Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве…», можно применить ст. 7 данного ФЗ.

Она называется «Гарантии качества, предусмотренные договором», и гласит, что «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям».

В случае нарушения — практически то же самое, что и в «Правах потребителя»: безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены или возмещение своих расходов на устранение недостатков.

А как происходит на практике?

Надо ли говорить, что в реальной жизни очень многие покупатели квартир в новостройках не обращают особого внимания на выявленные недостатки?! Покупатель новостроя уже привык к мысли, что он приобретает «голый бетон со стенами» — соответственно, готов вкладывать деньги в ремонт квартиры.

Сегодня приведение квартиры в новостройке в жилой вид стоит от $300 за кв. м. По оценкам строителей, эта сумма могла бы быть на $50-70 меньше, если бы новостройка была без недоделок. Не так уж, кстати, мало — получается что покупатель квартиры площадью 100 кв. м, дарит застройщику $5-7 тысяч.

Какие могут быть советы, если Вам отдают квартиру с дефектами, или каким-либо образом не соответствующую условиям Договора покупки?

Если Вы с чем-то категорически не согласны, то самое эффективное — не подписывать акт приемки-передачи квартиры, пока данные недоделки не устранят. Обычно застройщик оставляет около 10% от общего фонда оплаты строительных работ на исправления недоделок.

Однако на деле застройщики не особенно-то бросаются исправлять недоделки. Новоявленные собственники, как правило, не ждут чудес и оплачивают устранение недоделок сами. Речь конечно не идет о неустановленных стеклопакетах или об отсутствующих канализационных стояках.

Застройщики не торопятся и передавать готовые квартиры в собственность покупателей. Большинство потребителей в итоге оказываются достаточным образом «промаринованными», чтобы радоваться получению документов о собственности на любых условиях.

Помогает застройщикам и тот факт, что после завершения строительства дом передается созданной ими же управляющей компании, которая всячески «спускает на тормозах» жалобы от жильцов, добиваясь только одного — истечения гарантийного срока.

А после пяти лет (для муниципального жилья — два года) все претензии, связанные с качеством дома, предъявлять застройщику бесполезно по закону…

Каталог тематических статей. Полезная информация по ремонту, отделке, дизайну.

ссылкой

Источник: //Trian.tiu.ru/a14837-stroitelnye-defekty-nedodelki.html

Что делать, если застройщик построил квартиру с недостатками

Как заставить застройщика устранить дефекты в квартире?

Наступил долгожданный момент, когда госкомиссия проверила ваш дом и выдала разрешение на ввод в эксплуатацию. Застройщик начал рассылать приглашения на приемку квартиры. Вы осмотрели свою долевку и нашли дефекты. Что делать?

Осмотр квартиры

Обязательно возьмите с собой договор участия в долевом строительстве и откройте его на той странице, где описывается состояние передаваемой квартиры.

Проверяйте по порядку каждую позицию, все потолки, полы, стены, окна и двери, наличие озвученной отделки (покраска, обои, напольное покрытие и т.п.), сантехники, газовых плит и всего остального. Помечайте галочками то, что на месте. Записывайте претензии на отдельный лист.

Иногда у застройщиков бывает специальный бланк дефектной ведомости, где можно отразить обнаруженные недоделки. Фотографируйте найденные дефекты.

Если дефекты нашлись, не торопитесь подписывать финальный акт приема-передачи!

Дело в том, что по закону дольщик имеет право отказаться от подписания акта приема-передачи, если готовая квартира не соответствует условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям.

Акт можно не подписывать до тех пор, пока застройщик не устранит дефекты, или не возместит вам расходы на их устранение, или не сделает соразмерное уменьшение цены квартиры (скидку на обнаруженные дефекты).

Однако есть важные нюансы.

Отказ от подписания акта приема-передачи

Отказ от подписания акта приема-передачи квартиры откладывает срок вашего въезда в квартиру и регистрации права собственности, и в то же время позволяет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры вплоть до даты подписания акта. Мы советуем не затягивать сильно с подписанием акта исключительно из-за желания высудить неустойку побольше.

Попытайтесь найти разумный баланс между собственным удобством и желанием получить неустойку. К сожалению, есть такие застройщики, с которыми длительное неподписание акта приема-передачи не имеет особого смысла: они могут просто игнорировать всякие претензии, не устранять дефекты и вообще находиться в предбанкротном состоянии.

Вы готовы ждать месяцами, пока идут суды, и сидеть без квартиры?

Отказаться от приемки квартиры по акту можно при наличии одновременно 2 условий:

  • в квартире имеются недостатки — несоответствия условиям договора, проектной документации, обязательным требованиям;
  • вы потребовали у застройщика составления акта о несоответствии объекта обязательным требованиям в порядке ч. 5 ст. 8 ФЗ об участии в долевом строительстве.

Второе условие крайне важно: без требования акта о несоответствии ваш отказ от подписания акта приема-передачи признают незаконным.

При обнаружении дефектов в ходе приемки сразу попросите у представителей застройщика составить акт о несоответствии. Если они его составляют добровольно, отразите в нем все выявленные дефекты и заберите себе один экземпляр акта, подписанный вами и застройщиком. Если не составляют, тогда вам надо потребовать составления такого акта. Напишите застройщику такое заявление в 2 экземплярах:

Претензия к застройщику по дефектам квартиры

Это заявление вам нужно вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре (либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении).

Если после этого акт составят, хорошо, вы можете попробовать договориться с застройщиком, например, об устранении недостатков в конкретный разумный срок.

Эту договоренность надо зафиксировать письменно: либо подписать с застройщиком соглашение об устранении дефектов, либо вручить под роспись претензию с требованием об устранении дефектов в конкретный срок.

В какие сроки застройщик обязан устранять недостатки квартиры?

В пункте 2 статьи 7 ФЗ-214 сказано, что дольщик имеет право потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Что считается разумным сроком, в законе не сказано, то есть вы можете определить его самостоятельно в своей претензии.

На основании пункта 6 той же статьи 7 застройщик, однако, может согласовать с вами иной срок для устранения недостатков (в т.ч. такой срок может быть прописан в договоре долевого участия).

Ни в коем случае не надо подавать претензию без указания точного срока устранения недостатков! Если вы уже это сделали, и в вашем договоре долевого участия не прописаны сроки устранения недостатков, лучше вручите повторную претензию с указанием четкого срока для устранения дефектов. Это избавит вас в суде от лишних вопросов касательно исчисления срока и неустойки. Обратиться в суд вы сможете, если застройщик отказался устранить недостатки в согласованный вами срок / не отказывался устранять недостатки, но по факту ничего не устранил / устранил недостатки лишь частично.

Еще про сроки устранения дефектов:
Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

Что делать, когда застройщик не составляет акт о несоответствии, дефекты устранять не собирается и настойчиво требует подписать акт приема-передачи квартиры?

Если у вас нет подписанного застройщиком акта о несоответствии, тогда до приемки квартиры стоит зафиксировать имеющиеся недостатки. Для этого обратитесь в независимое экспертное учреждение, которое делает строительно-технические экспертизы.

Проведите за свой счет экспертизу квартиры с обязательным вызовом на нее застройщика. В заключении эксперта должны быть отражены имеющиеся дефекты и их характер, а также расчет стоимости устранения недостатков (при необходимости).

Если экспертиза подтверждает наличие строительных недостатков, застройщик обязан будет возместить вам затраты на экспертизу.

После заключения эксперта вы можете принять квартиру по акту приема-передачи. Но акт нужно подписывать с оговоркой о наличии дефектов. Дело в том, что в типовой форме акта у всех застройщиков есть фраза о том, что претензий по состоянию объекта не имеется. Поэтому вы делаете следующее: подписываете все экземпляры акта и в каждом экземпляре под своей подписью делаете приписку:

«Имеются претензии по состоянию квартиры на основании дефектной ведомости № дата / акта о несоответствии квартиры № дата / заключения эксперта № дата. Подпись, Фамилия И.О.»

После подписания акта вы регистрируете право собственности на квартиру и определяетесь с дальнейшими действиями.

Вариант 1. Устранение недостатков силами и за счет застройщика.

Не рекомендуется. Во-первых, вам придется сидеть с неотремонтированной квартирой неопределенно долго.

Во-вторых, даже наличие положительного решения суда об обязании застройщика устранить недостатки может быть сложно или нереально исполнить.

Но если вы все-таки выбираете этот вариант, тогда после претензии, экспертизы, подписания акта-приема передачи вы можете обратиться в суд с иском к застройщику с требованиями:

  • обязать застройщика устранить недостатки;
  • взыскать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков (порядок расчета здесь);
  • взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры;
  • взыскать расходы на проведение экспертизы;
  • взыскать компенсацию морального вреда (по вашей оценке);
  • взыскать штраф по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 2. Соразмерное уменьшение цены квартиры на стоимость устранения недостатков.

При проведении экспертизы в таком случае вам нужно будет сделать расчет стоимости устранения недостатков. Эксперт составит смету, и вы получите точную сумму, которую будете требовать от застройщика. У варианта 2 плюса:

1) возмещение по этому варианту не зависит от фактического устранения дефектов (т.е. вы можете высудить компенсацию с застройщика, а после получения денег начать ремонт). Устранять недостатки можно когда угодно после экспертизы;

2) вы можете сэкономить, отремонтировав квартиру дешевле озвученных экспертом сумм.

Порядок действий при таком варианте (после экспертизы и акта приема-передачи):

  • повторная претензия застройщику с новым требованием о соразмерном уменьшении стоимости квартиры на сумму, определенную экспертом, и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка);
  • обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет соразмерного уменьшения стоимости квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Вариант 3. Возмещение ваших расходов на устранение недостатков квартиры.

Для этого варианта требуется фактическое устранение недостатков. То есть сначала вы делаете ремонт и оплачиваете его сами.

Вам нужно будет собирать все чеки на покупку стройматериалов, делать письменный договор подряда с ремонтной бригадой, подробную смету с описанием всех видов работ по устранению дефектов, акты приемки работ и т.п.

Если ремонтники не только устраняют выявленные дефекты долевки, но и делают что-то дополнительно, стоит сделать отдельные договоры с ними на устранение дефектов и на все остальное. Это поможет вам избежать в суде вопроса: «А не требуете ли вы что-то лишнее?» Далее ваш план действий таков:

  • повторная претензия застройщику с новым требованием о возмещении расходов на устранение недостатков и возмещении затрат на экспертизу в 10-дневный срок. К претензии приложите копии заключения эксперта и документов на оплату экспертизы (договор, платежка), документов по устранению дефектов (договоры, платежки, чеки, акты, сметы и т.п.);
  • обращение в суд с иском о взыскании _____ руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков квартиры, неустойки за просрочку устранения недостатков, неустойки за просрочку передачи квартиры, расходов на экспертизу, компенсации морального вреда, штрафа по ч.6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей».

Сроки предъявления претензий.

По ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вы можете предъявлять претензии застройщику по качеству квартиры в течение гарантийного срока — 5 лет с даты передачи квартиры по акту.

Однако  реалии таковы, что многие недобросовестные застройщики могут регистрировать под каждый дом новое ООО: дом сдали — ООО слили или обанкротили, сделали новое. Поэтому особо надеяться на 5 лет гарантии не стоит — возможно, еще до окончания гарантии вам просто некому будет предъявлять претензии.

Поэтому мы настоятельно рекомендуем разобраться со всеми дефектами долевки в кратчайшие сроки после получения квартиры.

О неустойке

С 1 января 2017 года в статью 7 ФЗ об участии в долевом строительстве вносится пункт 8, устанавливающий порядок взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков квартиры.

Эта неустойка будет считаться от стоимости расходов, необходимых на устранение соответствующих дефектов.

Эту сумму можно взять либо из экспертного заключения, где подсчитана стоимость устранения недостатков, либо на основании фактически понесенных вами расходов на устранение дефектов квартиры за свой счет. Размер неустойки — 1% за каждый день просрочки.

Подробнее: Как посчитать неустойку за просрочку устранения дефектов квартиры по ДДУ

До 1 января 2017 года вы можете рассчитывать такую неустойку в размере 3% от цены квартиры (порядок расчета).

Читать также:
Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома
ЧаВо: неустойка по 214-ФЗ за нарушение срока передачи квартиры по ДДУ
Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной
Куда жаловаться на застройщика
Застройщика признали банкротом: как получить квартиру или деньги

Статья с сайта Паритет — защита прав потребителей. Образцы претензий.

Источник: //paritet.guru/stati/chto-delat-esli-zastroyshhik-postroil-kvartiru-s-nedostatkami.html

Как заставить застройщиков устранить недоделки в квартирах

Как заставить застройщика устранить дефекты в квартире?

В редакцию “РГ” обратились Анастасия и Вадим Данькины: они утверждают, что жить в их квартире нельзя, это опасно для здоровья, особенно их восьмилетней дочери.

При этом жилье Данькиных – не аварийное, они купили квартиру в новостройке и будут еще много лет выплачивать за нее ипотеку.

Супруги адресуют претензии застройщикам – аргументы обеих сторон конфликта выслушала корреспондент “РГ”.

Как рассказывают Вадим и Анастасия, квартиру в наукограде Кольцово они купили в 2013 году. Застройщик – строительная фирма “Проспект” – перевел помещение в жилой фонд, превратив офис в квартиру. Новоселы первым делом сделали ремонт, который до сих пор прекрасно смотрится, разве что плотные обои со стен пришлось отодрать.

В Тюменской области из-за плесени отремонтировали новостройку

– В августе прошлого года наша дочка попала по скорой в больницу – неожиданно начала задыхаться, – говорит Анастасия. – В крови у нее обнаружили плесневый грибок, причем концентрация была очень высокой. Аллергия на него стала причиной астмы, этот диагноз дочке поставили впервые. Врачи сказали: ищите причину дома, очевидно, что ребенок в постоянном контакте с плесенью.

Потрясенные Данькины принялись снимать обои со стен и обнаружили под ними огромные черные пятна и потеки. Плесень жила в том числе рядом с детской кроватью.

Уже полгода Данькины кварцуют комнаты и пользуются любой возможностью пристроить ребенка к родственникам и знакомым – а с таким заболеванием это не просто, ответственность за девочку возьмет не каждый.

Арендовать другое жилье они не в состоянии – их ипотечный платеж весьма значительный, и еще пятнадцать-двадцать тысяч в месяц взять просто негде. Замаскировать плесень и потихоньку продать квартиру Данькины тоже не могут. Поэтому и просят застройщика забрать это помещение, а им предоставить другое жилье – без грибка.

– Когда мы эту квартиру покупали, на стенах была свежая штукатурка, хотя дом был сдан несколько лет назад, – вспоминает Вадим. – Возможно, это неслучайно, но тогда мы просто не обратили на эту деталь внимания.

Данькины обратились к экспертам и получили заключение: плесень возникла из-за промерзания стен и увлажнения конструкций из подвала. Однако застройщик с такими выводами не согласен. Вероятнее всего, супруги обратятся в суд, поставив в том числе и вопрос о компенсации им морального вреда.

“Готов ответить лично”

Исполнительный директор строительной фирмы “Проспект” Владимир Монагаров в беседе с корреспондентом “РГ” подтвердил, что плесень в квартире Данькиных действительно есть.

Но возникла она не из-за строительных дефектов, а из-за неправильной эксплуатации жилого помещения. Например, обои вполне могли наклеить на влажную штукатурку.

Кроме того, как утверждает Владимир Монагаров, при обследовании квартиры выяснилось: жильцы перекрыли вентиляционные отверстия, а это привело к нарушению параметров микроклимата.

Костромичи отказались переезжать в некачественные новостройки

Тем не менее, по словам исполнительного директора “Проспекта” Владимира Монагарова, он готов отвечать за результаты своей работы и предлагал Данькиным лично заняться их жильем – без всяких судов.

Он уверен, что плесень со стен можно легко вывести – для этого есть масса способов.

Однако принципиально не желает впутывать в эту историю саму компанию (хотя Данькины намерены иметь дело только с юридическим лицом – для гарантий), так как дорожит ее репутацией и считает претензии к ней абсолютно не-обоснованными.

– Допустим, семья согласится иметь дело лично с вами, – пытаюсь я искать компромисс. – Вы сделаете им ремонт, а плесень появится снова. Что дальше?

– Дальше – вплоть до замены квартиры, – ответил Владимир Монагаров, будучи твердо убежденным, что таким образом ситуация не будет развиваться никогда.

Вошло в привычку?

Смогут ли стороны конфликта уладить его без суда, или их ожидает длительный процесс, неизвестно. Между тем споры, в том числе судебные, владельцев жилья с застройщиками – распространенное явление в Новосибирске.

В районных судах сотни исков о защите прав потребителей.

Жильцы жалуются на недоделки и качество нового жилья, а строители, в свою очередь, на непомерные аппетиты покупателей квартир и ушлых юристов, которые высуживают огромные компенсации якобы из-за сущих пустяков.

Например, по словам президента некоммерческого партнерства строителей Сибирского региона Александра Савельева, в Новосибирске уже давно действует ряд юридических компаний, которые зарабатывают на приемке квартир от застройщика.

Застройщикам дадут месяц на устранение дефектов

– Жесткие требования привели к тому, что инвесторы буквально разоряют компании судебными исками, которые влекут за собой компенсации в сотни тысяч рублей. Пока закон будет оставаться столь жестким по отношению лишь к одной стороне деловой сделки, строительный бизнес, подорванный непростой экономической ситуацией, будет угасать и дальше, – уверен Александр Савельев.

О юристах, которые разбрасывают листовки-объявления по всем почтовым ящикам только что сданного дома, предлагая свои услуги и обещая стопроцентный результат, рассказал корреспонденту “РГ” и Владимир Монагаров, подчеркнув, что пока этим “шансом” воспользовался только один жилец, и “Проспект” выиграл дело.

Понятно, что истина, как всегда, посередине: есть и попытки заработать, но есть и реальные проблемы, с которыми пришлось столкнуться, например, Данькиным, которые совсем не похожи на потребителей-экстремистов. Кстати, по данным экспертов, большинство исков жильцов к застройщикам все-таки удовлетворяется, и чаще всего речь идет не о компенсациях, а об обязывании застройщиков устранить недостатки.

Источник: //rg.ru/2018/02/01/reg-sibfo/kak-zastavit-zastrojshchikov-ustranit-nedodelki-v-kvartirah.html

Как заставить застройщика устранять дефекты в новостройке

Как заставить застройщика устранить дефекты в квартире?

Самый ответственный момент в длительном процессе ожидания новой квартиры – приемка нового жилья. После подписания акта приема-передачи все обязанности по содержанию квартиры переходят к собственнику.

Однако скрытые дефекты, обнаруженные спустя несколько лет, все же должен устранять застройщик. Не все петербургские строительные компании охотно на это идут. В итоге, обсуждение проблемы перетекает в суды.

LIVING выяснил, кто из застройщиков не сразу признает гарантийные случаи, и как решаются подобные проблемы. 

На что можно рассчитывать 

Согласно 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», гарантия на новостройки действует в течение 5 лет. В этот период у всех покупателей квартир есть возможность предъявить претензию застройщику, если были обнаружены недостатки. Если на стене квартиры появилась трещина, плохой напор горячей воды, или протекает стеклопакет, это повод воспользоваться гарантией.  

Нужно помнить, что, если проблема обнаружилась спустя пару лет после заселения, скорее всего, придется доказывать, что ее причина именно в нарушении технологии строительства. Ведь у застройщика есть возможность обвинить самого жильца в ненадлежащей эксплуатации помещения.

Например, порой жильцы квартир обнаруживают плесень на стенах квартиры. Формально, это можно отнести к гарантийным случаям. Но если в квартире неправильно организована система вентиляции, то в появлении этих неприятностей виноват жилец.

«Здесь очень трудно доказать, что плесень появилась не в результате жизни людей в этой квартиры, а является недостатком самого строительства. Если плесень обнаружена в не отремонтированной квартире, то здесь еще можно побороться.

А если ремонт уже сделан, то очень сложно установить причину ее происхождения», – комментирует адвокат Антон Лебедев.
Если вы уверены в том, что проблема случилась по вине застройщика, а он отказывается устранить недостаток, смело идите в суд. 

Новая судебная история 

Конечно, придется провести экспертизу. Возможно, и не одну. Но если удастся доказать вину строителей, вам не придется тратить собственные деньги на дорогостоящий ремонт. 

Так и поступили жильцы ЖК бизнес-класса «Новая история», расположенного на Среднем пр. ВО. Застройщиком выступала компания «Балтийский монолит», а заказчиком строительства – ООО «Дом на Среднем». 

Фото novostroy.su 

У жильца одной из квартир систематически протекали окна. Проблема встала остро примерно через год после заселения. Собственник вызывал и представителей подрядной организации, и застройщика. В попытке устранить течь, меняли оконную фурнитуру. Но ничего не помогало.

Пришлось обратиться в суд. «Было проведено две экспертизы. Они показали, что при монтаже окон, были нарушены строительные нормы, правила и ГОСТы. В результате, вода попадала внутрь навесного фасада.

Поскольку у них с 10 по 14 этаж сделан единый витраж, вода стекала по нему и собиралась именно в эту квартиру. Дольщик, практически в последний год исковой давности, обратился в суд.

На основе результата экспертизы, начали разбирать ситуацию, и судом было установлено, что нарушения действительно есть», – рассказывает адвокат Антон Лебедев. 

На данный момент вынесено решение по первой судебной инстанции. Дольщик заключил договор с подрядной организацией по замене окон. Экспертиза показала, сколько стоит ремонт его квартиры.

Речь идет о сумме порядка 3 млн рублей. Пока решение в законную силу не вступило, так что, возможно, застройщик попытается его обжаловать.

  Тем не менее, юристы уверены, что дело будет решено в пользу дольщика. 

Пришлось добиваться правды в суде и покупателям квартир в ЖК «Два капитана» от компании Normann. Комплекс был заселен еще в 2011 году. А через два года возникли серьезные проблемы с горячим водоснабжением. ТСЖ, которому застройзик передал в управление жом, пришлось починить всю систему за свой счет. Но все же иск к застройщику был предъявлен.

Речь идет о внушительной сумме около 17 млн. руб. Была назначена дополнительная экспертиза, которая подтвердила, что проблема действительно есть. В конце концов, спустя два года тяжб, компания Normann признала требования ТСЖ и предложила мировое соглашение. В результате, затраченные на замену труб деньги удалось вернуть.

ЖК «Два капитана».

Фото novostroy-spb.ru 

Похожая проблема коснулась покупателей квартир в ЖК «Юнона» от строительной компании «ХОСК-2». Здесь из кранов жителей текла ржавая горячая вода. ржавчины здесь превышало норму в 20 раз.

Причина – коррозия внтуридомовых труб горячего водоснабжения. Этот факт также был установлен с помощью экспертизы.

По мнению специалистов, причиной ржавчины – низкое качество труб в системе горячего водоснабжения дома.

Суд признал, что эти дефекты «влекут для собственников затруднения, а в некоторых случаях – невозможность использования системы горячего водоснабжения дома по назначению.

Кроме того, при подобных дефектах нередки масштабные протечки из системы ГВС, что может представлять опасность для жизни и здоровья собственников указанного многоквартирного дома».

Так указано в решении Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16 апреля 2016 года. 

Для устранения проблемы, необходимо полностью заменить трубы горячей воды на полипропиленовые, а магистрали индивидуального теплового пункта должны быть из нержавеющей стали. 

ЖК «Юнона» 

Управляющей компании, которая и вела все переговоры с застройщиком, пришлось неоднократно обращаться в «ХОСК-2». В течение двух лет длились переговоры и тяжбы с застройщиком, которые не приводили ни к чему. В итоге, в апреле 2016 года суд признал обязательство застройщика выплатить сумму в размере порядка 3 млн. руб. 

Постановление Арбитражного суда


Как дейстовать 

Для того, чтобы застройщик выполнил свои обязательства по гарантии, нужно совершить несколько действий. В первую очередь, обратиться в компанию с письменной претензией. Скорее всего, придется сделать экспертизу за свой счет.

Но надо помнить, что в случае выигрыша в суде, застройщик будет обязан компенсировать и эти затраты тоже. Если в течение месяца-двух застройщик не реагирует на претензию покупателя, нужно идти в суд, считает Антон Лебедев.

По-другому, к сожалению, проблему не решить.

Источник: //living.ru/spb/expert/research/kak-zastavit-zastroyshchika-ustranyat-defekty-v-novostroyke/

Advokatkm
Добавить комментарий