Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Содержание
  1. Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка
  2. Ребенок как участник сделки по отчуждению
  3. Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в рамках закона?
  4. Оформление документации для продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей
  5. Почему может быть отказано в продаже доли квартиры
  6. Алгоритм действий при реализации доли недвижимости несовершеннолетнего
  7. Всегда ли требуется ли разрешение от опеки на продажу квартиры, если прописан несовершеннолетний ребенок?
  8. Продажа квартиры где собственник несовершеннолетний ребенок 2019 – как, можно ли
  9. Нормы закона
  10. В каких случаях можно оформить сделку?
  11. Продажа квартиры, где собственник несовершеннолетний ребенок, в 2019 году
  12. Пошаговая инструкция
  13. Условия
  14. Документальное оформление
  15. Где и в каком порядке взять разрешение?
  16. Возможен ли отказ органов опеки?
  17. Как составить и подписать договор купли-продажи?
  18. Как выписать ребенка?
  19. Как выделить новую долю жилплощади?
  20. Когда не требуется последующая покупка жилья?
  21. Продажа жилья с ребенком не собственником
  22. Порядок действий
  23. Важные нюансы
  24. Риски
  25. Если была оформлена ипотека
  26. Как продавать или покупать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка
  27. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком собственником
  28. Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком не собственником
  29. Как выписать несовершеннолетнего
  30. Купля продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка. Риски покупателя
  31. Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?
  32. Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире?
  33. Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей? Процесс оформления
  34. Возможные нюансы при продаже доли ребенка в квартире
  35. Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли
  36. Порядок оформления спорной квартиры
  37. Право на часть жилого помещения по наследству
  38. Что нужно для процедуры обращения в попечительский орган

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Продажа квартиры – это сделка по переходу имущества от собственника к покупателю. Право собственности может принадлежать как взрослым, так и детям.

Реализация доли несовершеннолетнего имеет свои нюансы, например – участие опеки, осуществляющей защиту интересов ребенка.

Поэтому действия, связанные с распоряжением имуществом лица, не достигшего совершеннолетия, курируются опекунскими органами.

Ребенок как участник сделки по отчуждению

Согласно ст. 21 ГК РФ детьми считаются лица, которым не исполнилось 18 лет. Это значит, что лицо не имеет полной дееспособности. Дееспособность – это возможность приобретать права, выполнять возложенные обязанности и отвечать за свои действия.

До совершеннолетия законные представители обязаны представлять интересы детей. Контроль за выполнением возложенных обязанностей обеспечивают органы опеки.

Лица возрастной группы от 14 до 18 лет вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим им имуществом  с разрешения родителей и попечителей.

В соответствии с данным положением ребенок сам подписывает договор по отчуждению имущества (в данном случае квартиры), но с предварительно полученного одобрения родителей (их подпись фигурирует в документе).

Окончательное решение по продаже доли выносит опека. Документ имеет простую письменную форму.

Продажа доли ребенка в квартире осуществляется родителями (опекунами) с согласия опеки. Договор подписывается только законными представителями ребенка, которому нет 14 лет.

Исключение из правила – эмансипированный гражданин. Это лицо, которое  до наступления 18 лет, получает полную дееспособность (возможность единолично распоряжаться своей собственностью, вступать в брак, распоряжаться доходами).

Опекунские органы обеспечивают соблюдение законных интересов ребенка. Поэтому распоряжение собственностью ребенка осуществляется под контролем опеки (выдается письменное разрешение).

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в рамках закона?

Для продажи доли, принадлежащей ребенку, потребуется разрешительная документация. Следует учитывать, что несовершеннолетний собственник должен быть обеспечен равноценным имуществом. В случае нарушения обозначенных правил, сделка в судебном порядке по исковому заявлению заинтересованных сторон признается недействительной. В отношении сторон применяется реституция.

Реализация доли несовершеннолетнего имеет 3 варианта:

  • Продажа доли несовершеннолетнего в квартире с обеспечением новым жильем идентичной или большей площади. Например, оформление части бабушкиной квартиры в собственность ребенка.
  • Одновременное проведение двух сделок: по реализации и приобретению жилья. Это означает, что в один день заключается сделка по отчуждению доли и покупка новой квартиры или дома с оформлением владельческих прав несовершеннолетнего.
  • Если у несовершеннолетнего имеется жилая площадь для проживания, а реализуется дополнительная собственность, то покупка равноценного жилья не является обязательной процедурой. В таком случае вырученные деньги с продажи ложатся на открытый банковский счет ребенка. По достижении 18 лет он сможет ими воспользоваться.

Несовершеннолетние могут не только распоряжаться (определять судьбу вещи), но и пользоваться имуществом (проживать в предоставленной квартире). Отличительной особенностью является то, что во втором случае лицо, не достигшее 18 лет,  не является участником договорных отношений.

В таком случае разрешительная документация на проведение сделки не требуется. Необходимо предоставление информации о том, куда несовершеннолетний выписывается.

Обусловлено это ухищрением, которым пользуются родители для приобретения и дальнейшего беспрепятственного распоряжения недвижимостью.

Например, приватизация социального жилья. В период приватизационных действий родители выписывают детей из квартиры, находящейся в пользовании (к близким родственникам). Оформляют жилье в собственность. Будучи единственными  владельцами, спокойно ее реализовывают, а вырученные деньги тратят на свои нужды.

Это приводит к ущемлению прав несовершеннолетнего, т.к. ребенок вправе участвовать в приватизационных действиях дважды (один раз до совершеннолетия и один после). Таким способом родители (опекуны, попечители) намеренно лишают законной возможности получить в собственность недвижимость.

Опекунские органы вправе обжаловать такой договор, хотя реализованная собственность не принадлежала ребенку.

Стоит отметить, что не всегда контролирующие органы выдают разрешительную документацию на покупку нового равноценного жилья (сокращение квадратных метров жилой площади).

Например, у мамы и ребенка в собственности находится по ½ квартиры. В случае приобретения взамен комнаты по площади, равной доли ребенка, опека может отказать. Обосновано это тем, что в новом жилье ребенок не может проживать один. Следовательно, в комнате будет мать и ребенок, что сокращает квадратные метры, которые были у несовершеннолетнего раньше.

Поэтому, если приходит аналогичный обмен, то об этом следует заранее уведомить опеку, чтобы в дальнейшем сделка не была признана недействительной.

Оформление документации для продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей

На этапе сбора документации проблемы могут возникнуть с получением согласия на сделку от второго родителя. Это может быть вязано с тем, что местоположение второго родителя не представляется возможным установить, имеется его принципиальное несогласие на оформление договора продажи, его смерть и иные препятствующие реализации доли несовершеннолетнего причины.

Так,

  1. В случае смерти одного из родителей, другой предоставляет бумагу, свидетельствующую об этом.
  2. Если место пребывания второго родителя – иностранное государство, то согласие заверяется в консульстве;
  3. В случае лишения родительских прав, признания умершим или безвестно отсутствующим – прилагается решение суда.

Письменное согласие от законных представителей и опеки — обязательный документ для продажи доли имущества.

О перечне документов, требующихся для предоставления в опекунские органы, следует уточнять в муниципалитете места жительства, т.к. в разных регионах он разнится.

К основной документации относятся:

  • документ, удостоверяющий личность законных представителей;
  • бумага, свидетельствующая о заключении брачного союза или его разрыве;
  • метрика о рождении и паспорт ребенка по достижении 14 лет;
  • документация на реализуемую часть и покупаемую недвижимость;
  • выписка о принадлежности недвижимости несовершеннолетнему;
  • предварительный или основной договор покупки имущества;
  • нотариально оформленная лицензия на реализацию;
  • разрешительная документация родителей, опекунов или попечителей на сделку;
  • справка расширенного типа прописаных и выбывших на другое место жительства;
  • сведения о лицевых счетах продавца и покупателя;
  • письменное подтверждение оплаты пошлины государству.

Для получения разрешительной документации требуется написать заявление в опекунские органы и приложить перечисленные бумаги.

Почему может быть отказано в продаже доли квартиры

Опекунские органы дают отрицательный ответ, если:

  • Покупаемая недвижимость меньше реализуемой.
  • Прикрытие одного вида договора другим.
  • Реализация всей жилой площади и приобретение дома в рассрочку.
  • Отсутствие удобств в жилье, которое планируется приобретаться. Например, в планируемом приобретении санузел находится на придомовой территории.
  • Покупаемая недвижимость является объектом незавершенного строительства.
  • Неразвитость местной инфраструктуры (отсутствие образовательных учреждений, медицинских пунктов, магазинов и т.д.).

Дополнительно на решение попечительских органов оказывает влияние:

  • Уровень экологии в месте приобретаемой недвижимости.
  • Степень развития инфраструктуры.
  • Климатические условия, необходимые по состоянию здоровья ребенку.
  • Высокий уровень оплаты труда родителей.

Согласие опекунских органов письменно оформляется  и прикладывается к остальным документам, необходимым для продажи недвижимости лица, не достигшего 18 лет.

Алгоритм действий при реализации доли недвижимости несовершеннолетнего

Ответ опека подготавливает в течение 2 недель. В бумаге дается согласие на продажу части жилья, принадлежащего ребенку, по определенному адресу и совершение покупки.

Родители и дети выписываются из жилого помещения, в котором ранее проживали.

Алгоритм действий:

  • У нотариуса составляется договор продажи и покупки, а так же оформляется акт о передаче и приеме жилого помещения.
  • Лица, участвующие в сделке, в собственность получают определенную часть приобретенной недвижимости. На несовершеннолетнего оформляется доля не менее той, что была реализована.
  • Продажа и покупка проводятся одновременно. Необходимо это для того, чтобы не допустить нарушение прав ребенка (не оставить без собственного жилья).
  • После регистрации собственнических прав в новом жилье регистрируется ребенок.
  • На последнем этапе в орган опеки предоставляется документ о приобретении в собственность ребенка недвижимости, равноценной реализованной.

Что делать, если опека не дает разрешение на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего 

Всегда ли требуется ли разрешение от опеки на продажу квартиры, если прописан несовершеннолетний ребенок?

В любом случае разрешение не требуется. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться недвижимость: сдавать, продавать, закладывать и т.д. Процедура имеет уведомительный характер. Это связано с тем, что права ребенка могут быть ущемлены.

Например, родители специально могут выписать ребенка из квартиры, чтобы ее приватизировать и в дальнейшем реализовать, т.к. будут единственными собственниками. В таком случае нарушаются права ребенка – право на бесплатную приватизацию до 18 лет.

В такой ситуации сделка оспаривается в судебном порядке.

Таким образом, закон, которым руководствуются опекунские органы, направлен на защиту интересов детей. Поэтому операции по распоряжению недвижимостью ребенка осуществляются под контролем органа опеки и попечительства. Для заключения договора продажи доли ребенка требуется письменное разрешение этого органа.

Источник: https://1pokvartire.com/prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego/

Продажа квартиры где собственник несовершеннолетний ребенок 2019 – как, можно ли

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Продажа жилой недвижимости — процесс ответственный и трудоемкий, требующий учета множества факторов.

Наличие ребенка – собственника может стать осложняющим моментом и дополнительным риском. Этот вопрос требует внимательного изучения и особой подготовки.

Нормы закона

Малолетний (до 14 лет) или несовершеннолетний (до 18) ребенок не вправе самостоятельно принимать решения по продаже недвижимости, а значит, не может подписывать никакие документы.

Его интересы представляют родители или опекуны, но только с особого разрешения попечительского совета.

Статьи 20 и 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» регулируют проведение сделок по отчуждению жилья юных собственников. В случае, если разрешение не было получено, в судебном порядке продажа признается недействительной с компенсацией ущерба.

В Гражданском Кодексе:

  • Статья 37 ГК РФ устанавливает правила получения разрешения по совершению сделок купли-продажи, в итоге которых может быть уменьшена доля жилой площади в собственности ребенка. 
  • Право ребенка на пользование помещением как членом семьи собственника прописано в ст.292 ГК РФ, а сама сделка регламентируется ст.549-558 ГК РФ.
  • Ст.28 ГК РФ наделяет родителей детей до 14 лет правом представлять их интересы.

Гражданин РФ, независимо от возраста, имеет право на собственность на общих основаниях. Возрастной ценз применяется только на совершение действий с имуществом, а именно лишь дееспособный член общества может продавать, менять, дарить или завещать собственность.

Распоряжаться имуществом самостоятельно может только дееспособный человек.

Дееспособность наступает по достижении совершеннолетия или раньше, если есть возможность получить признание ранней эмансипации:

  • вступление в брак;
  • наличие постоянного дохода не меньше прожиточного минимума (работа, бизнес и т.п.).

В каких случаях можно оформить сделку?

В жизни любой семьи может возникнуть случай, когда продажа жилья станет необходима. Причины могут быть самыми разными, но вот как продать квартиру с детьми-собственниками, знают немногие.

Продажа квартиры не запрещается законом, если соблюдены основные правила:

  • ребенку должно быть предоставлено жилье или доля, аналогичное подлежащему к продаже по метражу и качеству, а также соответствующее санитарным нормам;
  • проведение купли-продажи невозможно без одобрения органов опеки и попечительства (ООП).

Согласие ООП при ухудшении условий возможно, если высвободившиеся средства требуются на:

  • лечение ребенка;
  • переезд в подходящую климатическую зону для улучшения здоровья ребенка;
  • обучение в специализированном заведении, аналогов которому нет в городе проживания.

Продажа квартиры, где собственник несовершеннолетний ребенок, в 2019 году

В 2019 году все установленные нормы и правила не претерпели изменений и являются актуальными.

Во время проведения сделки собственник до 14 лет не присутствует, достаточно разрешительного документа ООП и представительства родителей. С 14 до 18 лет гражданин должен лично участвовать в процедуре и подписывать бумаги.

Пошаговая инструкция

Как продать квартиру, если несовершеннолетний ребенок собственник? Подготовка сделки начинается с получения разрешения ООП.

Продажа недвижимости с собственностью ребенка:

  • Подбор вариантов для покупки, если требуется.
  • Получение разрешения ООП.
  • Поиск покупателей.
  • Подписание предварительного договора, получение залога.
  • Подготовка сделки – выбор банка, сбор дополнительных документов.
  • Заключение сделки, расчет.
  • Регистрация собственности, составление акта приема-передачи.
  • Подтверждение регистрации собственности несовершеннолетнего предоставляется в органы опеки.

Условия

Единственным и обязательным условием отчуждения имущества детей является одобрение ООП, строго следящих за соблюдением прав недееспособных граждан.

Попечители гарантированно разрешат отчуждение собственности, если будут соблюдены следующие параметры:

  • новая квартира равна по цене предыдущей;
  • по техническим характеристикам равна или превосходит продаваемую. Здесь может учитываться не только сама жилплощадь, но и район, удаленность от социальных объектов и т.п.;
  • доля собственности ребенка не меньше прежней.

Каждый шаг родителей при продаже или мене жилья с участием детей четко отслеживается представителями ООП.

В случае малейшего нарушения сделка может быть признана неправомерной, а значит, наказание понесут и родители, и чиновники, выдавшие разрешение.

При этом покупатель может лишиться новоприобретенного жилья.

Документальное оформление

Порядок действий и список документов, чтобы получить согласие ООП:

  • Получение справки о зарегистрированных в квартире. В паспортный стол нужно предоставить документы: паспорт родителя; свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего; свидетельство о собственности. Дети, обладающие долями, должны быть указаны.
  • Обращение в ООП лично обоими родителями и детьми, если им больше 14 лет. Документы: паспорта; справка о прописанных в продаваемой недвижимости лицах; подтверждение права владения обоих объектов сделки; технические паспорта обеих квартир; выписка из ЕГРП; предварительный договор купли-продажи.
  • Написать заявление с просьбой разрешить реализацию намерений по отчуждению и приобретении жилья. Подписи собственников, в том числе детей старше 14.

Письменное решение выносится не ранее, чем через 2 недели.

Все документы должны дублироваться копиями. Дополнительно может потребоваться выписка из БТИ с оценкой недвижимости, участвующей в продаже и покупке.

Где и в каком порядке взять разрешение?

Регистрация перехода прав собственности ребенка осуществляется в Росреестре только по Приказу из ООП.

Для получения разрешительного документа следует обратиться:

  • непосредственно в органы попечительства;
  • в МФЦ, но срок увеличится в среднем на неделю.

Возможен ли отказ органов опеки?

ООП, рассматривая заявление, прежде всего, обращают внимание на интересы детей и соблюдение их прав.

Субъективная оценка ситуации представителями опеки порой оборачивается отказом в продаже квартиры. При этом даже частный дом в пригороде может рассматриваться как ухудшение условий проживания в сравнении с маленькой квартиркой в центре города.

Решение ООП может быть оспорено в суде.

Но стоит помнить, что этот госаппарат стоит на службе закона о правах детей, а значит, всячески пытается защитить от безответственности и мошеннических действий со стороны взрослых.

Как составить и подписать договор купли-продажи?

Составление главного документа при продаже недвижимого имущества, если ребенок собственник доли или всей жилплощади, имеет свои нюансы:

  • От имени малолетнего действует его законный представитель – мать, отец или опекун, разрешение которому предоставлено ООП. При это в шапке должны быть указаны все стороны – продавец (ребенок), его представитель, покупатель.
  • Покупатель обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга на покупку жилья.
  • Договор подлежит заверению у нотариуса.
  • Переход права собственности регистрируется в Росеестре, после чего выписка подается в органы опеки.
  • Дети старше 14 лет сами подписывают договор в присутствии нотариуса.

Как выписать ребенка?

Перед продажей квартиры может потребоваться снятие с регистрационного учета детей.

Выписка возможна при неукоснительном соблюдении условий:

  • согласие ООП, если ребенок единолично владеет жильем или его долей;
  • снятие с учета должно проходить при одновременной регистрации в другом месте, но без ухудшения условий;
  • если родители прописаны в разных местах, для выписки потребуется согласие отца или матери;
  • ребенок должен быть зарегистрирован с одним из родителей (ст. 20 ГК).

Выписка производится отделом ФМС с согласия ООП.

После заполнения бланка родителями или ребенком старше 14 лет оформляется листок убытия с указанием адреса новой прописки. Госпошлина не взимается.

Как выделить новую долю жилплощади?

Родители могут выделить любую долю в купленной квартире своим детям. При этом важно учитывать, что размер доли не может быть меньше принадлежавшей им в прежнем жилье.

Передача в собственность новой доли ребенку – это защита его имущественных интересов, забота о будущем благосостоянии. При использовании в покупке материнского капитала родители обязаны наделить детей долями.

При отсутствии разногласий между членами семьи, доля ребенку выделяется с помощью Росреестра .

Документы, требующиеся для выделения:

  • заявление;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • справка по месту проживания и о составе семьи;
  • договор-основание перехода права собственности;
  • свидетельство о праве владения.

Когда не требуется последующая покупка жилья?

Случаи продаж, в которых не потребуется разрешение ООП или одновременная покупка квартиры:

  • Отъезд семьи за рубеж для постоянного проживания.
  • Для переезда в другой город. В данной ситуации нужно поручительство родителей, что ребенку будет предоставлена равная продаваемой доля или деньги от сделки перечислены на его счет.
  • Если отчуждение требуется для покупки жилья в строящемся доме, но тогда строительство должно быть на заключающих этапах, а ребенку потребуется регистрация в другом месте.

Продажа жилья с ребенком не собственником

Для подготовки сделки с недвижимостью, в которой прописан малолетний, не являющийся собственником, необходимо выписать его в другую квартиру.

Так как он лишь пользователь жилья, участие в сделке он не принимает.

Порядок действий

Условие для выписки одно – дети до 14 лет могут быть зарегистрированы по месту проживания с одним из родителей. Подростки с 14 до 18 лет могут прописываться у близких родственников.

Жилье для прописки должно отвечать всем санитарным и техническим нормам.

Если выписываться семье некуда, можно воспользоваться распространенной схемой, когда все члены остаются прописанными по старому адресу вплоть до регистрации права собственности новой квартиры.

Порядок действий:

  • Обратиться в УФМС с заявлением о регистрации ребенка по новому адресу.
  • Выписка из предыдущего места проживания происходит автоматически.
  • Удостовериться можно, запросив справку из паспортного стола.

Документы, необходимые при продаже квартиры с прописанными детьми:

Важные нюансы

Защита прав несовершеннолетнего собственника органами опеки предполагает одновременное совершение двух сделок по продаже и покупке жилья. И лишь в некоторых случаях дает согласие только на продажу.

Тем не менее, лишить ребенка имущества не удастся, так как ООП зорко следит за выполнением всех условий.

Риски

Основные риски при сделке купли-продажи недвижимости с несовершеннолетними участниками ложатся на плечи покупателя.

Бывают ситуации, когда от приобретения лучше отказаться:

  • квартира приватизирована без участия прописанного в ней ребенка, а ООП не давало разрешения на отказ от приватизации. Это прямое нарушение прав недееспособного гражданина;
  • на момент приватизации ребенок был временно выписан, но право бессрочного пользования жильем он сохраняет;
  • квартира куплена с помощью материнского капитала, но дети не вошли в долю.

Если была оформлена ипотека

Одобрение ипотечного кредита при наличии юных собственников получить достаточно сложно.

Банки неохотно принимают такую недвижимость под залог, а ООП остерегается возникновения финансовых затруднений у заемщиков.

Одобрение попечителей можно получить, если заемщик напишет расписку с обязательством в крайнем случае приобрести малолетнему владельцу другую недвижимость за счет средств, полученных с продажи залоговой.

Также разрешение ООП можно получить с помощью таких документов:

  • согласие банка на выдачу займа с участием несовершеннолетнего;
  • разрешение кредитора на выделение собственности ребенку;
  • предварительный вариант договора купли-продажи;
  • все документы на обе квартиры.

Продать квартиру, принадлежащую ребенку, можно без особых проблем, если получить разрешение органов опеки.

Нужно учитывать, что этот процесс может занять достаточно длительное время, которое потребуется на тщательную проверку объектов недвижимости.

Имущество ребенка – это обеспечение будущего юного члена общества, поэтому закон охраняет его интересы особо рьяно.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://onlineur.ru/prodazha-kvartiry-gde-sobstvennik-nesovershennoletnij-rebenok/

Как продавать или покупать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

   Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка – довольно рискованная и проблематичная сделка.

Дело в том, что маленькие граждане РФ довольно надёжно защищены государством, ведь не только родители обязаны оберегать и защищать интересы детей, но и такой институт, как органы опеки.

А у опекунского совета в инструментарии есть множество требований к охране имущественных интересов детей, не зная которых, процедура оформления сделки по продаже недвижимости может не только завершиться неудачей, но и принести немалые убытки.

По норме Гражданского кодекса сделки с недвижимостью, которая принадлежит ребёнку, в том числе и доли в недвижимости, совершаются их законными представителями – родителями или опекунами (статья 28). А по статье 37 ГК все подобные сделки совершаются только с письменного разрешения органа опеки (кроме дарения). При этом уменьшение имущества ребёнка не допускается.

Таким образом, государство в лице опекунского совета страхует имущество детей не только от мошеннических действий, но и от его потери или ухудшения.

Для большей надёжности с 1 января 2016 года все сделки с имуществом детей проходят через нотариуса, так как внесены поправки в закон №122 о госрегистрации прав на недвижимость.

То есть перед тем, как начать процедуру продажи нужно не только заручиться разрешением опеки на продажу квартиры или доли в ней, принадлежащей малолетнему, но и заверить сделку купли-продажи у нотариуса.

Этими законными актами государство запретило продавать квартиры детей или доли в них без разрешения опеки. Ведь нотариус не удостоверит договор купли-продажи без разрешения опеки, а Росреестр не зарегистрирует сделку без нотариального удостоверения.

Важно:
все несовершеннолетние граждане России признаются не полностью дееспособными, то есть их недвижимость может быть продана только с разрешения опекунского совета.

Но существует такое понятие, как эмансипация. Это тот случай, когда ребёнок, достигший 16 лет, имеет право сам распоряжаться своим имуществом, в том числе и недвижимым, без чьего либо разрешения.

Как признаётся эмансипация:

  • по решению опекунского совета с разрешения обоих родителей;
  • по судебному решению, если опека или родители не согласны.

Главное условие эмансипации – это самообеспечение. То есть ребёнок самостоятельно может себя содержать, без посторонней помощи, например:

  • он трудоустроен по договору;
  • занимается предпринимательством;
  • состоит в браке.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком собственником

Алгоритм продажи состоит всего из трёх этапов:

  • получение разрешения опекунского совета на продажу; 
  • заверение договора купли-продажи у нотариуса; 
  • регистрация сделки в Росреестре.

Самый сложный момент – поход в опеку. От инспекторов зависит – сможете вы продать недвижимость ребёнка, или нет. Самое главное условие опеки – это чтобы положение детей не ухудшилось после совершения сделки. А значит, что ребёнку вместо продаваемого жилья нужно предоставить другое – равноценное или лучше.

Не спешите переоформлять на ребёнка другую недвижимость перед походом в опеку, ведь получится, что у него уже будет два жилья – в продаваемой квартире и в новой. Поэтому и предоставлять нужно будет тоже два жилья.

Вот как нужно поступить:

  • оформляется предварительный договор купли-продажи (или дарения) недвижимости, где у ребёнка будет доля; 
  • в опеку нужно принести этот договор и получить разрешение.

При этом нужно иметь в виду:

  • площадь жилья не должна уменьшиться; 
  • характеристики квартиры не должны быть хуже продаваемой (наличие коммуникаций, состояние дома, расположение инфраструктуры, удалённость от центра и т.п.); 
  • стоимость нового жилья не должна быть меньше старого.

При этих условиях опека, скорее всего, разрешение выдаст.

Хотите купить недострой или вступить в кооператив? Вряд ли вы получите разрешение на покупку недостроя, ведь нет стопроцентной гарантии, что дом достроится. В этом случае можно выделить долю ребёнку, например, в квартире бабушки, а потом её продать по той же схеме и купить долю малышу в уже построенной квартире.

Итак, разрешение получили, теперь идём к нотариусу. Кстати, сделку может зарегистрировать любой российский нотариус, привязка к нотариальным участкам существует только по наследственным делам. А поэтому, тут можно выиграть в деньгах – обзвонить нотариусов в округе и узнать стоимость оформления договора купли-продажи квартиры ребёнка.

Перед походом оформляем договор купли-продажи вот по такому образцу и распечатываем столько копий, сколько сторон в договоре, плюс один для Росреестра. Нотариусу от вас нужно:

  • личное присутствие вас и покупателя;
  • паспорта – ваш и покупателя квартиры;
  • документ ребёнка;
  • договор купли-продажи;
  • свидетельство на собственность;
  • разрешение опеки.

Вопрос цены нотариального удостоверения сложится из сумм:

  • госпошлина – полпроцента от цены договора (но не меньше 300 и не больше 20000 руб.); 
  • плата за работу нотариуса (у всех разная, так как тарифы не закреплены законодательно).

Внимание!
Будьте готовы к тому, что нотариус попробует вас убедить, что договоры составляются исключительно нотариусами самостоятельно. За такое условие вы можете переплатить больше десятка тысяч рублей. Лучше поищите того, кто заверит ваш собственный договор.

Как только договор удостоверен, можно отправляться в Росреестр или в МФЦ с документами:

  • паспорта;
  • свидетельство на собственность;
  • заверенный договор купли-продажи;
  • согласие опеки.

Нотариальные сделки регистрируются не 10 дней, как обычно, а только 3.

Кстати, в Росреестре тоже не бесплатно работают, госпошлина за регистрацию перехода прав стоит 2000 рублей.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком не собственником

В случае, если ребенок не имеет доли в квартире с наличием сертификата, он не является владельцем квартиры, а только прописан в ней, то и разрешения на продажу в опеке брать не нужно. Не нужны и услуги нотариуса. Но как уговорить покупателя купить квартиру, в которой прописан ребёнок?

По статье 20 Гражданского кодекса ребёнок должен проживать с одним из родителей, соответственно, и быть прописанным там же. Поэтому перед тем, как оформлять договор купли-продажи, одному из родителей нужно прописаться в новом жилье или у родственников (временно), куда прописать и ребёнка.

Если нет возможности прописаться сразу, в договоре купли-продажи можно обозначить условие о том, что все зарегистрированные в квартире лица обязуются выписаться до определённой даты.

В таком случае покупатель уже застрахован от сюрприза в виде прописанного в его квартире ребёнка. Если детей не выписать в оговоренный срок, может случиться так:

  • покупатель подаст на вас в суд о признании утраты права пользования ребёнком жилья; 
  • суд признает это право и обяжет миграционную службу выписать ребёнка; 
  • с вас суд взыщет издержки по делу, убытки (переплата по коммуналке), плату адвокату.

Алгоритм продажи квартиры, даже если в ней прописан ребёнок, достаточно прост:

  • оформление договора купли-продажи;
  • регистрация в Росреестре (срок 10 дней, госпошлина 2000 руб.);
  • прописка на новом месте.

Как выписать несовершеннолетнего

На сегодня процедура регистрации в квартире упрощена – выписываться не нужно, достаточно того, что вы пропишитесь в новом жилье, куда и ребёнка пропишете. Регистрацию можно оформить:

  • у паспортиста ТСЖ, ЖСК или управляющей компании по новому месту жительства;
  • в отделе по вопросам миграции (бывшие отделения УФМС);
  • в МФЦ.

Документы для регистрации:

  • домовая книга;
  • паспорт ваш и ребёнка (или свидетельство о рождении);
  • документы на собственность.

Максимум через 3 дня вас с ребёнком пропишут в новой квартире, а по старому месту жительства автоматически выпишут.

Купля продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка. Риски покупателя

Если вы – покупатель и боитесь потерять в деньгах при покупке квартиры, учтите тонкости, не отдавайте задаток, пока не удостоверитесь в чистоте квартиры:

Как определить чистоту квартиры

  • закажите в Росреестре выписку из ЕГРП на квартиру или пусть её (свежую) предоставит продавец (смотрите – нет ли малолетних собственников); 
  • если есть, у продавца на руках должно быть письменное разрешение органа опеки на продажу
  • посмотрите в свидетельство на собственность – если документ-основание это договор приватизации, а в квартире прописан ребёнок, повод задуматься о возможности признания сделки недействительной; 
  • в договоре купли-продажи определите срок, в который все прописанные выпишутся из квартиры.

Источник: https://xranitelochaga.ru/objekty/kvartira/kak-prodavat-s-dolej-nesovershennoletnego.html

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Продажа доли в квартире – дело юридически непростое. А когда вопрос касается имущества несовершеннолетнего гражданина, процесс еще больше усложняется. Расскажем в статье, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, что включает в себя процесс такой сделки и какие могут возникнуть трудности.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире?

Законодательно ответ на вопрос, можно ли продать долю в квартире с несовершеннолетним, утвердительный. Однако многие люди и организации не хотят связываться с подобными обременениями, так как процесс продажи такой жилплощади весьма затруднителен.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка регулируют:

  • Конституция РФ;
  • Гражданский кодекс РФ;
  • Семейный кодекс РФ;
  • ФЗ № 48 от 24 апреля 2008 года «Об опеке и попечительстве»;
  • Жилищный кодекс РФ;
  • нормативные акты субъектов РФ.

Согласно законодательству, несовершеннолетний гражданин является полноправным членом общества и обладает всеми возможными правами и свободами. Отличие ребенка от совершеннолетнего гражданина РФ только в том, что часть своих прав до 18-ти лет он может реализовать через своих официальных представителей – родителей или опекунов.

Если планируется продажа имущества несовершеннолетнего гражданина, на защиту его прав встают органы опеки и попечительства. На любое изменение статуса жилой площади квартиры в собственности несовершеннолетнего необходимо получить разрешение на свои действия. Без этого документа продажа доли несовершеннолетнего невозможна и не будет зарегистрирована.

Кроме того, продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире можно только если взамен ему будет передана доля на другое жилье, эквивалентное площади существующего. То есть для реализации сделки купли-продажи существуют только два варианта:

  1. Ребенку предоставляется взамен доля в любом другом месте. Это может быть квартира ближайших родственников.
  2. Если после продажи доли ребенка планируется покупка нового жилья, то его часть должна быть передана несовершеннолетнему собственнику.

В любом случае, оставить несовершеннолетнего владельца доли без собственности не удастся. Рекомендуется перед продажей доли ребенка в квартире обратиться в органы опеки и попечительства и уточнить, на какое альтернативное жилье они вам выдадут разрешение. Учтите, что доля несовершеннолетнего в новом жилье не может быть меньше той, которая находится у него в собственности.

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей? Процесс оформления

Как уже говорилось выше, продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире можно только после получения разрешения в органах опеки и попечительства. Выдача разрешения происходит в присутствии обоих опекунов или родителей.

Если один из родителей не может присутствовать (по причине развода, несогласия с продажей, отсутствия сведений о местонахождении), то вопрос о выдаче разрешения передается в суд.

Проблему может решить предоставление письменно оформленного согласия родителя на продажу доли ребенка (нотариально заверенного), документ о лишении родительских прав или постановление суда о признании опекуна пропавшим без вести.

Чтобы начать процедуру, потребуется собрать определенный пакет документов. Перечень его может меняться в зависимости от местных требований законодательства. Предварительно стоит проконсультироваться со специалистом.

Как правило, для выдачи разрешения на продажу необходимо предоставить:

  • общегражданские паспорта РФ родителей или опекунов;
  • документ, удостоверяющий личность ребенка (свидетельство о рождении или паспорт);
  • документы, подтверждающие покупку другого жилья, с указанием площади, переходящей в собственность ребенка;
  • заявление о выдаче разрешения;
  • документ, подтверждающий семейное положение опекунов (свидетельство о заключении брака или о разводе);
  • правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру;
  • технический паспорт квартиры, на продажу которой требуется разрешение;
  • выписка из домовой книги продаваемой квартиры;
  • выписки с лицевых счетов с отсутствием задолженности по обеим квартирам;
  • разрешение на продажу, выданное нотариусом.

Таким образом, алгоритм получения разрешения на продажу доли в квартире несовершеннолетнего ребенка будет следующим:

    1. Получение в паспортном столе справки о проживающих в квартире лицах.
    2. Обращение в органы опеки и попечительства с пакетом документов.
    3. Написание заявления. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, он подписывает заявление наряду с родителями.
    4. Ожидание вынесения решения. Разрешение органов опеки и попечительства выдается в течение 15 дней с момента получения полного пакета документов. Разрешение или отказ выдается в письменной форме.

После получения разрешения порядок действий следующий:

  1. Происходит выписка ребенка с последующей пропиской в новой квартире.
  2. Заключается договор купли-продажи, который заверяется нотариально.
  3. Подписывается акт приема-передачи.
  4. Регистрируются права собственности.
  5. Копии документов передаются в органы опеки и попечительства.

Важный момент! Даже если ребенок не является собственником квартиры, выписать его в «никуда» невозможно. Он прописывается по месту жительства одного из родителей.

Возможные нюансы при продаже доли ребенка в квартире

Органы опеки и попечительства могут отказать в выдаче разрешения в следующих случаях:

  1. Если новая квартира приобретается в рассрочку, а все остальное жилье при этом продано.
  2. Если оформляется договор дарения, а не купли-продажи.
  3. Если дом, где находится новая квартира, еще не введен в эксплуатацию и имущественные права не могут быть там реализованы.
  4. Если новое жилье имеет меньшую площадь.
  5. Если новое жилье не оснащено каким-либо видом коммунального удобства в сравнении с продаваемым.
  6. Если в новом месте жительства отсутствует необходимая инфраструктура.

Получать разрешение не потребуется при достижением ребенка дееспособного возраста. Это может произойти и до 18-ти лет. Например, если несовершеннолетний в возрасте 16 лет вступит в брак или устроится на работу с полным социальным пакетом.

Органы опеки всегда действуют в интересах ребенка. Поэтому допускается возможность приобретения жилья с худшими условиями, если:

  • ребенку требуется дорогостоящее лечение;
  • ребенок не может проживать в прежней квартире по состоянию здоровья;
  • ребенок должен получить определенное образование, но проживая по старому месту жительства это невозможно.

Перечисленные случаи – это исключения из правила. Перед продажей доли несовершеннолетнего ребенка рекомендуется проконсультироваться с юристом.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-doli/

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли?

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (800) 350-13-94 – Федеральный номер

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Сделки с жильем, принадлежащим несовершеннолетним, контролируются и регулируются опекунским ведомством.

Его законные представители без разрешения попечительских комиссий не вправе заключать договоры, подлежащие нотариальному заверению либо прохождению специальной регистрации. К таким документам относятся обмен, отчуждение или раздел собственности.

Также опекуны не могут выдавать письменные обязательства, отказываться от принадлежащих детям прав на имущество, заключать иные контракты.

Порядок оформления спорной квартиры

Прежде чем продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, родители (опекуны) обязаны предоставить ему иной вид жилья. Требования выдвигаются следующие:

  1. Часть принадлежащего ему имущества в квартире должна быть не меньше предыдущей.
  2. Здание готово к заселению.
  3. Создание не худших, чем по старому месту проживания, условий.

Если требования соблюдены, органы опеки разрешат провести сделку.

Законом предусмотрены отдельные пункты в отношении договоров аренды, собственники которых — малолетние дети или несовершеннолетние лица. Согласно Семейному кодексу (ст.

178), полученная от сдачи имущества прибыль направляется на содержание ребенка или необходимые траты семьи. До достижения собственником четырнадцатилетнего возраста доходом распоряжаются родители (попечители).

После наступления возрастного ценза подросток вправе самостоятельно решать, куда пойдут вырученные средства.

Право на часть жилого помещения по наследству

Дети наследодателя, согласно ст. 1241 ГК Российской федерации, не достигшие совершеннолетия — претенденты первой очереди и владеют обязательным правом на часть жилплощади. Если их нет в завещании, по закону они все равно считаются наследниками и получают долю из имущества родителя.

Для детей в наследственных делах прописаны отдельные правила. Согласно ст. 1286 ГК Российской Федерации, малолетний ребенок принимает наследство по факту, без необходимости написания соответствующего заявления.

Исключение – отказ от принадлежащей части имущества с подачей соответствующего заявления. Если лицо младше 14 лет, отказ подают родители (попечители).

Если больше – наследник вправе самостоятельно решать вопросы, связанные с процедурой принятия наследства.

Порядок вступления отличается для детей разного возраста. По нормам Семейного кодекса, лица до 14 лет считаются малолетними и вправе участвовать в малозначимых бытовых сделках. Деталями покупки (отчуждения) жилплощади занимаются взрослые собственники.

Рекомендация: Обращаясь в попечительский совет за разрешением, приводите аргументы разного характера: не устраивает экологическая обстановка, хотите переехать поближе к родственникам, наступила потребность в изменении учебного заведения, наличие лучших условий и инфраструктуры по будущему месту жительства.

Что нужно для процедуры обращения в попечительский орган

Перед запросом в опекунское ведомство необходимо получить в паспортном столе справку о прописанных на жилплощади лицах. Следующий шаг – подача прошения на продажу спорной недвижимости. При этом присутствуют все участники процедуры.

Чтобы продать квартиру, если собственники несовершеннолетние дети, необходимо подать заявление и предоставить на рассмотрение комиссии оригиналы и копии следующих документов:

  1. Гражданские паспорта участников.
  2. Свидетельство о рождении ребенка.
  3. Документы, устанавливающие права субъектов на продаваемое и покупаемое взамен имущество.
  4. Свидетельство о браке. Матерям-одиночкам – справка из РАГСа.
  5. Технические паспорта помещений.
  6. Выписка по форме №3 из ЖЕКа.
  7. Справка из БТИ.
  8. Заявление малолетнего гражданина (старше 10 лет).
  9. Отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости.

Попечительскому совету могут потребоваться иные справки и выписки:

  1. Характеристика на детей из школы (детсада).
  2. При выезде на ПМЖ в другое государство – справка из управления по делам гражданства и иммиграции.
  3. Справка с места работы родителей (опекунов, усыновителей).

Совет! В отдельных субъектах Российской Федерации, муниципальных образованиях и городах требования разнятся. Прежде выясните в районном отделе ООП, какие выписки и справки понадобятся лично вам, ведь от решения опекунского совета зависит оформление сделки.

На рассмотрение вопроса отводится 14 дней. По факту обращения ведомство проводит проверку и убеждается в полном соблюдении интересов детей.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/kak-prodat-kvartiru-s-nesoversennoletnim-sobstvennikom-doli.html

Advokatkm
Добавить комментарий