Как быстро продать коммерческую недвижимость

Содержание
  1. Как продать коммерческую недвижимость. Совет для быстрой продажи коммерческой недвижимости
  2. Как правильно продать коммерческую недвижимость
  3. Как лучше продать коммерческую недвижимость
  4. Как подготовить и продать коммерческую недвижимость быстро
  5. Как правильно оценить коммерческую недвижимость для продажи
  6. Как найти покупателя и продать коммерческую недвижимость
  7. Как продать коммерческую недвижимость – последние штрихи
  8. 8 секретов для быстрой продажи коммерческой недвижимости
  9. Секрет 2: Установить адекватную цену
  10. Секрет 3: Правильно подать объявление
  11. Секрет 4: Оформить документы в соответствии с законом
  12. Секрет 5: Грамотно провести юридическое сопровождение сделки
  13. Проверенные способы для быстрой продажи
  14. Как продать недвижимость самостоятельно
  15. Профессиональный подход к продаже
  16. Самая быстрая продажа по наиболее выгодной цене
  17. ЧИТАТЬ ЕЩЕ
  18. Как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно
  19. Коммерческая недвижимость – что это?
  20. Особенности продажи коммерческой недвижимости
  21. Сроки осуществления продажи
  22. Оценка стоимости
  23. Состояние документации
  24. Земельный участок
  25. Рекламная кампания
  26. Расположение здания
  27. Основные техники продажи
  28. Что можно сделать самому
  29. Подготовка документов к сделке
  30. Подготовка недвижимости
  31. Как продать коммерческую недвижимость: пошаговая инструкция
  32. Что такое коммерческая недвижимость?
  33. Варианты и способы продажи КН
  34. Способ 1. Самостоятельная продажа
  35. Способ 2. Услуги частного риэлтора
  36. Способ 3. Агентство недвижимости
  37. Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже
  38. Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости
  39. Где рекламировать коммерческую недвижимость?
  40. Как написать рекламный текст?
  41. Шаг 4. Выбираем покупателя
  42. Шаг 5. Подготавливаем документы
  43. Шаг 6. Заключаем договор
  44. Основные ошибки
  45. Как найти покупателя на объект?
  46. Как переоформить коммерческую недвижимость в жилую?
  47. Как оформить сделку по продаже коммерческого объекта?
  48. Как быстро продать любой коммерческий объект?
  49. Налог с продажи коммерческой недвижимости
  50. Заключение

Как продать коммерческую недвижимость. Совет для быстрой продажи коммерческой недвижимости

Как быстро продать коммерческую недвижимость

Продать недвижимость, относящейся к категории коммерческой, считается одним из способов заработка. Он весьма распространен. Если Вас интересует, как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно, то знание об особенностях и нюансах этого непростого мероприятия необходимо.

Нужен агент
по недвижимости?

Как правильно продать коммерческую недвижимость

Успешная продажа коммерческой недвижимости помимо усилий и внимания, требует также знаний и опыта в сфере операций с таким имуществом. Весь процесс делиться на этапы:

  • Определяем способ продажи.
  • Подготавливаем объект к показу – наводим порядок и собираем документы.
  • Оцениваем объект.
  • Ищем покупателя.
  • Заключение договора, расчет и передача объекта.

Если Вас интересует, как продать долю в коммерческой недвижимости, то знайте, что алгоритм действий отличается. По аналогии с жилым фондом, в первую очередь Вы обязаны предложить приобрести владельцам остальные доли объекта. Заранее уведомите их о своем желании.

Сделайте коммерческое предложение. Если у вас есть на примете другой покупатель – нужен письменный отказ других совладельцев от покупки. Иначе сделка пройдет с нарушением преимущественного права. Любой из совладельцев может в судебном порядке оспорить Ваше решение.

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Как лучше продать коммерческую недвижимость

Специалисты, которые знают, как лучше продать коммерческую недвижимость выделяют 3 способа продажи:

  • Самостоятельно заняться продажей – этот метод самый рискованный и финансово очень затратный. Также он требует опыта, внимания и времени. Самостоятельная продажа коммерческой недвижимости только кажется самой выгодной. В этом случае никому не нужно платить комиссионные. Но без опыта продаж сложно определить объективную стоимость объекта.

Самостоятельная продажа означает, что все этапы Вы организовываете сами. Никто не даст совет, как выгодно прорекламировать Ваш объект или грамотно составить договор.

  • Найти частного риелтора – небезопасный способ, т.к. велик шанс связаться с аферистом. Конечно, опытные и добропорядочные риелторы существуют, но их поиск занимает много времени.
  • Обратиться в агентство недвижимости – самый безопасный способ для тех, кто ищет способ, как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно. Специалисты дадут советы. Если Вам нужна помощь в продаже недвижимости, Вы цените свое время и готовы платить профи за проделанную работу – не отказывайтесь от этого способа.

Как подготовить и продать коммерческую недвижимость быстро

Чистое и отремонтированное помещение стоит дороже. Степень усилий, которые нужно приложить при подготовке зависит от нескольких факторов:

  • От финансовых возможностей.
  • От назначения объекта.

Например, охотнее купят офис с ремонтом. А вот на капитально переделанный склад нужно будет искать клиента. В этом случае у объекта с умеренным ремонтом больше шансов.

Те, кто знают, как лучше продать коммерческую недвижимость обращают внимание на то, что процесс подготовки имущества к продаже заключается не только в его уборке.

Также важен порядок в документах. Коммерческая недвижимость в основном продается дольше, чем жилье. Но, если Ваш объект будет юридически чистым, и Вы заранее обладаете полным пакетом документов для продажи, то шансы на быструю и выгодную продажу высоки. Нужные бумаги для продажи:

  • Выписка Государственного Реестра.
  • Справка из БТИ с техническими характеристиками объекта.
  • Документ, который подтверждает Ваши права на имущество.

Как правильно оценить коммерческую недвижимость для продажи

Если Вы заключили контракт с агентством недвижимости, то Ваш объект оценит специалист. А вот при самостоятельной продаже этот этап один из сложнейших. Если Вы заинтересованы в том, как правильно продать коммерческую недвижимость, то обратитесь к оценщику. Он грамотно и быстро определит, что следует учесть при расчете рыночной стоимости объекта.

Коммерческую недвижимость оценивают по другим критериям, нежели жилой фонд.

Основные факторы, которые имеют влияние на стоимость объекта данного вида имущества:

  • Назначение объекта.
  • Возраст объекта.
  • Техническое состояние и наличие ремонта.
  • Размер полезной площади.
  • Расположение, инфраструктура и близость дорожной развязки.
  • Парковка.

Как найти покупателя и продать коммерческую недвижимость

Те, кто знают, как продать коммерческую недвижимость быстро рекомендуют находить покупателя при помощи рекламы, объявлений, фотографий и видеороликов. Чем больше вариантов размещения Вашего желания продать недвижимость будет охвачено, тем больше шансов найти покупателя быстро:

  • Поместите свое объявление в газете.
  • Обратитесь на телевиденье и радио со своей рекламой.
  • Зарегистрируйтесь в Интернете на специальных сайтах.
  • Займитесь наружной рекламой, расклейте свои объявления.

Как продать коммерческую недвижимость – последние штрихи

Продажа коммерческой недвижимости входит в заключительный этап после того, как был найден покупатель. Нужно согласовать с ним договор купли-продажи. В документе необходимо детально описать объект, способ расчета и остальное.

Поэтому лучше обратитесь к специалисту для грамотного составления текста. Для заключения договора присутствие нотариуса не обязательно, достаточно его подписать и зарегистрировать в Росреестре.

После следует расчет и подписание акта о передаче коммерческой недвижимости.

Не забудьте об уплате налогов! Если Вас интересует, как продать коммерческую недвижимость без налогов, то уточните, когда объект был оформлен как Ваша собственность и сколько времени он им является.

Вам не нужно платить налог в случае оформления недвижимости до 2016 года. И когда она была Вашей собственностью не менее 3-х лет.

Если Вы приобрели объект после 2016 года, то для освобождения от уплаты налогов придется подождать 5 лет.

В заключение: обратите внимание на то, что продавец имеет полные права на недвижимость и оплачивает коммунальные счета до тех пор, пока не будет выдано Свидетельство новому владельцу.

По вопросам купли-продажи коммерческой и другого имущества Вы всегда можете обратиться в АН «Колизей» Мы обещаем Вам грамотную помощь и оперативную работу!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/prodazha-drugoy-nedvizhimosti/kak-prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost-bystro-vygodno-i-bez-nalogov

8 секретов для быстрой продажи коммерческой недвижимости

Как быстро продать коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость даже в условиях экономического кризиса является выгодным приобретением. Поэтому на фоне общего спада количества совершаемых сделок купли-продажи, такие помещения пользуются спросом. Быстрота продажи зависит от многих факторов, которые заинтересованный продавец должен внимательно изучить.

Существует четкий и проверенный алгоритм для того, чтобы продать коммерческое помещение в максимально быстрые сроки. Следует отметить, что наибольшим вниманием со стороны покупателей пользуются небольшие офисы и помещения для коммерческой продажи.

Если собственник ищет покупателя на недавно построенное помещение, то ремонт, скорее всего, еще достаточно свежий и привлекающий внимание. В таком варианте нет необходимости в предпродажной подготовке. Однако зачастую на продажу выставляют коммерческие помещения, которые ранее неоднократно сдавались арендодателям.

Каждая организация, арендующая коммерческое помещение, устанавливает свою офисную мебель, технику, компьютеры, проводит в удобные места средства связи. Все это может негативно влиять на общее состояние ремонта и поверхности стен. Перед началом показов помещения потенциальным покупателям, лучше освежить ремонт, убрать вывески и расклейки прежних арендаторов.

Также заранее целесообразно продумать моменты, которые заинтересуют клиента: прилежащая парковка, торговые центры, остановки, государственные структуры, которые располагаются вблизи объекта недвижимости.

Секрет 2: Установить адекватную цену

Если коммерческое помещение долго продается, то, вероятно, стоимость на него слишком завышена. Практика показывает, что если стоимость соответствует реальной, то продажа состоится быстро.

Если цена немного занижена, то потенциальный клиент может появиться в течение одной — двух недель.

Как определиться с ценой на коммерческую недвижимость? Изучить аналогичные предложения на рынке недвижимости, учитывая схожие характеристики в ремонте, площади, месте расположения, транспортной доступности, наличии парковки.

Секрет 3: Правильно подать объявление

При подаче объявлений в интернет-ресурсах или печатных СМИ важна правильная подача информации и красочные фотографии. Для этой цели необязательно приглашать профессиональных фотографов, можно сделать снимки самостоятельно, но со всех ракурсов.

При продаже коммерческой недвижимости необходимо прилагать план помещений, фотографии прилегающей территории, входа, общего здания. В тексте объявления нужно указать основную характеристику, содержащую площадь помещения, размер, наличие средств связи.

Если на продажу выставляется здание, то важной информацией будет размер строения, этажность, материал стен, перекрытий.

Таким образом, обязательно должна быть следующая информация:

  • чем недвижимость удобна и интересна;
  • имеются ли парковочные места и насколько комфортна транспортная развязка;
  • площадь, ремонт и прочая техническая характеристика.

Каждый ресурс охватывает лишь часть клиентов, поэтому важно распространить объявление на максимальном количестве площадок – как российских, так и местных. Нельзя забывать, что помимо интернета люди читают печатные СМИ, смотрят телевидение и ездят на машине. Поэтому разместите свое предложение в местных газетах, закажите бегущие строки или ролик на телевидении, а также снимите в аренду уличные билборды на месяц — два.

Секрет 4: Оформить документы в соответствии с законом

Будущих покупателей может отпугнуть отсутствие права собственности на продаваемый объект недвижимости, неузаконенные перепланировки, старый кадастровый паспорт. Также коммерческие помещения должны быть обязательно переведены в нежилой фонд.

Перевод жилого помещения в нежилое занимает длительное время и требует вложения немалых средств, поэтому далеко не все покупатели согласятся приобрести такую недвижимость.

У продавца должны быть все документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи.

Секрет 5: Грамотно провести юридическое сопровождение сделки

После того как продавец найдет потенциального покупателя, важно заключить договор купли-продажи с полным соответствием действующему законодательству. Что должен знать продавец:

  1. Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме.
  2. Не требуется нотариальное удостоверение договора.
  3. Договор должен содержать полные сведения о продавце, покупателе, объекте недвижимости.
  4. Важно прописать способ расчета.
  5. Договор обязательно регистрируется в Росреестре.
  6. До момента выдачи документов в Росреестре на покупателя, продавец обязан нести все затраты по объекту недвижимости, выраженные в коммунальных услугах, налогах и сборах.
  7. До момента регистрации права покупатель может начать пользоваться имуществом только с разрешения продавца.

    А если не разрешил – то ждать получения документов.

  8. После подписания договора купли-продажи продавец не может совершать никаких аналогичных действий с другими покупателями.

Проверенные способы для быстрой продажи

Практика показала, что собственники крупных коммерческих помещений не занимаются лично продажей, а поручают это дело профессионалам. Однако в любом способе продажи, какой бы ни выбрал владелец, есть свои плюсы и минусы.

Как продать недвижимость самостоятельно

Если собственник обладает большим количеством свободного времени, высокой степенью общительности и вторым телефоном, то можно заняться продажей лично. Существенными недостатками в таком подходе будут:

  • Личное размещение объявления в интернете, газетах, телевидении. Главный минус кроется в том, что вновь созданное предложение быстро теряет свою уникальность и один раз в несколько дней рекомендуется поднимать объявление за свой счет. Выбор наиболее востребованных ресурсов будет основан на собственной оценке собственника.
  • Большое количество звонков. Причем далеко не каждый звонок будет от потенциального покупателя. В основном беспокоить будут риэлтера.
  • Звонки не закончатся долгое время после продажи объекта недвижимости. Именно по этой причине лучше пользоваться другим номером, который и оставлять во всех объявлениях. Сразу после продажи его можно выкинуть.
  • Личное участие во всех осмотрах. Клиенты вряд ли будут подстраиваться под собственника. Скорее – наоборот. Чтобы быстрее продать помещение придется его показывать в любое удобное для клиента время. Именно поэтому на время продажи лучше взять отпуск, чтобы освободить себя от работы.
  • Слабое юридическое сопровождение. Специалисты настоятельно не рекомендуют использовать для заключения шаблоны договоров, взятых в интернете. Даже если вы лично нашли клиента, который готов приобрести коммерческое помещение, то лучше за дополнительную оплату поручить оформление договора агентству недвижимости.

Единственным достоинством личной продажи будет отсутствие комиссионных, которые пришлось бы заплатить агентству недвижимости за то, что они возьмут на себя всю работу.

Профессиональный подход к продаже

Те люди, которые дорожат своим временем и не привыкли тратить его впустую, понимают целесообразность обращения за помощью в продаже к агентам по недвижимости. Самый удобный вариант и для продавца и для риэлтерской фирмы – заключение эксклюзивного договора.

По его условиям всей работой по размещению объявлений, поиску клиентов, осуществлению показов, переговорам по телефонам занимается сотрудник агентства. Причем он будет использовать только проверенные методы и ресурсы, которые привлекают наибольшее количество покупателей.

Единственной обязанностью продавца по договору будет продажа недвижимости только через фирму, с которой заключен эксклюзивный договор.

Однако, если в указанный срок фирма не продала коммерческую недвижимость, то собственник будет иметь право на обращение к любому другому агенту.

Самая быстрая продажа по наиболее выгодной цене

Многие фирмы специализируются на срочном выкупе коммерческой недвижимости. В таком варианте для продавца есть только неоспоримые плюсы. Он получает деньги за считанные дни, а оформление на себя берет фирма.

Однако для такой процедуры лучше выбирать организации, имеющие серьезную репутацию и профессиональный подход .

Следуя советам, представленным в статье, можно быть уверенным, что коммерческая недвижимость продастся максимально быстро и по выгодной стоимости.

(11 средняя: 1.73 из 5)

ЧИТАТЬ ЕЩЕ

Как срочно продать квартиру в москве: 5 шагов для быстрой продажи Как продать земельный участок быстро, выгодно и без риска? Как быстро продать комнату: что нужно знать, чтобы не прогадать

Источник: http://srochnyjj-vykup.ru/stati/8-sekretov-dlya-bystroy-prodazhi-kommercheskoy-nedvizhimosti/

Как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно

Как быстро продать коммерческую недвижимость

> Недвижимость > Продажа > Как продать коммерческую недвижимость быстро и выгодно

Чтобы вести успешную предпринимательскую деятельность, необходимо иметь подходящее помещение. Однако случается и так, что помещение необходимо заменить – возможно, вы планируете расширять свой бизнес или переехать в более удобное место.

В этом случае возникает необходимость продажи освободившегося коммерческого помещения. Такая процедура имеет массу юридических и маркетинговых особенностей.

Чтобы разобраться во всех хитросплетениях, для начала необходимо понять, что такое коммерческая недвижимость.

  • Коммерческая недвижимость – что это?
  • Особенности продажи коммерческой недвижимости
  • Основные техники продажи
  • Что можно сделать самому
  • Подготовка документов к сделке
  • Подготовка недвижимости

Коммерческая недвижимость – что это?

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Понятие коммерческой недвижимости включает в себя капитальное строение или земельный участок, который используют для ведения предпринимательской деятельности. С помощью такой собственности можно получать доход путём ведения производственной и предпринимательской деятельности, сдачи в аренду, инвестирования и других законных видов деятельности.

Коммерческая недвижимость может быть 6 разных категорий:

  1. Помещения свободного предназначения – это предприятия общественного питания, спортивные комплексы, отели и пр.
  2. Недвижимость для розничной торговли – разнообразные магазины.
  3. Офисные помещения.
  4. Индустриальные и промышленные здания.
  5. Апартаменты для посуточной аренды, а также жилье для сдачи в долгосрочную аренду.
  6. Социальная недвижимость – разнообразные спортивные клубы, вокзалы, аэропорты и пр.

К разряду коммерческой недвижимости можно также относить только что выстроенные многоквартирные дома, в которых планируется продажа квартир. Однако в дальнейшем эта разновидность недвижимости переходит в категорию жилищного фонда.

Особенности продажи коммерческой недвижимости

Чтобы разобраться с тем, как быстро продать коммерческую недвижимость и кто будет этим заниматься, следует помнить, что этот процесс имеет ряд отличий по сравнению с продажей жилых помещений.

Сроки осуществления продажи

Как правило, потенциальный покупатель очень долго оценивает и взвешивает все за и против, прежде чем принять решение о приобретении помещений для коммерческой деятельности.

Оценка стоимости

Обычно правильно определить цену квадратного метра коммерческих помещений бывает достаточно затруднительно. Этот параметр является строго индивидуальным и зависит от возраста здания, его местоположения функционального предназначения.

Состояние документации

Этот вопрос является одним из наиболее серьёзных при приобретении коммерческой недвижимости.

Если здание подверглось даже незначительной перепланировке, были подведены коммуникации или сделаны пристройки, все это необходимо задокументировать и оформить правильно юридически, чтобы в дальнейшем избежать большого количества недоразумений. Если же помещение продаётся с такой проблемой, стоит сделать на него значительную скидку.

Земельный участок

Вопрос земли под нежилым помещением не возникает при покупке жилой квартиры, но при покупке коммерческих помещений он очень даже актуален.

С точки зрения закона, земля под объектом должна находиться в использовании по разрешению местных властей или же находиться в долгосрочной аренде.

Если земельный участок был выделен местными органами власти под определённые цели, построенное на нём коммерческое помещение должно этим целям полностью соответствовать.

Рекламная кампания

Грамотно проведённая рекламная кампания по продаже коммерческой недвижимости имеет большое значение. Необходимо донести до покупателя возможность получения значительной прибыли и успешного ведения бизнеса поле приобретения этой недвижимости. Это существенным образом ускорит реализацию вашей недвижимости.

Расположение здания

Очень важно при продаже нежилого помещения учитывать транспортную развязку поблизости, а также проходимость места, где располагается постройка. Для жилых помещений эти моменты будут скорее минусом, в то время как торговое помещение только выиграет от наличия большого количества людей под дверью.

Основные техники продажи

Очень важно решить для себя, кто будет заниматься процедурой продажи. Продать офис иди другую коммерческую недвижимость быстро можно тремя способами:

  1. Самостоятельная продажа — в этом случае вам не придётся переплачивать за услуги посредника. Но такая техника потребует массы сил и времени.
  2. Обращение к частному риелтору. По сравнению с риелторскими агентствами, услуги «частников» обойдутся дешевле, однако, найти хорошего специалиста с безупречной репутацией бывает не всегда легко.
  3. Обращение за помощью к риелторским агентствам. Как правило, они обладают достаточно большими клиентскими базами, однако стоимость их услуг может быть на порядок выше.

Что можно сделать самому

Если вы задумали продажу коммерческого помещения, проще всего будет обратиться за помощью к профессионалам. Однако вы можете самостоятельно предпринять ряд мер по продвижению вашей собственности. Вы можете разместить рекламу в средствах массой информации, а затем организовать доступ потенциальных покупателей для осмотра помещений и обсуждать с ними детали.

Для проведения самостоятельной рекламной кампании потребуется:

  1. Полный пакет документов на ваш офис.
  2. Компьютер с доступом в интернет.
  3. Некоторые финансовые затраты на проведение рекламной кампании в специализированных ресурсах.

Ниже представлен пошаговый план мероприятий, который вы можете провести самостоятельно.

  1. Перед тем как продать офис, нелишне будет проконсультироваться с посредниками относительно возможной суммы, которую вы можете реально выручить за неё, а также сроков и условий реализации. Такие консультации, как правило, даются бесплатно. Кроме того, можно провести самостоятельный мониторинг рынка спроса и предложений на специальных ресурсах.
  2. Далее необходимо составить текст объявления, который позволит выгодно подчеркнуть достоинства вашего помещения и вызовет интерес у потенциальных покупателей.
  3. Подумайте также о том, где вы будете размещать своё рекламное объявление. Если ваше помещение носит специализированный характер, можно подумать о рекламе на площадках соответствующей направленности. Там вы сможете найти большее количество потенциально заинтересованных лиц и предприятий. Можно также разместить объявление на региональных сайтах, занимающихся реализацией недвижимости.
  4. К моменту начала продажи офиса у вас на руках обязательно должен быть на руках полный пакет документов на объект. В случае возникновения у покупателя сомнений, вы сможете предъявить ему их. К тому же ваша готовность провести сделку по первому требованию, и полная готовность всех документов произведёт на покупателя благоприятное впечатление и послужит на благо вашей репутации.
  5. По мере того как будут поступать запросы от заинтересованных лиц, вам будет необходимо организовывать осмотр помещения. Подготовьте его таким образом, чтобы к осмотру оно предстало в наилучшем виде. Приготовьтесь к тому что придётся отвечать на массу вопросов, в том числе и неудобных. Ваше стремление уклониться от ответа может быть истолковано не в вашу пользу и вызвать недоверие.
  6. В случае готовности покупателя совершать сделку, необходимо составить отдельный предварительный договор, соглашение о задатке и условия дальнейших расчётов.
  7. Обязательно оформите договор купли-продажи по всем правилам и в обмен на полученные денежные средства передайте покупателю все документы на недвижимость.

Помните также о необходимости уплаты налогов с продажи.

Подготовка документов к сделке

Готовясь продавать помещение, настоятельно рекомендуется предпринять следующие шаги:

  1. Если объект предполагаемой сделки находился у вас в собственности более 5 лет, желательно проверить кадастровую документацию и при необходимости внести коррективы, чтобы все проведённые улучшения, перестройки и перепланировки.
  2. Обязательно подготовьте все документы, подтверждающие законность обладания земельным участком под строением и его использование по назначению. Если земля была передана в бессрочное безвозмездное пользование органом местной власти, желательно оформить документы о праве собственности на неё.
  3. Очень полезно иметь на руках выписку из Госреестра о том, что продаваемый объект недвижимости не находится под обременением. Если же какое-то обременение имеет место, необходимо иметь документацию с описанием причины этого обременения. Если коммерческая недвижимость качественная, небольшие ограничения со стороны государства не помешают её выгодно и быстро реализовать.
  4. Нелишне будет также проверить и кандидатуру потенциального покупателя. Можно затребовать выписку из каталога юридических лиц, а также проверить полномочия того, кто отвечает за проведение сделки. При наличии доверенности можно проверить её правомочность у нотариуса, который её выдавал.
  5. Собственный пакет документов тоже можно показать опытному и знающему юристу с целью обнаружения и исправления возможных слабых мест.

Наличие на руках полного пакета правильно оформленных документов значительно ускорит возможность реализации и позволит избежать попыток занизить цену.

Подготовка недвижимости

Предпродажная подготовка коммерческого помещения ничем не отличается от подготовки квартиры. Целесообразно провести лёгкий косметический ремонт, но не грандиозную реконструкцию, так как новый владелец всё равно будет проводить перепланировки помещения под свои нужды.

При проведении подготовки важно обратить внимание на следующие детали:

  1. Косметический ремонт здания – подкрашиваются и чинятся мелкие изъяны пола и стен.
  2. Отсутствие строительного мусора от ремонта и следов деятельности арендаторов.
  3. Удаление разного рода указателей, вывесок и надписей.
  4. Приведение в рабочее состояние коммуникаций.
  5. Организация парковки и подъездных дорог к зданию.

Выполнение всех этих рекомендаций даст возможность выгодно продать коммерческое строение в максимально короткие сроки.

Внимание!

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/kak-prodat-kommercheskuyu-nedvizhimost-bystro-i-vygodno.html

Как продать коммерческую недвижимость: пошаговая инструкция

Как быстро продать коммерческую недвижимость

По статистике коммерческая недвижимость продается дольше, чем жилая. Ведь на рынке есть всего два типа потенциальных покупателей: предприниматели и инвесторы. Иногда склад или офис неделями и месяцами «ищут» нового владельца.

Но это, если не знать специфику рынка. Сегодня я расскажу о том, как продать коммерческую недвижимость: три способа, пошаговая инструкция для «самостоятельных» продавцов, основные ошибки новичков и секреты быстрых продаж.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это помещения или здания, которые владелец использует для получения прибыли. К КН относятся офисы, торговые точки, склады, спортивные залы и производственные цеха.

К слову, самый простой способ определить привлекательность объекта – ответить на вопрос: «Через сколько лет окупятся инвестиции в Вашу недвижимость?» Полученное значение нужно сравнить с рыночным. На конец 2017 года средняя окупаемость объектов КН составляла девять лет.

Варианты и способы продажи КН

Вы можете использовать один из трех способов продажи.

Способ 1. Самостоятельная продажа

Минусы:

  • Вам придется лично размещать объявления в Сети, в газетах, на радио и на «растяжках». Раз в несколько дней рекламу нужно будет актуализировать;
  • будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем, не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже спустя пару месяцев после продажи объекта!
  • показывать объект придется в удобное для клиента, а не для Вас время;
  • еще одно «слабое» место самостоятельных продаж — непрофессиональное юридическое сопровождение. Шаблоны договоров, скачанные в Сети, лучше не использовать. И желательно подключать специалистов и задавать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и агентствам по продаже;
  • сложно учесть все обстоятельства без личного опыта продажи КН.

Плюсы: не придется платить посреднику.

Способ 2. Услуги частного риэлтора

Минусы:

  • не факт, что у посредника есть достаточный опыт в этой сфере;
  • возможно, объект будет продаваться неделями и месяцами;
  • есть вероятность «познакомиться» с аферистом.

Плюсы: услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства.

Способ 3. Агентство недвижимости

На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов.

Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.

Плюсы:

  • АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора;
  • профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов;
  • в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей.

Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже

Перед первым показом придется поработать над «товарным» видом объекта. Стоит освежить ремонт, сделать генеральную уборку и «уничтожить» следы аренды помещения. Идеальный вариант – заказать услуги профессиональной клининговой компании.

Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости

Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.

Определить справедливую рыночную стоимость поможет профессиональный оценщик.

Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?

  • возраст объекта;
  • его назначение;
  • полезная площадь;
  • общее техническое состояние и качество ремонта;
  • месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).

Где рекламировать коммерческую недвижимость?

Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте текст, меняйте заглавное фото.

Дополнительные рекламные каналы:

  • газеты, журналы и другие печатные издания;
  • наружная реклама (баннер, растяжки, указатели на асфальте, плакаты).

Как написать рекламный текст?

От качества заголовка зависит, откроют ли Ваше рекламное объявление в принципе. Чтобы написать достойный заголовок, придется потратить пару часов и отбраковать десятки вариантов. Конкурентов у Вас будет немного – мало кто из продавцов недвижимости заморачивается с заголовками.

Запустить эффективную рекламную кампанию поможет портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов.

Как продать склад, офис или торговую точку в кратчайшие сроки? Попробуйте честно ответить на три вопроса:

  1. Зачем покупатель делает такую дорогую покупку?
  2. По каким критериям он отбирает недвижимость?
  3. Что в моем предложении может его отпугнуть?

Выпишите ответы на листе бумаги – это и станет основой рекламного объявления.

Еще парочка лайфхаков:

  • разделите текст на абзацы (первый из них должен быть оооочень коротким);
  • найдите уникальную «фишку» своего объекта и укажите ее в объявлении;
  • в конце текста добавьте призыв к действию.

Если Вы готовы работать с посредниками – упомяните в объявлении сумму вознаграждения. Это отлично работает.

Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Будущий покупатель-предприниматель будет нуждаться в полной и объективной картинке.

Цель «фотосессии» — подчеркнуть основные преимущества и создать целостный образ.

Обязательно сделайте фото входа, общего вида и прилегающей территории. Следите, чтобы в кадр не попали посторонние детали (грязный забор, случайные прохожие).

Шаг 4. Выбираем покупателя

Если потенциальных покупателей много (случается и такое), то выбирайте того, кто вызывает наибольшее доверие и готов заплатить сразу.

Если Вы продаете недвижимость через посредника – то поиском и выбором покупателя будет заниматься он. Но последнее слово все равно остается за продавцом.

А если продать объект нужно в сжатые сроки, то покупателем может стать компания по срочному выкупу.

Шаг 5. Подготавливаем документы

Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь».

Какие документы нужны? Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя. Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ).

  1. «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него).
  2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
  3. Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа).
  4. Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости).
  5. Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица.
  6. Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
  7. Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация.
  8. Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки).
  9. Договора аренды или субаренды.
  10. Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании).
  11. Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат).
  12. Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации).

Шаг 6. Заключаем договор

Договор купли-продажи КН составляют в простой письменной форме. Документ должен содержать полные сведения об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Там же прописывают и способ расчета.

Основные ошибки

Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок.

  1. Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет.
  2. Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями.
  3. Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций.
  4. Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации.

Как найти покупателя на объект?

Как продать офис, склад или магазин? «Рассказать» об объекте как можно большему числу потенциальных покупателей. Используйте различные рекламные каналы, привлекайте к процессу посредников, не брезгуйте «холодными» звонками.

Как переоформить коммерческую недвижимость в жилую?

На практике чаще переоформляют жилые квартиры в торговые помещения, чем наоборот. Но при желании бизнес-недвижимость можно тоже можно перевести в жилую. Правда, это потребует от владельца объекта серьезных затрат времени (от одного года) и кучи денег и нервов.

Самая главная проблема: привести объект в соответствие нормам для жилых помещений. Придется вызывать представителей различных служб (пожарных, например) и оформлять разрешения.

В 90% случаев потребуется перепланировка или переустройство помещения. Готовим проект строительных работ, согласовываем его с чиновниками, делаем ремонт или перепланировку и вызываем комиссию, которая должна все это «одобрить».

Ну, а дальше, собственника объекта ждет следующий этап: переделка документов (нужен новый технический план и новая выписка из ЕГРН).

И только после всех этих «кругов ада» недвижимость можно продавать как жилую.

Как оформить сделку по продаже коммерческого объекта?

Подготовить полный пакет документ документов, подписать договор купли-продажи и оплатить налог с продажи недвижимости.

Как быстро продать любой коммерческий объект?

  • Совет 1. Сотрудничайте с агентствами недвижимости

За отдельную плату профессионалы возьмут на себя все хлопоты по продаже объекта. Еще один плюс сотрудничества с АН: посредник, как и Вы, заинтересован в продаже объекта по максимальной цене. Такой подход в разы ускоряет продажу.

  • Совет 2. Выбирайте фирмы, которые специализируются на срочном выкупе недвижимости

Это вариант для тех, кому нужно срочно продать недвижку. Крупные АН выкупают объекты со скидкой (10-30% от рыночной стоимости) в течение 1-3 дней за собственные деньги.

  • Совет 3. Подготовьте аргументы прибыльности использования объекта

Укажите в объявлении все плюсы недвижимости: близость транспортной развязки, проведенные коммуникации, шикарный вид из окна офиса. Сделайте качественные фото!

  • Совет 4. Создавайте целевую рекламу

Реклама обязательно должна быть грамотно таргетированной. Запускайте ее не на общих, а на специализированных сайтах.

Налог с продажи коммерческой недвижимости

Основной нюанс: если Вы владели объектом КН дольше трех лет, то платить налог с его продажи не нужно.

Если меньше трех лет, то напоминаю правила: за базу расчета принимается большая из двух величин: кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 или цена, указанная в договоре купли-продажи. Из этого числа вычитается стоимость покупки недвижимости. И уже к полученному значению применяется ставка налога.

Ставка налога для разных категорий продавцов:

  • физлица: 13%;
  • юрлица и ИП на общей системе налогообложения: 13% плюс 18% НДС;
  • 6% или 15% для ИП на упрощенке (схема «доходы» или схема «доходы минус расходы»).

Заключение

Продать коммерческую недвижку не так сложно, как кажется. Нужно «всего лишь» подготовить объект к продаже, правильно его оценить, придумать грамотное объявление, сделать качественные фото, задействовать максимум рекламных каналов, подготовить полный пакет документов, провести десятки просмотров, выбрать покупателя и подписать с ним договор.

А можно делегировать все профессиональным риэлторам – специалистам по сделкам с недвижимостью. Поделившись с ними частью прибыли от продажи объекта. И сэкономив себе кучу времени, сил и нервов.

и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Источник: http://capitalgains.ru/investitsii/nedvizhimost/kak-prodat-kommercheskuyu.html

Advokatkm
Добавить комментарий