Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Содержание
  1. Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: 7 ключевых этапов
  2. Предоставление аналогичной жилой площади
  3. Что подразумевается под ухудшением жилищных условий?
  4. Самые реальные выходы из сложившейся ситуации
  5. Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка и покупка новой квартиры в ипотеку
  6. Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего: какие документы подать в органы опеки?
  7. Что должно содержать заявление?
  8. Оформление договора
  9. Состав и структура договора с долей несовершеннолетнего ребенка
  10. Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир
  11. Если ребенок – в числе собственников квартиры
  12. Разрешение Органов опеки и попечительства
  13. Документы для Органов опеки и попечительства
  14. Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?
  15.  
  16. Дети и приватизация жилья
  17. Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли в 2019
  18. Важный нюанс
  19. Порядок получения согласия опеки
  20. Какие документы принести в орган опеки
  21. В каких случаях можно получить отказ
  22. Как оспорить решение органов опеки
  23. Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже
  24. Продажа квартиры с несовершеннолетним: порядок действий
  25. Составление договора купли-продажи
  26. Регистрация сделки и перечень документов
  27. Расчет за квартиру и передача
  28. Образцы и бланки
  29. Заключение
  30. Как продать квартиру с несовершеннолетним ребёнком
  31. Имущественные права несовершеннолетних
  32. В каких случаях можно продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети
  33. Пошаговая инструкция, как продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети
  34. Инструкция, как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: 7 ключевых этапов

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Если в числе собственников квартиры значится несовершеннолетний ребенок, то продажа такой недвижимости затруднена. Для осуществления сделки понадобится согласие контролирующих органов. Считается, что дети по причине малого возраста не могут распоряжаться такой крупной собственностью, так как не представляют ее реальную собственность, следовательно, их интересы должны защищаться.

Так что, даже если родители намерены сделать ребенку лучше – например, разменять старую квартира на более просторную – то им придется постараться для проведения сделки. В данной статье содержится исчерпывающий ответ на вопрос, интересующий многих родителей: «Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?».

Просто продать квартиру, если долей в ней владеет ребенок, не получится. В отличие от взрослых, которые обладают полной дееспособностью и могут свободно распоряжаться своим имуществом, дети таким правом не наделены.

Родители или другие законные представители не могут обязать ребенка продать его долю наравне со своей. Взамен ему обязательно должна быть предоставлена аналогичная жилплощадь. На практике это бывает довольно сложно осуществить, особенно, если квартира просто продается или приобретается другая по ипотеке.

Но если осуществить сделку без соблюдения интересов детей, любой контролирующий орган, например, прокуратура или отдел опеки при администрации, подаст в суд на признание договора недействительным. В результате ребенку вернется его жилплощадь, а стороны обязаны будут компенсировать друг другу все затраты на осуществление сделки.

В каком порядке осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не собственником, вы можете узнать в этой статье.

Предоставление аналогичной жилой площади

Чтобы соблюсти все требования закона, при продаже квартиры с собственником-ребенком ему нужно предоставить аналогичную жилплощадь. При этом не должно быть ухудшения жилищных условий.

Что подразумевается под ухудшением жилищных условий?

  • ребенку не должна быть выделена доля меньшей площади (к примеру, 10 квадратных метров вместо 15);
  • ребенку не должна быть выделена доля в меньшей пропорции (например, 1/10 вместо 1/4 независимо от исходной площади квартир);
  • в квартире должно проживать не больше людей, чем проживало до этого (например, иногда родители дарят свою долю ребенку в квартире бабушек, где проживает 5 человек, в то время как в исходном жилище их жило трое: мама, папа и ребенок – это не допустимо);
  • жилье не должно находиться в аварийном или ветхом состоянии, не должно идти под снос;
  • жилье должно быть завершенным, т.е. первичный рынок для сделок не подойдет;
  • недвижимость должна быть отнесена к разряду жилой, т.е. на даче или в садовом домике долю выделить не удастся.

Самые реальные выходы из сложившейся ситуации

  • проведение одновременной сделки купли-продажи нового и старого жилья, причем новое жилье должно быть таким же, как прежнее, или больше по площади;
  • одновременная продажа квартиры и приобретение достроенного жилого дома большей или такой же площади;
  • дарение достаточной доли ребенку в любой другой квартире с одновременной продажей прежнего жилья.

Последний вариант принимается органом опеки далеко не всегда, но все зависит от конкретной ситуации. В принципе, возможны и другие решения, но их обязательно нужно согласовать с «детским» инспектором.

Заключение сделки без разрешения опеки невозможно. Если Регистрационная палата обнаружит, что договор был заключен без изведения опеки, то она просто не зарегистрирует сделку и вернет документы собственникам обратно.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка: основные варианты сделок.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка и покупка новой квартиры в ипотеку

Таким образом, единственный реальный вариант продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка – покупка другой жилплощади. Именно поэтому родителям сперва стоит трижды подумать, стоит ли выделять своему малышу долю в квартире. Впоследствии, если придется «расширяться», это создаст дополнительные трудности.

Конечно, если жилплощадь была приобретена с помощью материнского капитала или путем бесплатной приватизации, то тут без выделения долей было просто не обойтись. Однако если квартира покупалась за наличный расчет или с помощью кредитов, то лучше повременить с дроблением долей.

При покупке новой квартиры остро встает вопрос финансов. Как правило, приобретение за наличный расчет затруднено, так как далеко не у каждой семьи имеется на руках достаточная сумма. В большинстве случаев придется обращаться за кредитом или ипотекой. И вот здесь придется столкнуться со сложностями.

Дело в том, что ипотека предполагает передачу жилья банку в качестве залога. Если в числе собственников залогового имущества будут дети, то при возникновении задолженности так просто забрать и реализовать квартиру заемщиков не получится: на защиту интересов несовершеннолетних встанут контролирующие органы – как минимум, опека и прокуратура.

Поэтому банки не дадут ипотеку, если в сделке должны быть учтены интересы несовершеннолетних. В противном случае они будут бессильны против должников, и в итоге после всех судебных тяжб им придется списать долги за истечением срока давности.

Как купить квартиру в ипотеку и какие документы для этого потребуются, вы можете прочесть тут.

Поэтому остается одно из двух:

  • искать банк, согласный дать ипотеку на квартиру, в которой будет выделена доля детям;
  • брать обычный потребительский кредит на необходимую сумму.

Последний вариант не плох, если сумма не очень большая:

  • заемщик быстрее расплатится;
  • меньшая переплата;
  • не возникнет дополнительных проблем со снятием обременения;
  • квартира будет «чистая», т.е. ее можно будет сдать в аренду, подарить, продать и т.д. без уведомления банка.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего: какие документы подать в органы опеки?

Самый сложный этап – получить соответствующее разрешение в органе опеки. Перед походом в организацию придется подготовиться. Надо будет собрать:

  • документы,подтверждающие личность членов семьи и их родственные отношения;
  • документы о семейном положении (надо показать: родители в законном браке. разведены или сожительствуют);
  • справка о составе семьи, подтверждающая, что родители и их чадо проживают вместе;
  • документы на текущую квартиру – техпаспорт, свидетельство о собственности (в т.ч. ребенка), оценка стоимости, выписка из Росреестра;
  • аналогичный пакет документов на приобретаемую квартиру – за исключением того, что на свою подаются оригиналы документов, а на новую – копии;
  • предварительный договор купли-продажи или проект договора;
  • заявление.

Не знаете, как составить предварительный договор купли-продажи квартиры? Читайте нашу новую публикацию.

Как получить разрешение в органах опеки и попечительства: образец ответа.

Что должно содержать заявление?

  • причину продажи квартиры – например, одновременная покупка жилья для улучшения жилищных условий;
  • планируемую процедуру проведения сделки – вплоть до указания примерных цен и сроков;
  • источник появления средств для покупки квартиры – например, взятие кредита в банке;
  • в конце обязательно привести список документов, приложенных к заявлению.

Если всё пройдет удачно, то заявителю будет выдано разрешение на проведение сделки за подписью главы муниципального образования (или его зама, курирующего данные вопросы). В нем будет разрешение на совершение конкретных действий, например, на продажу и одновременную покупку определенной квартиры в оговоренный срок со взятием кредита или ипотеки в банке.

Иногда в документе указывается определенный банк, но это не критично: займ можно оформить в любом учреждении, лишь бы было разрешение. А вот приобретаемый объект сменить не удастся – если семья решила купить другую квартиру, то придется получать новое разрешение.

Срок рассмотрения документации – от 2 недель, по факту – около месяца.

Оформление договора

Понадобятся такие документы:

  • паспорта сторон;
  • свидетельство о рождении собственника и документы его законного представителя (даже если он не входит в число владельцев жилплощади);
  • свидетельства о собственности на жилье;
  • кадастровый паспорт и техпаспорт квартиры;
  • оценка;
  • разрешение органа опеки.

Также могут понадобится и другие бумаги, о чем сообщит юрист, составляющий договор. При самостоятельном оформлении договора легко допустить ошибки, так как правильность формулировок и учет всех спорных моментов критически важен в таких сделках.

Состав и структура договора с долей несовершеннолетнего ребенка

Структура договора стандартная, предусмотренная положениями главы 30 Гражданского кодекса, а именно параграфом 7 – «Продажа недвижимости».

Что касается подписи, то ребенок с 14-ти лет самостоятельно подписывается в договоре, при этом рядом с ним подпись ставит его законный представитель – родители или опекун. Это означает, что несовершеннолетний действует с его ведома.

Если же малышу еще нет 14-ти лет, то его подписи не требуется. Вместо него на всех страницах договора расписывается только его представитель.

Таким образом, алгоритм проведения сделки с продажей квартиры с несовершеннолетним собственником выглядит так:

  1. Поиск подходящего решения для продажи квартиры – покупка другого жилья или дарение доли в другой недвижимости.
  2. После выбора варианта необходимо собрать все требуемые документы на объект. Если это приобретаемая квартира, то нужно провести переговоры с владельцами жилья, заключить с ними предварительный договор и заручиться их согласием подождать окончания процедуры сбора всех бумаг.
  3. Если новая квартира будет покупаться с помощью ипотеки или кредита, нужно получить предварительное одобрение в банке, а также оформить нотариальное обязательство подарить ребенку долю в жилище после выплаты займа.
  4. Все собранные документы сдаются в отдел опеки, оформляется заявление.
  5. После удовлетворительного решения можно переходить к совершению сделки по стандартной схеме.
  6. Стороны заключают основной договор, производят расчеты и регистрируют право собственности на жилплощадь.
  7. После того, как доля ребенку выделена, в орган опеки предоставляются документальные свидетельства этого – иначе не миновать инспекции и штрафных санкций.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка? Смотрите следующее видео-интервью:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/deti-v-sdelke/kak-prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka-7-klyuchevy-h-e-tapov.html

Права несовершеннолетних детей при купле-продаже квартир

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Последнее обновление: 24.03.2018

О правах несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир участникам этих сделок (особенно покупателям) нужно знать следующее. 

Несовершеннолетними в России признаются лица в возрасте до 18 лет (п.1 ст. 21 ГК РФ).

В силу возраста, они еще не имеют полной дееспособности, а значит, за соблюдением их прав должны следить их родители или их законные представители – опекуны, попечители или усыновители, а также специально созданные социальные органы при городских и районных управах – Органы опеки и попечительства.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (речь идет о его доле собственности), а также случай, когда ребенок только прописан в квартире – несколько усложняет сделку, и имеет ряд нюансов (об этом ниже).

Что такое обременение права собственности на квартиру, и как о нем узнать – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют их родители или представители (т.е. расписываются вместо них).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей.

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства.

Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки. В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.

В таком разрешениидолжны быть ясно прописаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже).

Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной.

Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см.

по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней.

Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю.

Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».

Органы опеки и попечительства находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления (в Москве – муниципалитеты).

Координаты территориальных Органов опеки и попечительства Москвы и Московской области можно посмотреть здесь.

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов.

Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен).

Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь:

  ♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка. Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться.

  ♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

Ребенок – собственник квартиры или только прописан в ней?

Нужно учесть, что несовершеннолетние дети могут иметь в квартире как право собственности (в т.ч. долю в праве), так и право пользования (т.е. быть всего лишь зарегистрированными в квартире). Поэтому имеем следующие варианты продажи квартиры:

  • Если ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от его «прописки»), то он является участником сделки, а значит, разрешение Органов опеки обязательно.
  • Если ребенок «прописан» в квартире, но не имеет доли в праве собственности, то для сделки разрешение Органов опеки не нужно.
  • Но если ребенок «прописан» в квартире, не имеет доли в праве собственности, но при этом находится под опекой, или остался без родителей, то разрешение все же требуется. Об этом ясно сказано в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Опека и попечительство устанавливаются над несовершеннолетним тогда, когда он лишен родительского попечения (например, его родители умерли, исчезли, лишены родительских прав, и т.п.). Причем, над малолетними (до 14 лет) назначается опека, а над детьми 14-18 лет – попечительство.

Опекун сам совершает сделки за своего подопечного (подписывает за него документы), а попечитель только дает согласие своему подопечному на совершение таких сделок (т.е. подписи ставят оба).

И в обоих случаях, при сделках с квартирами, и опекун и попечитель могут действовать только с предварительного разрешения Органов опеки и попечительства.

В некоторых случаях (при продаже квартиры), если ребенок не является собственником, но прописан в квартире – регистратор может потребовать справку из Органов опеки, о том, что ребенок НЕ находится под опекой. Речь здесь идет именно о справке (уведомлении), а не разрешении Органов опеки.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

 

Еще один случай, когда в сделке купли-продажи квартиры могут быть нарушены права несовершеннолетних детей – это присутствие материнского капитала.

При использовании этого государственного пособия, родители должны наделить всех своих детей долями собственности в приобретаемой недвижимости.

Если этого не было сделано, а родители квартиру продали, «забыв» про выделение долей детям, то те же Органы опеки или прокуратура могут подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.

Как Покупателю такой квартиры проверить, был ли использован материнский капитал в предыдущей сделке – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Дети и приватизация жилья

В случае приватизации квартиры, все несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, становятся собственниками «по умолчанию». Если же дети в результате приватизации каким-то чудом остались «за бортом» и не были включены в число собственников, то это железный повод признать сделку продажи такой квартиры – недействительной.

В практике встречаются случаи, когда родители для облегчения продажи квартиры, перед самой приватизацией выписывают ребенка к бабушке (например), и приватизируют квартиру без его участия. Сделка продажи в таком случае может быть оспорена по требованию тех же Органов опеки, если они посчитают, что родители, выписав ребенка перед приватизацией, лишили его права собственности.

Но Органы опеки в подобном случае не будут возражать, если ребенок имеет другую жилую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.

Так как участие несовершеннолетних детей в сделке со стороны Продавца представляет повышенный риск для Покупателя, то при возникновении сомнений относительно прав детей, рекомендуется получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу.

Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.

Разрешение Органов опеки при покупке жилья, в числе покупателей которого будет ребенок – не требуется. Исключением может быть случай, когда квартира покупается в ипотеку, и после регистрации сделки сразу передается в залог банку (т.е. права ребенка-собственника обременяются).

Подробнее о сделках с участием несовершеннолетних можно почитать здесь.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

Как действовать Покупателю при покупке квартиры, в которой присутствует несовершеннолетний ребенок, подробно рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ: Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми.

А всю последовательность подготовки сделки с квартирой можно увидеть на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/prava-nesovershennoletnix-detej-v-kvartire/

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли в 2019

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Дети могут быть владельцами доли в праве собственности на жилье – законом это не запрещено.  По приватизации или по другому основанию ребенок получил часть жилплощади – не имеет значения. Если семья стремится улучшить свои жилищные условия, появляется проблема, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли. Давайте с этим разбираться.

Важный нюанс

Закон тщательно защищает интересы детей, ведь сами дети не могут отстоять свои права или обнаружить, что кто-либо нарушает их. Осуществляя сделку купли-продажи, нужно проследить, чтобы их интересы не затрагивались.

Человек считается несовершеннолетним, пока ему не исполнится 18 лет. Иногда дети достигают юридической зрелости раньше – с 16 лет, с момента:

  • заключения брака;
  • эмансипации по суду.

Вопросами распоряжения недвижимостью малолетних, долями несовершеннолетних детей занимаются родители или опекуны, которым для этого не нужна специальная доверенность. По итогу продажи ребенок обязательно получает в собственность другую жилплощадь. Когда речь идет о доле – в новом жилье ему также положена доля.

Получаемое жилье по размеру должно быть аналогично проданному. Это касается как размера доли, так и фактического размера площади. Например, если сын был собственником 1/4 доли размером 12 квадратов, по итогу сделок он должен стать хозяином такой же доли или больше.

Процесс продажи сопряжен с двумя бюрократическими особенностями:

  • запрос разрешения у опеки;
  • визит к нотариусу за удостоверением сделки.

Обходного пути, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего, не существует. Несоблюдение этих особенностей приведет к отмене сделки.

Порядок получения согласия опеки

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

  • заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
  • готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
  • 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
  • продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.

При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

  • супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
  • мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
  • супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Какие документы принести в орган опеки

Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:

  1. Паспорта граждан, которые подают заявление.
  2. От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
  3. Свидетельства на рождение детей.
  4. Подтверждение регистрации брака или развода.
  5. Бумаги на продаваемое жилье.
  6. Бумаги на покупаемое жилье.

На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:

  • подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
  • доказательства технического состояния – планы, паспорта;
  • основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
  • справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
  • подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.

Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • технические разрешения и справки.

Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.

Важно. Список документов – примерный. Точный перечень выдает опека по запросу.

В каких случаях можно получить отказ

Можно ли продать квартиру? Опека откажет, если продажей будут нарушены права детей. К такому выводу чиновники приходят, если:

  • жилье приобретается по ДДУ дома, который еще не построен;
  • новая жилплощадь меньше по размерам, чем старая;
  • сын (дочь) получит меньшую долю, чем имел до этого;
  • новая жилплощадь покупается через рассрочку;
  • новое жилье не имеет коммуникаций (вода, канализация, свет, тепло);
  • районе лишен инфраструктуры;
  • продажа доли несовершеннолетнего родственнику иногда признается мнимой сделкой опекой.

Если из документов очевидно, что новое жилье не хуже или даже лучше старого – продажу однозначно одобрят. Этот момент нужно учитывать при формировании бумаг.

Как оспорить решение органов опеки

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже

Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно.  При определении доли учитываются следующие правила:

  1. Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
  2. Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
  3. Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.

Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.

Продажа квартиры с несовершеннолетним: порядок действий

Алгоритм продажи, если в доле несовершеннолетние, такой:

  1. Родители получают разрешение ООП на продажу.
  2. Стороны идут на прием к нотариусу, где составляется и подписывается контракт.
  3. Документы по сделке передаются на регистрацию права покупателя Росреестром.
  4. По итогу процедуры продавец и покупатель получают документы от Росреестра.
  5. Расчет за квартиру и ее передача производится на любом из этапов сделки.

Порядок получения разрешения у ООП был рассмотрен выше. Ниже подробнее описаны дальнейшие шаги.

Составление договора купли-продажи

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.

Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.

Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.

Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:

  • текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
  • перечень документов для подготовки текста;
  • какие документы нужно взять на прием;
  • сколько стоит удостоверение.

Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.

Важно. Нотариус заверяет договор в своем кабинете – поэтому осмотр жилья покупателем производят перед визитом к нотариусу.

Контракт подписывается родителями за малолетних до 14 лет, а если от 14 до 18 лет, то с согласия родителей – самими детьми. Как продать квартиру с долей неcовершеннолетнего – только через нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы соглашения влечет недействительность сделки. Росреестр просто не зарегистрирует переход права на покупателя.

Регистрация сделки и перечень документов

Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.

Для регистрации понадобятся:

  1. Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
  2. Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
  3. Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
  4. Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
  5. Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  7. Справка о прописанных.
  8. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.

Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.

Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей. Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно.

Расчет за квартиру и передача

Порядок расчета устанавливается самими сторонами в договоре. Это может быть:

  • предоплата по предварительному договору;
  • оплата в день заключения договора;
  • оплата с отсрочкой или в рассрочку.

Способы тоже могут быть разными: наличными деньгами (под расписку), банковским переводом, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Важно сохранить документы об оплате, чтобы в дальнейшем предъявить их для вычета в налоговую.

Передача осуществляется по передаточному документу, которым может быть как сам договор, так и отдельный акт. Чаще всего, если договор составляет нотариус, договору придают силу передаточного документа. В этом случае важно провести осмотр до подписания договора, чтобы в будущем избежать споров.

Независимо от этого продавать долю несовершеннолетнего ребенка в доме или квартире, возможно, главное чтобы была прописана оплата и передача недвижимости непосредственно в договоре – таковы требования закона.

Образцы и бланки

Ниже представлены образцы и бланки, необходимые для оформления купли-продажи квартиры с несовершеннолетним:

  • заявление для опеки;
  • договор купли-продажи.

Указанные документы актуальны не только, если недвижимость куплена в 2019. Продажа квартиры с долей неcовершеннолетнего ребенка может быть оформлена этими бланками и в 2020 году.

Заключение

Продажа квартиры с несовершеннолетним – процедура трудоемкая, но вполне реальная. Необходимо заранее составить план действий, а бумаги начать собирать за некоторое время до подписания основного договора купли-продажи. Очень важно соблюсти все нюансы, обозначенные выше, чтобы избежать судебных разбирательств в будущем.

Подробнее о том, как продать квартиру самостоятельно вы можете узнать из следующего поста, а если вам нужна помощь с продажей недвижимости с несовершеннолетними или бесплатная консультация, то просьба оставить ваши контактные данные онлайн-консультанту и мы вам перезвоним.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и оценку поста.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-doli.html

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребёнком

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего

Законодательством РФ установлено, что несовершеннолетние дети имеют право быть собственником квартиры или иного жилья.

Жилье может быть оформлено на имя ребенка при покупке или приватизации, может быть получено в дар или унаследовано им в любом возрасте.

Продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети, а также, если они в нейпрописаны, сложнее, чем обычно, так как для совершения сделки требуется соблюдение определенных условий. В таких случаях рассматриваются в первую очередь интересы детей.

Вопросы по реализации жилья, в котором имеют долю собственности несовершеннолетние дети, регулируются следующими нормативами:

  1. Конституцией Российской Федерации;
  2. Гражданским кодексом РФ (статьи 26, 28, 37);
  3. Семейным кодексом РФ (статья 60);
  4. Законом об опеке и попечительстве;
  5. Жилищным кодексом РФ;
  6. Законом «о приватизации жилищного фонда в РФ»;
  7. Иными правовыми актами, в том числе местного значения.

Согласно Российскому законодательству, продажа жилья, в котором имеют право собственности несовершеннолетние дети, осуществляется только с разрешения органов опеки и попечительства, которые заботятся о соблюдении и сохранности всех имущественных прав ребенка.

Это связано с тем, что несовершеннолетние не могут заключать и осуществлять сделки самостоятельно, реализовав при этом свои права и свободы гражданина Российской Федерации. От их имени действуют законные представители (родители или опекуны).

Дети до 14 лет считаются малолетними. Законом они признаются полностью недееспособными, поэтому их права и свободы реализовываются законными представителями. Если у ребенка нет родителей, над ним устанавливается опекунство.

Дети с 14 до 18 лет считаются собственно несовершеннолетними. Законом они признаются не полностью или ограниченно дееспособными. Они имеют право самостоятельно реализовывать свои права и свободы, но с письменного разрешения законных представителей. Если у ребенка 14 – 18 лет нет родителей, над ним устанавливается попечительство.

Согласно законодательству РФ, дети от 14 до 18 лет могут быть признаны полностью дееспособными и самостоятельно реализовывать свои права в двух случаях:

  1. Если несовершеннолетний в возрасте с 16 до 18 лет вступил в законный брак (даже в случае расторжения брака до 18 лет, он сохраняет свою дееспособность);
  2. Если несовершеннолетний в возрасте от 16 до 18 лет официально трудоустроен или занимается предпринимательством.

В данных случаях несовершеннолетний имеет право заключать сделки без разрешения органов опеки и попечительства.

Если органы опеки и попечительства не выдали разрешения на сделку, то она не может быть зарегистрирована государственными органами и не может быть заверена нотариусом.

Если сделка была совершена в обход существующих законов, без разрешения органов опеки, в последствии, судом она будет признана недействительной, а участники сделки могут понести наказание.

Таким образом, для продавца квартиры, в которой имеют долю несовершеннолетние дети, процесс подготовки, оформления документов и заключения сделки усложняется. Покупатель такой квартиры должен быть внимательным, и тщательно проверять качество оформления и правомерность всех документов, чтобы не лишиться купленного имущества вследствие последующего признания судом сделки недействительной.

Имущественные права несовершеннолетних

Перед тем, как обратиться в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу текущего имущества ребенка, не лишним будет знать, каким образом государство заботится о правах несовершеннолетних, и в каких случаях они будут считаться соблюденными.

  1. Если ребенок является собственником жилья, которое предполагается продать, площадь и стоимость нового жилья, оформляемые на имя ребенка, не должны быть меньше текущих значений. Например, если продается двухкомнатная квартира площадью 48 кв. метров, где на долю ребенка приходилось 1/3 площади, а покупается однокомнатная квартира площадью 33 кв. метров, то в новом жилье ребенку должно быть выделено ½ площади.
  2. Условия проживания ребенка не должны ухудшаться. Новое место жительства должно быть пригодным для проживания и соответствовать санитарным нормативам.
  3. При продаже доли ребенка, его нельзя оставить без жилья. Если даже не планируется покупка нового жилья, несовершеннолетнему должна быть выделена равноценная доля собственности в любом другом месте (например, у родителей имеется иная недвижимость, или бабушка может дать согласие на оформление доли собственности на ребенка в своей квартире).
  4. При приобретении нового жилья в новом месте учитываются различные факторы. Например, местоположение, инфраструктура, наличие образовательных учреждений и так далее. Например, органы опеки и попечительства негативно относятся, когда взамен квартиры в центре Москвы ребенку приобретается доля в провинциальном городке.

В любом случае, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, прежде всего необходимо посетить органы опеки и попечительства, проконсультироваться и выяснить, какими характеристиками должно обладать новое место жительства, чтобы получить разрешение на проведение сделки.

В каких случаях можно продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети

Если правом на собственность обладают дети, то при продаже имущества у родителей есть два варианта:

1. Продать квартиру и сразу купить новую, в которой будет выделена равнозначная доля ребенку.

2. Продать квартиру без последующей покупки новой жилплощади, но при этом выделить ребенку равнозначную долю в любой другой квартире (например, такое согласие могут дать близкие родственники).

Если продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, но он не является ее владельцем, разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки не требуется. Однако при продаже квартиры необходимо выписать всех текущих жильцов из нее, а ребенка нельзя выписать «в никуда».

В таком случае предварительно необходимо найти место, по условиям соответствующее требованиям органов опеки, где будет прописан несовершеннолетний, и получить разрешение на выписку. Причем до 14 лет ребенок не может быть прописан в квартире без родителя.

Поэтому сначала нужно прописаться хотя бы одному из родителей, затем прописать ребенка.

Однако на практике существуют ситуации, когда возможны некоторые отступления от законов РФ.

Приобретение нового жилья с выделением доли собственности на ребенка не обязательно в следующих случаях:

  1. Когда семья с ребенком уезжает жить за границу;
  2. Когда семья переезжает в другой город, а деньги от продажи квартиры перечислены на счет в банке, открытый на имя ребенка;
  3. Когда новая квартира приобретается в новостройке (при этом ребенок должен быть где-то временно прописан).

Также практический опыт свидетельствует, что допускаются случаи, когда для ребенка может быть приобретена доля в жилье с ухудшением условий. Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на такой вариант в следующих ситуациях:

  1. Когда несовершеннолетнему срочно требуется дорогостоящее лечение;
  2. Когда в связи с состоянием здоровья несовершеннолетний не может больше проживать на текущем месте жительства (например, при выявлении астмы из загазованного города необходимо переехать в более экологически благополучный район);
  3. Когда несовершеннолетнему будет крайне полезно определенное образование, уход, вид обучения, которые невозможно получить на текущем месте жительства.

Главный критерий, которым пользуются органы опеки и попечительства, выдавая разрешение на реализацию имущества в таких случаях, – соблюдение и удовлетворение интересов ребенка.

Пошаговая инструкция, как продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети

Шаг 1. Получить разрешение у нотариуса на продажу доли собственности несовершеннолетнего.

Шаг 2. Получить справку обо всех зарегистрированных лицах в продаваемом жилье.

Для этого законному представителю несовершеннолетнего нужно обратиться в паспортный стол с пакетом следующих документов:

  • паспорт;
  • свидетельство о рождении ребенка (или паспорт – для детей с 14 лет);
  • свидетельство регистрации права собственности на имущество (в числе собственников должен числиться и ребенок).

Шаг 3. Явиться в орган опеки и попечительства.

В орган опеки должны явиться лично оба родителя в любом случае (даже если они в разводе) вместе с несовершеннолетним. Предоставляются следующие документы:

  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении ребенка или его паспорт, если ребенок достиг 14-летнего возраста;
  • справка о зарегистрированных лицах в продаваемой квартире;
  • свидетельство о регистрации права собственности на продаваемый и покупаемый объект;
  • разрешение нотариуса на проведение сделки;
  • технический паспорт и кадастровый план реализуемого и приобретаемого объекта;
  • свидетельство о заключении или расторжении брака;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Если один из родителей по каким-либо причинам не может явиться лично, необходимо предоставить письменное разрешение от него на проведение сделки, либо судебное решение о лишении его родительских прав на ребенка, либо судебную справку о том, что человек пропал без вести.

Шаг 4. Написать заявление о продаже старой квартиры и покупке новой.

Заявление пишется и подписывается законными представителями и несовершеннолетним, если ему исполнилось 14 лет.

Шаг 5. Дождаться решения органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства должны рассмотреть заявление и произвести проверку в течение 14 дней. По истечении срока выдается либо отказ, либо письменное разрешение на реализацию собственности или ее доли, принадлежащей ребенку.

Шаг 6. Законные представители ребенка и сам несовершеннолетний снимаются с регистрации по текущему месту жительства.

Шаг 7. Заключение сделки.

Далее заключается сделка в стандартном режиме в соответствии с установленными законами РФ.

Нотариус регистрирует договор купли-продажи, составляет акт о приеме-передаче недвижимого имущества, регистрируются права собственности на новое жилье, новые собственники прописываются в квартиру.

Шаг 7. Уведомление органов опеки и попечительства.

Завершающим шагом при продаже квартиры, в которой имеет долю несовершеннолетний, является письменное извещение органов опеки и попечительства о том, что ребенок получил долю в новом жилье и предоставление им копий договоров.

Инструкция, как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний

Если несовершеннолетний не является собственником квартиры, а только прописан в ней, разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки не требуется. Однако здесь есть другой нюанс – требуется разрешение на выписку несовершеннолетнего из продаваемого жилья.

В данном случае ребенка нельзя выписать «в никуда», и опять же органы опеки и попечительства заботятся о соблюдении имущественных прав ребенка, то есть он должен быть прописан в квартире, по условиям, не уступающей условиям текущего места жительства.

А это означает, что без похода в органы опеки и сбора необходимых документов не обойтись.

Шаг 1. Получить разрешение на выписку от органов опеки.

В данном случае пишется соответствующее заявление и подается похожий пакет документов, что и при продаже доли собственности ребенка.

Шаг 2. Обратиться в паспортный стол по месту жительства.

В паспортный стол должен явиться один из родителей. Если ребенку исполнилось 14 лет, то он также должен присутствовать.

Здесь законный представитель заполняет заявление установленного образца на выписку ребенка. Вместе с заявлением подаются следующие документы:

  • паспорт представителя;
  • свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт, если исполнилось 14 лет);
  • разрешение на выписку от органов опеки и попечительства;
  • свидетельство о праве собственности на вновь приобретаемое жилье.

Шаг 3. Заполнить листок убытия.

При этом обязательно указывается адрес нового приобретаемого жилья.

Шаг 4. Получить листок убытия.

Проверка предоставленных данных производится в течение недели. В случае успешного исхода, сотрудник паспортного стола выдает листок убытия, и с этого момента ребенок считается выписанным.

Шаг 5. Заключение сделки. Далее производится заключение сделки в стандартном режиме. После получения права собственности на новое жилье, ребенок прописывается по новому месту жительства.

Таким образом, продажа квартиры, если в доле несовершеннолетние дети, или они в ней прописаны, усложняется тем, что необходимо получить соответствующее разрешение от органов опеки и попечительства. А для этого необходимо соблюдать все условия и исключить ущемление прав ребенка.

по теме:

Источник: https://kvartirastudia.ru/prodat-kvartiru-nesovershennoletnie-deti.html

Advokatkm
Добавить комментарий