Как и когда можно продать приватизированную квартиру

Содержание
  1. Продажа приватизированной квартиры
  2. Риск при покупке приватизированной квартиры
  3. Какие нужны документы для продажи приватизированной квартиры?
  4. Налог при продаже приватизированной квартиры
  5. До какого срока продлена бесплатная приватизация квартир?
  6. Как продать приватизированную квартиру с долями
  7. Как правильно продать приватизированную квартиру с долями?
  8. Как можно продать долю?
  9. Доля в приватизированной квартире
  10. Реализация квартиры с долями несовершеннолетних?
  11. Можно ли продать долю ребенка?
  12. Продажа без согласия её совладельцев?
  13. Когда можно продать квартиру после приватизации – сразу, чтобы не платить налог, в 2018 году
  14. Оформление жилья в собственность
  15. Когда можно продать квартиру после приватизации?
  16. Чтобы не платить налог
  17. Можно ли сразу после оформления?
  18. Способы оптимизации налога
  19. Порядок действий
  20. Необходимые документы
  21. Часто задаваемые вопросы
  22. Каковы условия?
  23. Продажа жилья пенсионеркой
  24. На видео о документах, необходимых для продажи квартиры
  25. Продажа квартиры после приватизации: через какое время заключать сделку?
  26. Приватизация
  27. Особенности налогообложения
  28. Продажа приватизированной квартиры
  29. Особенности продажи
  30. Особенности продажи квартиры после приватизации: когда можно продавать?
  31. Через сколько можно продать квартиру после приватизации?
  32. Понятие
  33. Налоговый вычет
  34. Документы
  35. Можно ли без налога?
  36. Платят ли пенсионеры?
  37. Особенности
  38. При долевой собственности
  39. С прописанным человеком
  40. С несовершеннолетним ребенком

Продажа приватизированной квартиры

Как и когда можно продать приватизированную квартиру

Последнее обновление: 20.01.2018

Что нужно знать о правилах продажи приватизированной квартиры? Какие тут особенности?

Приватизация квартиры – это бесплатная передача квартиры в собственность людям, которые проживают в ней по договору социального найма (муниципальным квартиросъемщикам). По сути, это подарок жильцам от государства.

Правда, этот подарок несет в себе не только новые права и возможности для жильцов, но и определенные обязанности и ответственность. В частности, обязанность по содержанию квартиры и территории общего пользования, обязанность по уплате налога на недвижимость и т.п.

Другими словами, как и многое в жизни, приватизация квартиры имеет свои плюсы и минусы.

  ♦ Плюсы и минусы приватизации квартиры ♦

Порядок и условия приватизации регулируются законом ФЗ-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г.

Квартира может быть передана проживающим в ней членам семьи как в общую совместную, так и в общую долевую собственность (подробнее о видах собственности – см. по ссылкам).

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке – смотри в этом разделе.

 

Риск при покупке приватизированной квартиры

При покупке приватизированной квартиры существует один особенный нюанс (риск), который нужно учитывать Покупателю.

Приватизация квартиры производится по заявлению проживающих (зарегистрированных) в ней жильцов, и оформляется в виде Договора передачи жилого помещения в собственность граждан. Этот договор затем регистрируется в Росреестре.

Такой подарок от государства предусмотрен для всех членов семьи, проживающих в квартире.

«По умолчанию» все прописанные в квартире должны быть включены в Договор передачи и, соответственно, в число собственников.

 Но так как приватизация – дело добровольное, то кто-либо из членов семьи, проживающих (прописанных) в квартире может от нее отказаться. 

Отказ от приватизации оформляется также отдельным письменным заявлением гражданина с просьбой не включать его в число собственников. В этом случае он остается только пользователем жилья, и (важно!) сохраняет за собой бессрочное (пожизненное) право пользования этой квартирой. То есть Покупатель потом не сможет принудительно выписать (выселить) такого жильца.

Это основной риск покупки приватизированной квартиры.

  ♦ К слову об отказе от приватизации ♦

Этот специфический риск характерен именно для случая, когда квартира перешла в собственность Продавца путем приватизации. В остальном сделку с приватизированной квартирой для Покупателя можно считать низкорисковой.

Если в составе семьи жильцов есть несовершеннолетние дети, то в процессе приватизации они автоматически включаются в число собственников. Для «не включения» ребенка в число собственников квартиры нужно Разрешение органов опеки и попечительства.

Такое же разрешение требуется, если в квартире зарегистрированы только несовершеннолетние дети (а их родители, например – по другому адресу), и приватизацию хотят провести только на детей.

Как действовать Покупателю в случае покупки такой квартиры – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Какие нужны документы для продажи приватизированной квартиры?

Перечень документов для сделки будет зависеть от того, Продавец вы или Покупатель. Как так? Разве он не одинаков для обоих?

Дело в том, что Продавцу для того, чтобы продать свою приватизированную квартиру, нужен самый минимум документов, необходимый только для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

А вот Покупатель (если он разумный человек) потребует от Продавца дополнительные документы, чтобы выяснить некоторые детали, которые снизят  риск признания сделки недействительной.

Итого, список документов для сделки купли-продажи квартиры (в т.ч. приватизированной):

  • с позиции Продавца – см. на этом шаге ИНСТРУКЦИИ для Продавца;
  • с позиции Покупателя – см. на этом шаге ИНСТРУКЦИИ для Покупателя.

По той же причине и условия Договора купли-продажи квартиры Покупателю надо отслеживать гораздо тщательнее, чем Продавцу. В частности – условия выписки всех жильцов из квартиры, условия денежных расчетов в сделке, условия и сроки физической передачи квартиры, и т.п.

Образец Договора купли-продажи приватизированной квартиры можно скачать здесь.

Налог при продаже приватизированной квартиры

Какой налог с продажи приватизированной квартиры придется уплатить Продавцу?

Здесь размер налога будет зависеть от срока владения квартирой, т.е. от срока с момента ее приватизации, до момента ее продажи. Если Продавец владел квартирой более 3-х лет, то он полностью освобождается от уплаты налога.

Если же Продавец владел квартирой менее 3-х лет, то при ее продаже он обязан будет уплатить налог НДФЛ-13%.

От какой суммы отсчитывается этот налог и как можно его уменьшить, применив налоговый вычет – рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

До какого срока продлена бесплатная приватизация квартир?

Сроки приватизации жилья много раз продлевались и перепродлевались. А в феврале 2017 года Государственная Дума приняла, наконец, закон о бессрочной бесплатной приватизации (подтверждение – здесь).

Таким образом, срок для подачи заявления на приватизацию квартиры теперь ничем не ограничен. Бесплатно оформить свое муниципальное жилье в собственность можно когда угодно.

Приватизация жилья допустима только один раз в жизни каждого гражданина РФ, независимо от места (города) приватизации.

Исключение – несовершеннолетние дети, автоматически включенные в состав собственников квартиры, могут по достижению совершеннолетия еще раз приватизировать какую-нибудь другую квартиру, где они будут зарегистрированы.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/prodazha-privatizirovannoj-kvartiry/

Как продать приватизированную квартиру с долями

Как и когда можно продать приватизированную квартиру

Продажа приватизированного жилья, находящегося в долевой собственности нескольких людей, в наши дни производится часто. Это является следствием массовой приватизации квартир в девяностых годах XX века. Тонкости этого процесса интересны многим владельцам квартир, а также их наследникам и родственникам.

Как правильно продать приватизированную квартиру с долями?

Для того, чтобы описать весь порядок такой продажи, необходимо понять чем приватизация отличается от купли-продажи.

Приватизация с правовой точки зрения – это подарок от государства. В процессе дарения недвижимость переходит из государственной собственности в частную. Государство дарит недвижимость тем, кто написал заявление на приватизацию.

Автоматически свою часть в приватизированной собственности приобретают все несовершеннолетние жильцы данной квартиры, поскольку их интересы представляют родители, написавшие заявление.

Договор купли-продажи, в отличие от приватизации, осуществляется между двумя владельцами недвижимости на возмездной основе.

Принципиальная разница между этими двумя юридическими процессами вроде бы не велика. Однако приватизированные квартиры в подавляющем своём большинстве оформлены на несколько человек, что создаёт массу юридических проблем.

Недвижимость, находящаяся в совместной частной собственности может быть продана сразу вся при общем согласии или по частям с соблюдением определённых процедур.

Процедура продажи квартиры не зависит от того, кто проявил инициативу. Алгоритм действий в этом случае следующий.

  1. Если все жильцы квартиры дружно решили продать свою жилплощадь, то в договоре купли-продажи необходимо упомянуть в качестве продавцов все жильцов, поименованных в документе приватизации.
  2. Интересы владельцев жилья, не достигших возраста 18 лет, представляют их родители или опекуны.
  3. Для продажи жилплощади, в которой проживают несовершеннолетние граждане, следует получить согласие органов опеки.
  4. В договоре о продаже и приобретении квартиры должны быть оговорены части, приходящиеся на каждого продавца.

В соответствии с нормами закона каждый из участников продажи получает пропорциональную часть денег. На практике распределение средств осуществляется преимущественно по договорённости.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Как можно продать долю?

Осуществить продажу части квартиры можно, но это будет сложно, потому что все владельцы долей жилплощади равны в своих правах. Это означает, что действия одного из владельцев не должны идти во вред другому.

Продажа доли осуществляется следующим образом.

  1. Решая продать свою часть квартиры, продавец определяется с ценой и находит покупателя.
  2. Заключить договор купли-продажи в этом случае можно только с согласия всех остальных владельцев жилого помещения. Для этого их необходимо известить в письменном виде под роспись за месяц до осуществления сделки.
  3. Собственники долей в данном жилом помещении имеют право приоритета. Независимо от наличия покупателя, другой собственник, желающий выкупить продаваемую часть, имеет право это сделать в первую очередь.
  4. Выкупать продаваемую часть может один из совладельцев или все владельцы приватизированной жилплощади.
  5. Приобретать долю совладельцы жилплощади могут только по той цене, о которой продавец договорился с покупателем.
  6. Если по истечении месяца все совладельцы в письменном виде отказались от приобретения или не ответили на извещение, продавец может осуществить свою сделку. Однако сделать это он может только по заранее оговорённой цене. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Таким образом, принципиальным отличием продажи доли от продажи всей квартиры, находящейся в общей собственности, является процедура обязательного оповещения, право приоритета и невозможность снижения цены при заключении договора.

Доля в приватизированной квартире

При оформлении приватизации часто применяли упрощённую форму, включая в список собственников всех членов семьи, подавших заявление. Однако наступает время, когда необходимо определиться с частями, приходящимися на каждого владельца.

Делается это в соответствии положениями Главы 16 ГК РФ. Эта процедура зависит от взаимоотношений в семье и наличия несовершеннолетних детей.

Для обозначения долей собственникам необходимо подать заявления в Росреестр. Делается это для того, чтобы разделение квартиры по частям было оформлено официально.

Вместе с заявлением подаётся нотариально оформленное соглашение о выдаче доли жилплощади каждому собственнику. Если такое соглашение заключить не удаётся, решение спорных вопросов производится в суде.

Кроме того, в Росреестр подаются:

  • копии паспортов всех собственников недвижимости;
  • разрешение органа опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние дети;
  • технический паспорт на недвижимость;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

В соответствии с положениями ст. 18 ЖК РФ, в течение месяца Росреестр должен принять своё решение. Если с документами всё в порядке, то каждый владелец приватизированной жилплощади получает свидетельство собственности на свою долю.

Реализация квартиры с долями несовершеннолетних?

При продаже жилого помещения, в котором собственником доли является несовершеннолетний человек, обязательно следует получить разрешение органов опеки.

задача этого учреждения состоит в том, чтобы не позволить взрослым уменьшить долю, которая ребёнку была выделена первоначально.

Если после продажи жилого помещения целиком или по частям, ребёнку отходит часть, превышающая первоначальную, то любой нотариус оформит сделку и без разрешения учреждений опеки и попечительства.

Существует ещё одно условие законности продажи приватизированной жилплощади с частями у несовершеннолетних. Оно заключается в том, что деньги, полученные от доли, принадлежащей несовершеннолетнему лицу, будут размещены на депозитном счету в банке до наступления совершеннолетия владельца доли.

Можно ли продать долю ребенка?

Такая возможность существует, что даёт возможность родителям воспользоваться долей ребёнка для улучшения жилищных условий всей семьи.

Формально такая процедура ничем не отличается от аналогичной сделки по продажи доли любого собственника. Однако родителям придётся доказывать представителям органов опеки и попечительства, что ребёнку от такой продажи станет только лучше.

Для получения разрешения на продажу доли родители должны предоставить доказательства того, что ребёнок в квартире, приобретённой взамен проданной, будет находиться в лучших условиях. Кроме того, он будет иметь там большую долю в общей собственности.

Если жилищный вопрос для ребёнка не существенен, то доказательством благих намерений родителей может стать счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего владельца, где будут размещены деньги, вырученные от продажи его доли жилплощади.

Продажа без согласия её совладельцев?

Сделать это законным способом практически невозможно. Даже если такую сделку оформит нотариус, её не примут в Росеестре, поскольку не будет полного набора документов, а именно – отказов всех владельцев жилплощади приобрести эту долю.

Однако существуют и другие способы передачи собственности на недвижимость. Например, завуалированной продажей может стать дарение своей доли.

В этом случае закон не требует обязательного согласия владельцев жилья. Ведь подарить свою долю человек может не только третьему лицу, но и совладельцу жилплощади.

Ещё одним способом передачи доли третьему лицу является её отчуждение в качестве залога.

Владелец доли может передать её банку в обмен на выдачу крупного кредита. В случае, если человек не выплатит вовремя кредит, эта часть квартиры переходит банку, что равнозначно продаже третьему лицу. Противостоять такому процессу совладельцы жилья не в состоянии.

Таким образом, продажа приватизированной квартиры, находящейся в собственности нескольких человек, осуществляется сложно, с соблюдением многих процедур и нюансов. Ведь в этом случае закон стоит на страже законных интересов нескольких человек – совладельцев, в том числе и маленьких детей.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/prodazha/kak-prodat-privatizirovannuyu-kvartiru-s-dolyami

Когда можно продать квартиру после приватизации – сразу, чтобы не платить налог, в 2018 году

Как и когда можно продать приватизированную квартиру

Ставшие в результате приватизации собственниками своих квартир граждане сталкиваются с многими вопросами, касающимися новоприобретенной собственности. Например, возможна ли продажа квартиры сразу после приватизации?

Оформление жилья в собственность

Приватизация – это передача гражданам квартир, которые они занимали по праву социального найма в собственность. Передача происходит на основании соответствующего договора абсолютно бесплатно.

После регистрации своего права в Росреестре и получения на руки Свидетельства об этом граждане становятся полноправными собственниками.

С этого момента они вольны распоряжаться своим жильем так, как сочтут нужным. Они могут:

  • продолжить проживать на этой жилплощади;
  • сдавать ее в аренду;
  • дарить;
  • продавать;
  • завещать;
  • внести в качестве вклада в уставный капитал юрлица и т. д.

При этом практически не существует ограничений права распоряжаться своей собственностью. Разве что, делать это можно, не нарушая права других граждан.

Однако владение собственностью порождает и ряд обязанностей, например платить налоги.

Когда можно продать квартиру после приватизации?

Как уже упоминалось, владелец приватизированной квартиры имеет полное право ее продать. Причем сделать это он может в любой момент, как только у него возникнет такое желание.

Но, поскольку квартиру он получил даром, то она составляет его доход. И при продаже, то есть превращении недвижимости в денежные средства, с этого дохода потребуется уплатить налог — НДФЛ.

В 2018 году, как и ранее, он составляет 13%.

Чтобы не платить налог

Означает ли это, что продать квартиру сразу после приватизации и окончания оформления документов нельзя? Разумеется, можно. Получив на руки Свидетельство на жилье, можно в тот же день оформить сделку по его продаже.

Никаких временных ограничений не установлено, но только с соблюдением всех требований закона. Их два:

  1. Завершить процесс приватизации госрегистрацией права.
  2. Уплатить НДФЛ после продажи.

Если продажа квартиры связана с покупкой новой, то у собственника есть возможность вернуть уплаченный подоходный налог.

Сделать это можно, получив имущественный (налоговый) вычет. В результате уплаченная сумма налога будет возвращена государством.

Но есть ограничения, касающиеся предоставления такого вычета:

  • воспользоваться им можно только единожды;
  • он ограничен 2 миллионами рублей;
  • получить его может только тот, кто платит НДФЛ.

И все же это единственная возможность избежать выплаты солидной суммы в виде подоходного налога, если ситуация требует продать приватизированную квартиру до истечения трехлетнего срока.

Иначе налог должен быть уплачен полностью и возврат его становится невозможным.

Можно ли сразу после оформления?

Однако, такая обязанность пропадает спустя три года. Их отсчет начинается с момента выдачи Свидетельства о госрегистрации.

С этого времени полученная от государства квартира уже не считается чистым доходом.

То есть ответ на вопрос, когда можно продать квартиру после приватизации, звучит так: в любое время, но если это происходит ранее чем через три года, то потребуется уплатить 13% налога.

При этом не играет роли, кому именно будет продана квартира. В отличие от дарения или наследования никаких льгот для близких родственников при продаже не предусмотрено.

Способы оптимизации налога

Способов оптимизировать и уменьшить сумму НДФЛ существует несколько:

  1. Для единственного собственника – это оформление имущественного вычета при покупке нового жилья.
  2. Для участников долевой собственности – продажа квартиры по долям и получение вычета каждым из собственников.

Порядок действий

При расчете налога необходимо помнить, что до истечения трех лет владения недвижимостью, при ее продаже можно уменьшить размер налоговой базы на 1 миллион рублей. То есть налог будет насчитываться с меньшей суммы.

Для получения вычета единственным собственником требуется, чтобы принадлежащая ему квартира была продана, а новая приобретена в течение одного налогового периода (года). При этом фактически налог платить не придется, так как произойдет взаимозачет НДФЛ и имущественного вычета.

Если же оформление сделок будет разделено во времени, то придется:

  • сначала заплатить причитающуюся государству сумму;
  • потом оформлять вычет.

Спустя два года возврат денег станет и вовсе невозможным.

Для собственников долей в квартире оптимизировать налогообложение проще всего, продав квартиру по долям. В этом случае каждый из продавцов может уменьшить свою и без того не слишком большую налогооблагаемую базу на 1 млн. рублей.

А затем, если ранее не использовалось право на имущественный вычет, воспользоваться им при покупке новой квартиры.

Для тех, кто уже воспользовался имущественным вычетом до 2013 года, но тогда стал обладателем жилья стоимостью менее 2 миллионов рублей (например, при покупке доли в квартире) есть возможность получить вычет на оставшуюся сумму.

То есть вернуть налог можно будет не полностью, а частично, в пределах остатка. Условия получения те же, что и для тех, кто ранее вычетом не воспользовался.

Необходимые документы

Для того, чтобы воспользоваться правом на получение имущественного вычета, потребуется представить в районное отделение ФНС пакет необходимых сведений:

  1. Декларацию 3-НДФЛ, заполнив форму.
  2. Копию паспорта заявителя (заверенную).
  3. Справку (или справки) 2-НДФЛ, полученные по месту работы.
  4. Заявление о предоставлении вычета (возврате налога).
  5. Договор покупки квартиры.
  6. Подтверждающие оплату документы.
  7. Свидетельство о госрегистрации права на новое жилье.

Здесь можно скачать образец заполнения декларации 3-НДФЛ.

В отдельных случаях могут потребоваться и иные документы:

  • кредитный договор, если новое жилье приобретается через ипотеку;
  • свидетельство о браке и заявление об определении долей, если квартиру покупают супруги.

Если продажа квартиры, бывшей в собственности менее трех лет, происходит в одном году, а оформление покупки в следующем, то:

  • сначала придется подать форму 3-НДФл и копию паспорта, получить уведомление, уплатить налог;
  • только затем подавать заявление на вычет и остальной пакет документов.

Часто задаваемые вопросы

У желающих продать квартиру сразу после приватизации возникает ряд вопросов. Рассмотрим наиболее частые из них

Каковы условия?

Избежать уплаты НДФЛ при продаже сразу после приватизации возможно только в том случае, если продажа приватизированной квартиры совершается с целью покупки другого жилья.

Для этого оформляется имущественный вычет. Условия его получения следующие:

  • он ограничен суммой 2 000 000 рублей;
  • воспользоваться им можно только один раз в жизни;
  • получить его может только тот, кто платит НДФЛ (наемные работники, ИП, в исключительном случае пенсионеры).

Чтобы произошел взаимозачет НДФЛ и вычета необходимо обе сделки оформить в одном налоговом периоде.

Продажа жилья пенсионеркой

Поскольку пенсионеры получают доход (пенсию), которая не облагается НДФЛ в размере 13%, то воспользоваться вычетом они могут только в одном случае. Если перенесут вычет на предшествующие периоды, но не более трех лет.

То есть гражданин, вышедший на пенсию в 2018 году, может получить вычет за 2018 год и три предшествующих — 2012-14 гг.

То есть за те периоды, когда он получал доход, облагаемый НДФЛ. Декларация при этом подается за все годы.

На видео о документах, необходимых для продажи квартиры

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/kogda-mozhno-prodat-kvartiru-posle-privatizacii.html

Продажа квартиры после приватизации: через какое время заключать сделку?

Как и когда можно продать приватизированную квартиру

Для того чтобы получить право на продажу квартиры необходимо должным образом оформить права собственности. Стать полноправным владельцем можно только после прохождения процедуры приватизации.

Приватизация

Согласно действующему законодательству россияне вправе единожды бесплатно приватизировать свое жилье.

Процедура приватизации предполагает перевод квартиры из государственной/муниципальной в частную собственность физлица.

Для приватизации квартиры по ФЗ № 1541-1 претендент должен постоянно проживать в данной квартире, участвовать в отношении нее в договоре соцнайма и иметь российское гражданство.

После этого собственник получает всю полноту прав в распоряжении квартирой.

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Он вправе проживать в ней, сдавать в аренду, передавать по дарственной, оформлять на нее завещание или продавать.

А если квартира находится в муниципальной собственности, то проживающие там лица пользуются ей по договорам социального найма. Они не вправе заключать в отношении нее сделки купли-продажи, это может делать только муниципалитет.

Особенности налогообложения

Сделка по продаже квартиры относится к налогооблагаемым.

Это значит, что после получения денег за квартиру продавец должен отчитаться перед ФНС о полученной прибыли и перечислить в бюджет НДФЛ по ставке 13%.

Россияне могут получить вычет в размере 1 млн.руб. при продаже.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Это значит, что если квартира была продана за эту сумму или дешевле, то НДФЛ не платится, так как налогооблагаемая база обнуляется. При этом по новым правилам россиян лишили возможности занижать в договоре цену сделки до суммы менее 1 млн.руб.

для ухода от налогов. Теперь НДФЛ определяется с учетом кадастровой стоимости квартиры, если цена продажи, указанная в договоре ниже нее.

Если же квартира продана по стоимости выше кадастровой, то для расчета налогооблагаемой базы применяется цена из договора.

Собственники вправе учесть расходы на приобретение недвижимости, но в отношении приватизированного жилья это послабление не имеет смысла: квартира достается ее владельцам абсолютно бесплатно.

Также при владении недвижимостью в течение определенного срока можно получить законное освобождение от налогообложения.

В 2017 году в Налоговое законодательство были внесены определенные правки, которые увеличили минимальный срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от НДФЛ с 3 до 5 лет.

Оно действует в отношении всех квартир, права собственности на которых были получены после 2016 года.

Но на приватизированное жилье это правило не распространяется. При переводе квартиры из муниципальной в частную собственность по приватизации собственник для безпрепятственной продажи должен владеть квартирой минимум 3 года. Тогда он выпадает из поля зрения налоговиков.

Например, квартира была приватизирована в 2016 году. Начиная с 2019 года, ее владелец может продавать жилье без уплаты НДФЛ независимо от цены сделки. Поэтому целесообразно подождать истечения налогооблагаемого периода, чтобы избежать переплаты налога в бюджет.

Но если же ждать у владельца нет возможности, то налог рассчитывается как (стоимость квартиры-1 000 0000 рублей)*13%.

Если новая квартира будет куплена налогоплательщиком взамен старой в одном налоговом периоде, то у него также появляется возможность избежать налогообложения.

По закону россияне могут получить возврат по НДФЛ в размере 13% от стоимости купленной недвижимости в рамках имущественного вычета.

Но его предельный размер составляет 260 тыс.руб. (13% от 2 млн.руб.). Когда размер вычета превысит НДФЛ с продажи, налог можно не платить.

Приведем пример. Иванов продал после приватизации квартиру за 1 800 000 руб. Он должен перечислить в бюджет налог в размере 234 тыс.руб. Но в том же году он приобрел недвижимость за 2 500 000 руб.

За купленную квартиру ему полагается вычет в размере 260 тыс.руб. (максимальное значение). Получается, что НДФЛ Иванову платить не нужно.

Более того, он должен получить доплату из бюджета в размере 26 тыс.руб.

Стоит учитывать, что право на имущественный вычет каждый россиянин может реализовать только в пределах 260 тыс.руб. за все время.

Продажа приватизированной квартиры

Продажа приватизированной квартиры предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка или аванса покупателем. Этот этап не является обязательным, но он необходим, если процедура приватизации еще не пройдена, а продавец уже нашел покупателя. Заключая предварительный договор стороны фиксируют свои намерения заключить договор купли-продажи в перспективе по оговоренной цене.
  2. Получение продавцом выписки из ЕГРН, которая с 2017 года подтверждает права собственности на квартиру взамен ранее выдаваемого свидетельства. Выписка выдается в Росреестре на основании поданных документов на приватизацию. Также этот документ служит подтверждением отсутствия обременений и запрета на отчуждение недвижимости.
  3. Подготовка необходимых документов для заключения сделки, включающих: техпаспорт из БТИ, кадастровый паспорт из Росреестра, выписку из лицевого счета/домовой книги.
  4. Подписание договора купли-продажи. Он должен включать обязательное упоминание о сторонах сделки, их паспортные реквизиты; дату заключения договора и место; детальное описание предмета сделки: кадастровый номер квартиры, ее площадь, количество комнат, адрес, этаж и прочие существенные характеристики; цену сделки и порядок взаиморасчетов; указание на отсутствие долгов и обременений; подписи сторон. Остальные пункты включаются в договор по усмотрению сторон.
  5. Договор купли-продажи не подлежит нотариальному заверению, но оно допускается по желанию сторон. Нотариальное заверение сводит к минимуму возможность оспаривания сделки и снижает риски мошенничества. Нотариус также может участвовать при передаче денег от покупателя к продавцу.
  6. Стороны должны оформить переход прав собственности от продавца к покупателю в Росреестре. Для этого они пишут в организации заявление и прилагают договор купли-продажи. За указанную процедуру взымается госпошлина в размере 2000 руб.
  7. Покупатель получает выписку из ЕГРН, где он указан в качестве правообладателя.

Особенности продажи

В некоторых случаях сделка купли-продажи приватизированной квартиры будет иметь особенности.

Так, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок и ему принадлежит доля в собственности, то родителям предварительно необходимо получить согласие органов опеки на продажу квартиры.

При этом в приобретаемом взамен жилье ребенку должна быть выделена доля в собственности, аналогичная по размеру той, которой он владел в приватизированной квартире или превосходящая ее с точки зрения площади.

Без согласия органов опеки на сделку она будет признана недействительной и аннулирована.

Обычно квартиранты выписываются из квартиры до заключения сделки купли-продажи. Но в договоре можно предусмотреть обязанность жильцов выписаться после переоформления прав собственности в определенные сроки. Но если прописанные люди не желают добровольно выписываться, это можно сделать в принудительном порядке.

Стоит учитывать, что приватизация жилья, которое признано аварийным невозможно. Соответственно владельцам таких квартир нельзя в законном порядке заключать сделку купли-продажи в отношении них.

Но они могут рассчитывать на расселение и предоставление им от государства социального жилья.

Если собственников несколько, то перед заключением договора купли-продажи необходимо получить от них согласие на продажу доли.

Первоначально продавец части недвижимости должен уведомить всех владельцев о своем желании реализовать свою долю и предложить им воспользоваться преимущественным правом покупки.

Только после получения от них официального письменного отказа от покупки продавец вправе заключить сделку с третьим лицом.

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-posle-privatizacii.html

Особенности продажи квартиры после приватизации: когда можно продавать?

Как и когда можно продать приватизированную квартиру

Процесс бесплатной приватизации в РФ продолжается уже не одно десятилетие.

Квартиры после свежей приватизации нередко встречаются на рынке недвижимости.

Однако не все владельцы такого жилья однозначно знают, когда выгоднее продавать квартиру после приватизации и как избежать уплаты налога на доходы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам бесплатной консультации:

Через сколько можно продать квартиру после приватизации?

Чтобы разобраться с тем, можно ли продать квартиру после окончания приватизации, следует уточнить юридический статус этой процедуры, права и обязанности собственника жилых помещений и особенности налогообложения в РФ.

Понятие

Приватизацией именуется процесс передачи государственного или муниципального имущества в собственность физлиц и организаций.

Под приватизацией обычно подразумевается процесс бесплатной передачи недвижимости, в которой граждане проживали по договору соцнайма, в личную собственность.

Процесс приватизации стартовал сразу же после распада СССР и легитимации частной собственности, когда граждане получили возможность оформить право владения и распоряжения недвижимостью.

Особенностью приватизации в России является ее бесплатный характер — за получение в собственность квадратные метры жилья не приходилось расплачиваться с государством или муниципалитетом. Единственное, что оплачивалось, это госпошлина и технические расходы за подготовку документов.

Бесплатная приватизация жилфонда имеет несколько общих правил:

  • в ней можно участвовать единожды за всю жизнь;
  • на момент приватизации участники обязаны иметь постоянную регистрацию по данному адресу;
  • необходимо получить согласие всех прописанных в квартире лиц и отказы от участия в приватизации;
  • жилье не должно находиться в аварийном состоянии, располагаться в общежитиях, числиться в фонде служебных помещений или находиться на балансе военных городков;
  • для приватизации необходимо оформить технический и кадастровый паспорта.

Образец согласия на приватизацию и заявления об отказе от участия в приватизации.

Приватизация государственной и муниципальной собственности опирается на несколько законодательных актов:

Налоговый вычет

Продавец вправе рассчитывать на налоговый вычет, если в течение того же года он приобрел другое жилье.

Прямого взаимозачета налогов в этом случае обычно нет, так что уплачивать НДФЛ все же придется.

Однако можно вернуть уплаченные средства, так как в этом случае возвращаются все полученные в течение года доходы, к которым относится не только зарплата, но и доход от продажи квартиры.

Вычет предоставляется на максимальную сумму в 2 млн. рублей, если цена покупаемой квартиры ниже — то расчет вычета производится исходя из ее стоимости.

Если квартира приобреталась с использованием ипотечных средств, то размер вычета увеличивается до 3 млн. рублей.

Размер вычета составляет 13% от стоимости приобретаемого жилья, так что в зависимости от цены проданной квартиры может полностью покрыть уплаченный налог.

Документы

Для предоставления налогового вычета нужно предоставить:

  • копию правоустанавливающих документов;
  • копию договора купли-продажи;
  • копию документов о передаче денежных средств;
  • справку 2-НДФЛ (от работодателя);
  • декларацию 3-НДФЛ.

Можно ли без налога?

От налога освобождаются лица, если с момента приватизации прошло 3 года (для приватизированных до 01.01.2016) или 5 лет (после 01.01.2016).

Также налог не взимается, если стоимость жилья при продаже составляет менее миллиона рублей, что встречается только в провинции.

Все остальные случаи законного ухода от уплаты налогов при продаже приватизированной квартиры не подходят.

Иногда работники ФНС могут произвести взаимозачет налога и вычета при одновременной продаже и покупке квартиры, но это не является для них обязательным — все зависит от конкретного работника налоговой.

Единственным полулегальным способом остается лишь указание в договоре купли-продажи заниженной цены (1 млн. рублей или ниже). Несмотря на рискованность таких действий, связанную с возможным опротестованием сделки, такая схема часто применялась раньше.

Однако и в этом случае государство постепенно ужесточает законодательство.

Теперь сумма в договоре не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости, в ином случае сделка просто не будет зарегистрирована.

К тому же если ФНС выяснит, что при продаже использовалась схема ухода от налогов, можно «попасть» на большие штрафы. Так что применять такой способ ухода от налогов не рекомендуется.

Платят ли пенсионеры?

Продажа приватизированной квартиры не предусматривает отдельных льгот для пенсионеров — в данном случае перед законом все равны.

Таким лицам придется:

  1. либо выдерживать 3(или 5)-летний срок;
  2. либо платить налог в полном объеме и пользоваться правом налогового вычета.

Подробнее о том, платят ли пенсионеры налог на имущество, читайте в статье.

Особенности

В некоторых ситуациях продажа квартиры осложняется нюансами, связанными с юридическим статусом собственников или самого объекта недвижимости.

При долевой собственности

Если квартира была приватизирована на несколько лиц, то все они являются собственниками.

Продажа всего объекта возможна только с полного согласия всех владельцев, и в договоре купли продажи должны фигурировать все из них.

В остальном процедура продажи аналогична тем ситуациям, когда хозяин у квартиры только один.

В том случае, когда владелец доли хочет продать только ее одну (например, комнату в коммуналке), то преимущественное право покупки есть у остальных собственников. Для продажи своей доли постороннему лицу владелец обязан предоставить письменные отказы от покупки других дольщиков.

С прописанным человеком

Продажа квартиры с зарегистрированным в ней лицом — довольно сложный с юридической точки зрения вопрос.

Если при продаже обычной квартиры проблема решается довольно просто — лицо выписывается добровольно или по суду, то с прописанными в приватизированной квартире все сложнее.

На основании ФЗ «О приватизации» N 1541-1 от 04.07.1991, лица, которые на момент приватизации проживали в квартире и отказались от участия в ней, сохраняют право пользования жильем даже после смены собственника.

Так что если после совершения сделки такие лица отказались добровольно выписываться, то сделать это по суду почти невозможно.

Так что при покупке приватизированной квартиры покупателю нужно в обязательном порядке требовать снятия с регистрации всех проживающих в ней лиц до момента совершения сделки и перехода права собственности.

Еще более сложный случай — когда на момент приватизации квартиры лицо было зарегистрировано, но по тем или иным причинам не участвовало в приватизации и не подписывало отказ. В этом случае могут быть отменены все сделки, совершенные с объектом недвижимости, не взирая на то, какое количество времени прошло.

С несовершеннолетним ребенком

Рассмотрим ситуацию, когда в жилье зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не являющийся одним из собственников.

В таком случае при продаже квартиры, взамен он должен быть зарегистрирован по другому адресу до момента сделки.

В ином случае выписать его можно будет только по суду, что в случае свежеприватизированной квартиры почти нереально.

Согласно ст. 20 ГК РФ, дети до 14 лет должны быть прописаны только со своими родителями. Так что в этом случае о выписке и регистрации по новому адресу придется озаботиться всем членам семьи.

Статья 20 ГК РФ. Место жительства гражданина1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.

2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Источник: https://kvartirgid.ru/privatizatsiya/kogda-mozhno-prodavat.html

Advokatkm
Добавить комментарий